Die trügerische Sicherheit der Immobilien

Trotz tiefer Zinsen und hoher Stabilität: Eine Studie der Credit Suisse zur Lage auf dem Immobilienmarkt warnt Investoren davor, sich in falscher Sicherheit zu wiegen.

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Der Schweizer Immobilienmarkt ist nach wie vor von tiefen Zinsen und hoher Stabilität geprägt. Damit sind allerdings auch Gefahren verbunden, wie eine heute veröffentlichte Studie der Grossbank Credit Suisse (CS) zeigt.

Der Schweizer Immobilienmarkt sei von den Krisen und Rückschlägen der letzten Jahre gänzlich unberührt geblieben, sagte Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der CS, vor den Medien. An dieser stabilen Situation werde sich auch im laufenden Jahr nichts ändern.

Den Immobilienmarkt am stärksten geprägt hat in den letzten Jahren die Zuwanderung. Dieser «warme Rückenwind» bleibe dem Wohnimmobilienmarkt Schweiz vorläufig erhalten. Auch die gegenwärtige Konjunkturabschwächung sei zu moderat, als dass sie sich negativ auswirken könnte.

«Heimtückische Stabilität»

Trotzdem bezeichnete Hasenmaile die gegenwärtige Stabilität als «heimtückisch». Mittelfristig nähmen die Risiken zu. Zu diesen gehörten die viel zu tiefen Zinsen. Damit verknüpft sei die Tatsache, dass es derzeit viel günstiger sei, in den eigenen vier Wänden zu wohnen als in einer Mietliegenschaft.

Noch 2007 war es genau umgekehrt, wie Hasenmaile erklärte. Seither haben sich die Zinsen jedoch halbiert. Damit sind die Wohnkosten für eine Eigentumswohnung um 25 Prozent gesunken – und das, obschon die Immobilienpreise in derselben Zeit um 30 Prozent angezogen haben.

Dadurch sei es zu einem regelrechten «Run auf Eigentum» gekommen, der zu einer Verknappung des Angebots und zu beängstigenden Preisanstiegen geführt habe. Gleichzeitig komme es insbesondere im oberen Mietwohnungssegment zu Absatzproblemen, die nur durch die Zuwanderung aufgefangen werden könnten.

Am knappen Angebot und damit auch an den steigenden Preisen werde sich nichts ändern, im Gegenteil. Vielmehr werde mit weiteren Preisschüben zu rechnen sein, sagte Hasenmaile.

«Stausituation» in der Bauwirtschaft

Eine gewisse Gefahr geht gemäss dem CS-Experten auch von der Angebotsseite aus. Die Bauwirtschaft befinde sich in einer Art «Stausituation» und operiere an der oberen Kapazitätsgrenze. Der Auslastungsgrad liege bei ungefähr 80 Prozent - gemäss Hasenmaile ein «sehr hoher Wert».

Die Gefahr einer Überhitzung sieht der Ökonom nicht. Spekulationskäufe spielten im Schweizer Immobilienmarkt nur eine sehr geringe Rolle, auch gebe es keine überschiessende Bautätigkeit. Und schliesslich lasse sich auch kein übermässiges Wachstum des Hypothekarvolumens feststellen.

Angebotsüberhang von Büroflächen

Dem Schweizer Markt für Büroflächen droht vor allem in der Deutschschweiz ein Überangebot. In Zürich beispielsweise sind bis 2017 derart viele Flächen geplant, dass nur ein starkes Wirtschaftswachstum Leerstände verhindern könnte.

Ein solches Wachstum sei derzeit nicht zu erwarten, sagte Christian Kraft, Mitverfasser der CS-Studie zum Schweizer Immobilienmarkt. Trotzdem dürften die Leerstände im internationalen Vergleich moderat ausfallen. In vielen ausländischen Metropolen seien zweistellige Leerstandsziffern in den Zentren keine Seltenheit.

«Etwas mehr Nachfrage»

Alles in allem zeigt sich der Schweizer Markt für Büroflächen derzeit stabil, wenngleich «etwas mehr Nachfrage» der Deutschschweiz gut tun würde, wie Kraft sagte. Viele grosse Unternehmen planten, vom Zentrum in die Peripherie zu zügeln. Durch diese Grossprojekte eröffneten sich wiederum Chancen für kleinere Unternehmen, an attraktive Zentrumslagen zu ziehen.

Anders als in der Deutschschweiz präsentiert sich die Situation in der Romandie, wo das Angebot an Büroflächen äusserst knapp und die Nachfrage hoch ist, wie Kraft weiter sagte. An dieser angespannten Situation dürfte sich in den nächsten Jahren nichts ändern.

«Phase der grossen Ausdehnung ist vorbei»

Was die Verkaufsflächen angeht, ist nicht mit einem grösseren Wachstum zu rechnen. «Die Phase der grossen Ausdehnung ist vorbei», sagte Mitautor Thomas Rieder. Dies werde auch dadurch bestätigt, dass es heute fast keine Grossprojekte mehr gebe. Ein Wachstum gebe es dagegen weiterhin im Bereich der Fachmarktzentren.

Insgesamt zeichne sich der Markt der Verkaufsflächen durch eine hohe Stabilität aus. Allerdings gebe es auch Unsicherheiten. So dürften weitere Preissenkungen und der anhaltende Einfluss des Einkaufstourismus in grenznahen Regionen zu einem Umsatzrückgang im Detailhandel führen. Insbesondere in grenznahen Gebieten sei mit einer sinkenden (fko/sda)

Erstellt: 06.03.2012, 10:35 Uhr

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