Interview

«Der antizyklische Puffer bremst den Preisanstieg kaum»

Bund und Nationalbank auferlegen Banken höhere Kapitalvorschriften im Hypothekenbereich: Eine nützliche Massnahme zur Dämpfung der Immobilienpreise? Experten sind geteilter Meinung.

«Es geht bei dieser Massnahme mehr um Finanzstabilität»: Immobilien in Zürich.

«Es geht bei dieser Massnahme mehr um Finanzstabilität»: Immobilien in Zürich. Bild: Keystone

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Herr Haase, der Bund verpflichtet Banken, Hypothekarkredite mit zusätzlichem Eigenkapital zu unterlegen. Eine gerechtfertigte Massnahme?
Der Zeitpunkt dieser Massnahme überrascht mich. Persönlich stehe ich eher auf der Seite der Finma, die mit der Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers noch abwarten wollte.

Warum?
Im Juli 2012 wurden striktere Regeln für die Hypothekenvergabe beschlossen. Kreditnehmer müssen unter anderem mehr echtes Eigenkapital einbringen. Seither ist zu wenig Zeit vergangen, als dass sich die Auswirkungen dieser Massnahmen beurteilen liessen. Künftig werden sich die Effekte der beiden Massnahmen – strengere Anforderungen an die Schuldner sowie antizyklischer Kapitalpuffer – überlagern.

Eine retrospektive Beurteilung wird dann schwierig.
Ja. Interessant ist auch, dass die Finma eigentlich den besseren Einblick in die Banken und ihre Geschäftszahlen hat als die Nationalbank, die nun den Kapitalpuffer beantragt hat. Der Finma wird auch nicht entgangen sein, dass die Banken von sich aus vorsichtiger geworden sind.

Vor kurzem haben Banken die Zinsen wieder erhöht. Haben sie womöglich von der bevorstehenden Entscheidung gewusst?
Man kann diese Zinserhöhungen auf zwei Arten interpretieren: Als Signal an die Behörden, dass es den Kapitalpuffer nicht braucht, oder als Vorwegnahme der Entscheidung. Eine dritte Möglichkeit ist, dass die Banken schlicht ihre Marge erhöht haben, weil sie merkten, dass sie mit derart tiefen Zinsen nicht durchkommen.

Finanzverwaltungschef Serge Gaillard sagt, die Banken würden die Gefahr einer Immobilienblase tendenziell unterschätzen. Er beruft sich auf die Krise der späten 1980er-Jahre.
Damals standen den Experten viel weniger Informationen zur Verfügung. Der Markt ist heute wesentlich transparenter – es sind mehr Daten vorhanden. Übrigens wird diese Transparenz teils sogar mit als Grund für die Steigerungen angesehen. Dass Bankökonomen zögern, von einer Immobilienblase zu sprechen, hat wohl auch mit dem Eigeninteresse der Banken zu tun. Schlussendlich geht es für sie ums Geschäft. Aber auch Wüest & Partner spricht nicht von einer Immobilienblase.

Wird der zusätzliche Puffer nun die Preisentwicklung dämpfen?
Es geht bei dieser Massnahme mehr um Finanzstabilität: Die Verantwortlichen fürs Bankensystem können nun ruhiger schlafen, weil zusätzliches Kapital aufgebaut wird. Mit grossen Auswirkungen auf die Immobilienpreise rechne ich nicht: Der Puffer bremst den Preisanstieg kaum.

Das Argument nimmt aber in der Begründung von Bund und SNB einen wichtigen Raum ein.
Schätzungen besagen, dass ein Kapitalpuffer von 2,5 Prozent zu einer Verteuerung der Hypotheken um 5 bis 30 Basispunkte führt. Schon das ist relativ wenig. Nun beschliesst der Bund, den Kapitalpuffer vorerst nur auf 1 zusätzliches Prozent festzulegen. Die Hypothekarzinsen werden also nur minimal ansteigen.

Das heisst, dass die Blasenbildung weitergeht.
Durch den Puffer werden die Zinsen vielleicht auf das Niveau gehoben, das sie vor rund 13 Monaten hatten. Im historischen Vergleich ist dies immer noch extrem niedrig. Ende der 1980er-Jahre schossen die Zinsen bis auf 7 bis 8 Prozent hoch – und trotzdem stiegen die Immobilienpreise weiter.

Ist es denkbar, dass der Kapitalpuffer bald auf 2,5 Prozent erhöht wird?
Der Spielraum dafür ist da, nun wird man abwarten müssen.

Eveline Widmer-Schlumpf spricht von einer Signalwirkung auf den Immobilienmarkt.
Möglich, dass sich der Markt auf der Angebotsseite etwas entspannt, wenn Hausbesitzer jetzt Objekte zum Verkauf ausschreiben. Auch Interessenten überlegen sich den Kauf vielleicht zweimal – jetzt, wo das Preisniveau von offizieller Seite als hoch eingeschätzt wird. Grundsätzlich bleibt die Nachfrage aber weiterhin gross, besonders im Preissegment von zwei Millionen Franken und darunter. Es gibt in der Schweiz noch viele potenzielle Wohneigentümer, die momentan im Mietverhältnis wohnen.

Ökonom Serge Gaillard sagt, der antizyklische Kapitalpuffer trage auch zur Dämpfung der Mietpreise bei.
Im Vergleich zur Miete lohnt sich das Wohneigentum nach wie vor. Insofern besteht kein direkter Zusammenhang zwischen dieser Massnahme und den Mietpreisen. Die Mieten werden stark durch langfristige Hypothekarzinsen beeinflusst, die in der Vergangenheit festgelegt wurden. Kurzfristig wird sich da nichts ändern.

Erstellt: 13.02.2013, 16:42 Uhr

Zur Person

Ronny Haase ist Partner bei der Beratungsfirma Wüest und Partner. Daneben arbeitet er als Dozent am Center for Urban & Real Estate Management des Swiss Banking Institute in Zürich sowie als Dozent bei der SVIT Swiss Real Estate School.

Antizyklischer Kapitalpuffer

Der Bundesrat befürchtet, dass es auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu einer Überhitzung kommen könnte.

Um eine Immobilienblase zu verhindern, macht er den Banken strengere Vorschriften. Diese müssen ab Ende September 2013 zusätzliche Eigenmittel im Umfang von 1 Prozent für Wohnbauhypotheken halten.

Die Aktivierung des so genannten antizyklischen Kapitalpuffers zielt nur auf Hypothekarkredite für Wohneigentum. Andere Kredite, insbesondere solche an Unternehmungen, sind von der Massnahme nicht betroffen.

Die Massnahme gilt ab 30. September und wurde auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beschlossen. Gegen die Massnahme hatte sich die Finanzmarktaufsicht (Finma) ausgesprochen

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