Fallbeispiel – das ändert mit dem PK-Vorbezugsverbot

Erwin Marti* ist 42 Jahre alt und verdient 130'000 Franken pro Jahr. Er will ein Haus für 800'000 Franken kaufen. Ein Vergleich zwischen den heutigen Regeln und dem Vorschlag des Bundesrates.

Rund 25'000 Personen dürften vom Bundesratsentscheid betroffen sein: Ihnen bleibt ein Hauskauf verwehrt.

Rund 25'000 Personen dürften vom Bundesratsentscheid betroffen sein: Ihnen bleibt ein Hauskauf verwehrt. Bild: Keystone

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Rund 25'000 Schweizer lassen sich jedes Jahr vorzeitig Pensionskassengelder auszahlen, um sich den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Um die Eigenkapitalrichtlinien der Banken zu erfüllen, haben sie bisher durchschnittlich 78'000 Franken aus der zweiten Säule abgezogen. Geht es nach dem Bundesrat, ist damit bald Schluss: Er will den Vorbezug abschaffen. Was dies für den potenziellen Hauskäufer bedeutet, zeigt ein fiktives Beispiel (hier die graphische Übersicht in gross):


Die Ausgangslage

Erwin Marti ist 42 Jahre alt und verdient 130'000 Franken pro Jahr. Über die Jahre hat Marti auf dem Bankkonto 125'000 Franken angespart, auf seinem Pensionskassenkonto liegen 115'000 Franken – davon wurden 35'000 Franken als überobligatorischer Betrag einbezahlt. Marti will nach dem Hauskauf über eine Barreserve von 45'000 Franken verfügen. Vorweg: Pensionskassenvorbezüge sind bislang für Hauseigentümer sowohl beim Hauskauf möglich als auch für die Rückzahlung der Hypothek, die sogenannte Amortisation. Bis zum 50. Altersjahr darf das gesamte Kapital bezogen werden, ab 50 gelten strengere Vorschriften.


Der Hauskauf

Marti kauft nun ein Haus für 800'000 Franken. Bis dato hat er den geforderten Anteil von 20 Prozent Eigenkapital je zur Hälfte vom Sparkonto und aus der Pensionskasse aufgewendet – also je 80'000 Franken. Da Marti über die Jahre auch überobligatorische Gelder in die Pensionskasse einzahlte, fügt er diesen Betrag von 35'000 Franken ebenfalls hinzu und zahlt somit sogar mehr Eigenkapital ein als nötig. Dadurch reduziert sich seine Hypothekarschuld. Marti hat nun seine Pensionskasse vollends geleert – er darf dies, weil er jünger als 50 Jahre alt ist. Daraus resultiert eine 1. Hypothek von 520'000 Franken und eine 2. Hypothek von 85'000 Franken. An dieser Finanzierungsstruktur ändert sich mit der in dieser Woche beschlossenen neuen Amortisationsfrist von 15 Jahren nichts.


Die Konsequenzen

Kommt nun der Vorschlag des Bundesrats im Parlament durch, verändert sich für den Hauskäufer Marti Wesentliches: Zur Erbringung der 10 Prozent Eigenmittel aus der Pensionskasse fallen nun die obligatorischen Beiträge weg, Marti muss also die nun fehlenden 80'000 Franken anderweitig auftreiben. Er braucht dafür seine Ersparnisse (125'000 Franken) vollständig auf. Mit seinen Ersparnissen und dem überobligatorischen Pensionskassenbetrag kommt er erneut auf die geforderten 20 Prozent Eigenmittel. Ebenfalls muss Marti eine höhere 2. Hypothek – 120'000 statt 85'000 Franken – aufnehmen.

Die höhere 2. Hypothek hat für Marti Folgen: Die jährlichen Amortisationszahlen verdoppeln sich für ihn beinahe. Ebenfalls steigen die Zinskosten an. Statt 42'500 Franken muss nun er jedes Jahr rund 48'000 Franken aufbringen. Die Tragbarkeitsanforderungen sagen, dass diese Finanzierungskosten maximal ein Drittel des Jahreslohns ausmachen dürfen. Demnach müsste Marti also nun 144'000 Franken (3x48'000 Franken) verdienen. Weil sein Lohn aber 130'000 Franken beträgt, verbietet ihm die Bank den Hauskauf.


Wer betroffen ist

Übersetzt in die Praxis heisst dies: «Kommt der Vorschlag vom Bundesrat durch, dann können sich viele Leute kein Haus mehr kaufen», sagt Lorenz Heim vom VZ Hypothekenzentrum. In Zahlen: Bei Immobilien in der Preisspanne von 700'000 bis 800'000 Franken hilft sich jeder Dritte mit einem Vorbezug aus, das sind die anfangs erwähnten 25'000 Personen. Gemäss einem Report der UBS sind vor allem Personen mit tiefen Haushaltseinkommen und mittelgrossen Objekten betroffen, die sogenannten Schwellenhaushalte.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt lassen sich laut Heim in zwei Phasen unterteilen. In der kurzen Frist erwartet der Immobilienspezialist einen Run auf Eigenheime. Dies, weil der Bundesratsentscheid wohl erst 2016 in Kraft treten werde. «Das könnte den Markt weiter erhitzen», sagt Heim. In der mittleren Frist geraten die Eigenheimpreise in der Preisklasse von 700'000 bis 800'000 Franken unter Druck, aufgrund der wegfallenden Nachfrage könnten die Hauspreise sinken. «Die Käufer sind durch den Entscheid also doppelt gestraft», sagt Heim. Einerseits können sie ihre Hypotheken nicht mehr durch Vorbezüge amortisieren, andererseits verlieren ihre Häuser an Wert.

Heim begrüsst es, dass der Vorschlag des Bundesrats lediglich den obligatorischen Teil der beruflichen Vorsorge betrifft. So dürfe das darüber einbezahlte Geld weiterhin für die Eigenkapitalunterlegung verwendet werden. Trotzdem fände er es besser, wenn auch der Bezug der obligatorischen Gelder für Wohneigentum weiterhin möglich wäre, die Hauskäufer den Vorbezug aber bis zur Pensionierung mittels Pflichtamortisationen wieder zurückführten. «Dadurch wird der Immobilienmarkt nicht unnötig belastet, und das Renteneinkommen im Alter bleibt unverändert gleich hoch», sagt Heim. (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

Erstellt: 26.06.2014, 17:25 Uhr

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