Interview

«Es findet eine Verdrängung aus der Stadt statt»

Eine neue Studie zum Immobilienmarkt hat auch die jüngsten Entwicklungen im Mietmarkt untersucht. Im Interview nimmt der Autor zu den wichtigsten Folgerungen Stellung.

Die Folge der Mietpreisentwicklung ist eine zunehmende Zersiedelung im Umland: Siedlung mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern in Oberwangen bei Bern.

Die Folge der Mietpreisentwicklung ist eine zunehmende Zersiedelung im Umland: Siedlung mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern in Oberwangen bei Bern. Bild: Keystone

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In Ihrer heute publizierten Studie schreiben Sie, die Mieten für Neubauwohnungen seien vielerorts exorbitant. Was sind die Treiber dieser Entwicklung?
Ein Grund dafür ist, dass die Planer und Verantwortlichen für die Bauten immer grössere und prestigeträchtige Wohnungen bauen. Sie orientieren sich dabei oft an ihrer eigenen Kaufkraft. Dass viele Haushalte eine geringere Kaufkraft haben, gerät oftmals in den Hintergrund.

Welches ist der zweite Grund?
Der Anlagedruck durch institutionelle Investoren. Angesichts der tiefen Zinsen herrscht ein gewisser Anlagenotstand, weshalb viel Geld in Immobilienanlagen fliesst, das nicht nur für teure Bauten, sondern auch für Renovationen ausgegeben wird.

Durch ein höheres Angebot müssten doch eigentlich die Mieten sinken?
Die neuen Wohnungen werden gross und kostspielig gebaut – zum Beispiel mit 125 m2 für 4 ½ Zimmer, das macht ihren hohen Preis aus.

Steigt denn die Nachfrage nach solchen Wohnungen ausreichend weiter?
In den Zentren haben die Mietkosten eine obere Grenze erreicht. Die Leute können und wollen nicht mehr so viel bezahlen. Im Altbaubereich ist nichts mehr Freies zu finden. Deshalb weichen die Leute immer mehr in die Agglomerationen aus. Dort dürften daher die Mietzinsen weiter steigen.

Wie sieht es denn im mittleren und tieferen Mietsegment aus? Steigen hier die Mieten?
Ja, das betrifft vor allem den Altbau in den Zentren. Für das weniger zahlungskräftige Segment wird es deshalb immer schwieriger, sich in der Stadt noch eine Mietwohnung leisten zu können – ausser man hat das Glück, in einer Wohngenossenschaft unterzukommen.

Das tönt nach einer Stadtflucht vor allem von Bezügern kleinerer Einkommen?
Nicht eine Stadtflucht findet statt, sondern eine Verdrängung aus der Stadt. Die Folge ist auch eine zunehmende Zersiedelung im Umland der Zentren, was man eigentlich so nicht wollte. Auf dem Land werden vor allem Mietverhältnisse in Neubauten nachgefragt. Dort sind sie noch erschwinglich und daher gegenüber Altbauten im Vorteil.

Wie sieht es bei den Eigenheimen aus. Sehen Sie in Ihren Daten nach wie vor eine Blasengefahr oder hat sich die Lage etwas beruhigt?
Wir haben beim Wohneigentum noch nie von Blase gesprochen. Die Überhitzung hält aber an. Aber wir beobachten eine gewisse Selbstregulierung etwa bei den Banken. Sie schauen bei der Finanzierung besser hin, ob sich die Preise rechtfertigen lassen.

Lässt sich auch hier ein Stadt-Land-Gefälle beobachten?
Ja. Die mittlerweile sehr hohen Preise in den Zentren führen hier ebenfalls dazu, dass die Leute Wohneigentum immer mehr in der Agglomeration nachfragen. Auch das fördert die Zersiedelung.

Was würde Linderung bringen?
Wenn der Nachfragedruck durch die Migration und die inländische Verschiebung in die Agglomeration abnehmen würde und beispielsweise auch in kleineren Zentren Arbeitsplätze entstünden. Zudem wäre es hilfreich, wenn wieder besser erschwingliche Wohnungen gebaut würden, etwa durch eine kleinere durchschnittliche Zimmergrösse. So könnten auf ein und demselben Grundstück wieder mehr Mieter wohnen.

Was passiert, wenn sich hier nichts ändert?
Dann wird die Politik noch vermehrt einschreiten und Regulierungen erlassen. Das ist nicht im Interesse der Immobilienbranche. Daher wäre es in ihrem Eigeninteresse, bereits jetzt die Konsequenzen zu ziehen und anders zu bauen.

Erstellt: 20.12.2013, 22:48 Uhr

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Stefan Fahrländer

Der Ökonom Stefan Fahrländer ist Gründer und Präsident des Verwaltungsrates des Immobilien-Forschungsbüros Fahrländer Partner. Das Unternehmen hat heute den «Immobilien-Almanach Schweiz 2014» herausgegeben.

(Bild: zvg)

Quelle: Fahrländer Parnter. Durch einen Klick auf das Bild erscheint eine grössere Version.

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