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Wenn Kleinsparer für ein eigenes Haus grosse Risiken eingehen

Der Trend in Richtung Eigenheim ist in der Schweiz ungebrochen. Typische Interessenten gehören dem Mittelstand an und verfügen zum Teil nicht einmal über 100'000 Franken Eigenkapital.

Der Traum vom eigenen Häuschen: Baustelle in Pfäffikon SZ. (Archivbild)

Der Traum vom eigenen Häuschen: Baustelle in Pfäffikon SZ. (Archivbild)

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Beim Stichwort Eigenheim denken viele an schmucke Einfamilienhäuser und Kinder, die im Garten tollen. Ein Bild, das überholt ist: Zwar handelt es sich bei den Käufern in der Mehrzahl um verheiratete Paare, die meisten haben aber keine Kinder. 52 Prozent der Haushalte sind kinderlos, während die Gruppe mit ein bis zwei Kindern 41 Prozent ausmacht. Dies zeigen Zahlen des Internetvergleichsdienstes Comparis, die auf mehreren Tausend Kreditanfragen für ein Eigenheim beruhen und exklusiv für den «Tages-Anzeiger» ausgewertet wurden.

«Die Goldene Regel»

Im Wesentlichen ist es der breite Mittelstand, der sich in Richtung Wohneigentum bewegt: 34 Prozent aller Kreditgesuche stammen aus der Einkommensklasse mit 100'000 bis 150'000 Franken Einkommen. Aber auch vielen Leuten in bescheideneren Verhältnissen ist es ernst mit dem Wohntraum: Etwas mehr als ein Fünftel schreiben in der Kreditanfrage, dass sie weniger als 100'000 Franken brutto verdienen.

Gemäss den üblichen «goldenen Regeln» und Anforderungen der Bankenaufsicht sollten Hypotheken nur bewilligt werden, wenn die damit verbundenen Zins- und Nebenkosten nicht mehr als ein Drittel des Jahreseinkommens brutto ausmachen. Konkret bedeutet das: Mit 90'000 Franken Jahreseinkommen und 100'000 Franken Eigenkapital kann man sich ein Objekt für maximal 500'000 bis 510'000 Franken leisten. Diese hohe Schwelle in der Tragbarkeitsrechnung liegt daran, dass die Banken die Zinsen nicht mit den aktuellen Tiefstsätzen kalkulieren, sondern mit einem längerfristig zu erwartenden kalkulatorischen Zins von 4,5 bis 5 Prozent.

Risiko für Kleinsparer

«Bei Neuhypotheken ist die Tragbarkeitsregel bei 96,4 Prozent der Anfragen eingehalten», sagt Stefan Rüesch, Bankenexperte beim Vergleichsdienst Comparis. Grund zur Sorge liefert aber vor allem die Diskrepanz zwischen verfügbaren Vermögen und den heutigen Kaufpreisen von Eigenheimen. Die durchschnittlichen Objektpreise, die finanziert werden müssen, sind gemäss Comparis seit 2006 deutlich gestiegen. Zwar bewegten sich auch die Einkommen der Antragsteller signifikant nach oben, doch punkto Vermögen präsentiert sich die Lage nach wie vor schwierig: Der Anteil Gesuchsteller mit weniger als 100'000 Franken Eigenkapital ist mit 16 Prozent so hoch wie noch nie (siehe Grafik).

Angesichts der tiefen Zinsen erachten offenbar immer mehr Kleinsparer einen Immobilienerwerb für realistisch. Das bestätigt Werner Egli von der Hypothekenbörse AG: «Viele Leute bringen tatsächlich nur wenig echte Barmittel ein.» Aufgrund des Wachstumsdrucks der Banken sei die Kreditvergabe unverändert «recht aggressiv», so Egli.

Eigenkapitalanteil von 35%

Eine Hausfinanzierung gilt unter anderem dann als gesund, wenn der Käufer mindestens 20 Prozent des Preises aus eigenen Ersparnissen beisteuern kann. Bei den Gesuchen für Neuhypotheken ist aber in 38,7 Prozent der Fälle diese minimale Anforderung nicht erfüllt (siehe Grafik). Finanziell gesehen fehlt es also oft an soliden Stützmauern. «Es ist klar, dass solch hohe Belehnungen ein ernstes Risiko für Käufer wie für die Bank darstellen», erläutert Rüesch. Konkret liegt eine Gefahr darin, dass der Wert einer Immobilie – aus welchen Gründen auch immer – plötzlich sinkt. Fällt der Bankschätzwert unter die Höhe der Hypothek, muss der Schuldner ausserordentliche Amortisationen leisten, bis der Kredit durch das Haus wieder ausreichend gedeckt ist. Wer mit kleiner Kasse in Grund und Boden investiert hat, gerät dadurch schneller in die Bredouille.

«Gerade weil die Preise heute ohnehin schon sehr hoch liegen, sollte man besser einen Eigenkapitalanteil von circa 35 Prozent anstreben», empfiehlt Experte Rüesch von Comparis. Zugleich warnt er davor, dass im jetzigen Umfeld mit tiefen Zinsen und einem schon lang anhaltenden Immobilienboom das Risikobewusstsein verloren gehen könnte: «Auch in einem Aktienboom», so Rüesch, «blenden die Anleger das Risiko aus, dass es auch einmal einen Börsencrash geben könnte.»

7000 Problemfälle – pro Jahr

Weil die Preise auf dem Eigenheimmarkt schweizweit nun 10 Jahre hintereinander gestiegen sind, gehen Fachleute von einem gewissen Korrekturpotenzial aus. «Die Fallhöhe im Worst Case einer Immobilienkrise – etwa ausgelöst durch deutlich höhere Zinsen – könnte sich auf 20 bis 25 Prozent belaufen», sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienanalyst der Credit Suisse. Im Fall eines solchen Szenarios würde die Korrektur zwar nicht abrupt eintreten, aber die Erfahrung aus anderen Immobilienkrisen lehrt, dass auch ein schleichender Preiszerfall über mehrere Jahre in der genannten Grössenordnung durchaus denkbar ist.

Hohe Preise in Kombination mit wenig Eigenkapital haben weiter zur Folge, dass sich die Antragsteller anderweitig finanzielle Mittel erschliessen, seien es Darlehen von Verwandten, Erbvorbezüge oder nach wie vor besonders häufig Mittel aus der Pensionskasse. Fredy Hasenmaile hält dazu fest: «Schätzungsweise 15 bis 20 Prozent der Ersterwerber können sich nur dank eines solchen Vorbezugs überhaupt eine Immobilie leisten.»

Er schätzt, dass in rund 7000 bis 8000 Fällen pro Jahr Probleme programmiert sein könnten: Es handelt sich um Haushalte, die punkto Einkommensentwicklung und finanzieller Tragbarkeit kaum günstige Perspektiven aufweisen und entweder das Haus in einem veränderten Umfeld nicht halten könnten oder dann spätestens im Alter über zu wenig Mittel verfügen. «Trotz Wohneigentumsförderung» so Hasenmaile, «kann es nicht erwünscht sein, dass es geradezu zu einer Massenbewegung in Richtung Eigenheim kommt. Denn genau ein solcher Trend könnte die Entstehung einer Preisblase auf dem Immobilienmarkt beschleunigen.»

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 24.05.2012, 10:48 Uhr

(Bild: TA-Grafik / Quelle: Comparis)

(Bild: TA-Grafik / Quelle: Comparis)

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