Interview

«Der Kanton Aargau ist der grosse Gewinner»

Nicht in allen Regionen, aber doch im Durchschnitt entspannt sich der Immobilienmarkt langsam. Der Autor der Studie von Wüest & Partner, Patrick Schnorf, erklärt den Einfluss von Faktoren wie der Zuwanderung.

Heterogene Entwicklung: Preisanstieg bei Eigentumswohnungen zwischen dem ersten und vierten Quartal 2012.

Heterogene Entwicklung: Preisanstieg bei Eigentumswohnungen zwischen dem ersten und vierten Quartal 2012. Bild: Wüest & Partner

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Herr Schnorf, die Immobilienpreise haben erneut einen Höchststand erreicht…
Ja, aber es gibt bedeutsame Unterschiede auf dem Markt. Beispielsweise zwischen Privat- und Geschäftsimmobilien. Gesamtschweizerisch betrachtet war die Entwicklung der Mieten bei den Geschäftsflächen über die letzten Jahre sehr moderat, während sich die Wohnungspreise stetig erhöhten. Oder auch regional: Im Kanton Bern sind die Büro- und Geschäftsmieten nur schwach gestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen sind in vielen Gemeinden – zum Beispiel im Kanton Bern sowie in der Nordostschweiz – sogar gesunken.

Woran liegt das?
Vor allem an der Strukturschwäche dieser Gebiete. Anders verlief die Entwicklung in Kantonen wie Zug oder Schwyz, wo 2012 Preissteigerungen von zehn Prozent und mehr bei Eigentumswohnungen zu verzeichnen waren. Auch im Kanton Aargau haben sich die Preise stärker nach oben entwickelt, vor allem wegen der Nähe zu Zürich. Angesichts des übersättigten Marktes drängen Käufer auch in weiter entfernte Gebiete.

Praktisch im gesamten Gebiet zwischen Zürich- und Vierwaldstädtersee steigen die Preise.
Viele Leute sind auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, und entsprechend haben sich die Preisanstiege inzwischen vom Seeufer in die Aussenzonen verlagert – Regionen wie die March oder Einsiedeln sind momentan interessant zu beobachten. Wo die Erschliessungsqualität hoch ist, gibt es auch Nachfrage. Allerdings sind Aussenzonen im Gegensatz zu den Stadtzentren auch bei einer Marktabkühlung am ehesten von einer Preiskorrektur bedroht.

Wie lange werden die Immobilienpreise noch steigen?
Im ersten Quartal 2013 hat sich bereits eine Abflachung abgezeichnet: Nach Wachstumsraten von 4 bis 6 Prozent im Jahr 2012 liegt der jüngste Wert nur mehr bei 2,8 Prozent. Die Verlangsamung dieses Preiswachstums ist ein positives Signal. Trotzdem wird es noch eine Weile dauern, bis die über die letzten Jahre hinweg aufgestaute Übernachfrage nach Wohneigentum wieder ausgeglichen ist.

Sprechen wir hier von Monaten oder Jahren?
Das ist schwierig vorauszusagen. Der hiesige Wohnungsmarkt ist nicht so volatil wie etwa der Aktien- oder Goldmarkt, und das spekulative Element ist im Schweizer Immobilienmarkt nach wie vor nur schwach ausgeprägt. Der Hauptteil der Nachfrage ist vom Eigenbedarf getrieben und auch nicht von heute auf morgen befriedigt. Es sei denn, es gäbe einen exogenen Schock.

Sie meinen zum Beispiel einen starken Zinsanstieg.
Ja, oder auch eine markante Beschneidung der Zuwanderung. Das heisst, eine Abnahme um deutlich mehr als 10 bis 15'000 Personen pro Jahr, wie es bei Initiativen und Regulatorien zur Kappung der Zuwanderung wäre. Die Ventilklausel allein würde noch keinen spürbaren Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt nach sich ziehen.

Man hat öfters über die Folgen der Zuwanderung auf den Immobilienmarkt gesprochen. Aber auch die Staatsfinanzen sind abhängig vom Immobilienmarkt. Wie stark?
Gesamtschweizerisch werden rund 7 Milliarden an Einnahmen aus immobilienbezogenen Steuern und Abgaben generiert. Für den Staat ist der Immobilienmarkt also eine wichtige Einnahmequelle. Gross sind allerdings die punktuellen Unterschiede, denn viele Erträge fallen lokal an. Der Kanton Aargau ist beispielsweise ein grosser Gewinner der Entwicklung: Nicht nur wegen der Handänderungssteuern oder Grundstückgewinnsteuern, sondern auch wegen der Expansion des Steuersubstrats. Der Kanton Bern, der ohnehin Schwierigkeiten mit den Finanzen hat, konnte weniger von der Dynamik auf dem Immobilienmarkt profitieren.

Drohen uns Steuerausfälle, wenn die Immobilienpreise fallen?
Theoretisch schon, aber praktisch zeichnet sich in nächster Zeit keine Trendumkehr ab. Diese Aussage gilt unter dem Vorbehalt, dass die Zinsen nicht stark anziehen oder die Zuwanderung stark eingeschränkt wird.

Politisch beschränkt wurde allerdings die Anzahl Zweitwohnungen…
…was in einigen Gemeinden des Oberengadins, aber auch an Orten wie Verbier, Zermatt oder Saas Fee zu einer sprunghaften Zunahme der Bautätigkeit geführt hat. Diese Angebotsexpansion bremst kurzfristig den Preisanstieg in diesen Tourismusgemeinden: Momentan hat der Nachfrager eine grössere Auswahl an Objekten. Längerfristig dürfte die Angebotsbeschränkung durch die Zweitwohnungsinitiative aber zu weiteren Preissteigerungen führen. In dieser Hinsicht wäre der Zeitpunkt wohl günstig für den Wohnungskauf. Aber man muss bei der Objektauswahl genau hinschauen.

Auch Bund und SNB schauen genau auf die Entwicklung des Immobilien- und Hypothekenmarkts. Werden sie die Regeln weiter verschärfen?
Massnahmen wie die erhöhte Eigenmittelhinterlegung bei Hypothekennehmern oder der antizyklische Kapitalpuffer seitens der Banken beginnen nun, mit einiger Verzögerung zu wirken. Auch die Banken haben zuletzt ihre Margen auf Hypotheken etwas erhöht. Aus dieser Perspektive würde ich nicht damit rechnen, dass die Kreditvergabepraxis gesetzlich weiter verschärft wird. Ich glaube, der Markt bewegt sich in die richtige Richtung.

Erstellt: 23.04.2013, 19:00 Uhr

Zur Person

Patrick Schnorf ist seit 2011 Partner beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner.

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