Interview

«Es gibt Gründe, warum Banken von den Grundsätzen abweichen»

Wenn Banken Hypotheken vergeben, halten sie sich öfters nicht an die Branchenregeln, so neue Daten. Was muss man sich darunter vorstellen? Dazu Immobilienexperte Stefan Fahrländer im Interview.

Überhitzter Immobilienmarkt am Zürichsee: Liegenschaften in Bäch im Kanton Schwyz. (18. Juni 2009)

Überhitzter Immobilienmarkt am Zürichsee: Liegenschaften in Bäch im Kanton Schwyz. (18. Juni 2009) Bild: Gaëtan Bally

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Gemäss einer Umfrage der Schweizerischen Nationalbank (SNB) gehen 40 Prozent der neuen Hypotheken an Kunden, die bei einem Zinsanstieg finanzielle Probleme bekämen. Wie ist das möglich?
Es gibt sicher gute Gründe, warum Hypothekarinstitute von den «harten» Grundsätzen abweichen. Zum Beispiel, wenn der Kunde zusätzlich zum Einkommen ein bestimmtes Vermögen besitzt. Oder wenn jemand in der Momentaufnahme nicht geeignet ist für eine Hypothek, sei es wegen einer Weiterbildung oder weil man wegen kleiner Kinder weniger arbeitet. Längerfristig betrachtet geht die Rechnung jedoch auf. Wenn etwa Hypotheken auf zehn Jahre hinaus zu einem bestimmten Prozentsatz vergeben werden, gibt es entsprechende Amortisationsmöglichkeiten.

Im «SonntagsBlick» heisst es, dass einige Banken Immobilien höher bewerten und so grössere Hypotheken vergeben können. Zudem würden Immobilien, entgegen den Grundegeln, in jedem fünften Fall höher als 80 Prozent belehnt. Wie kommt es dazu?
Die Bewertung von Immobilien hängt auch von der jeweiligen Methode ab. Zwischen den Modellen und Regionen gibt es zum Teil grosse Unterschiede. Dass Immobilien bewusst über ihrem Wert bewertet werden, ist mir jedoch nicht bekannt.

Kann es sein, dass Hausbanken, die ihre Kunden gut kennen, eher mal ein Auge zudrücken bei der Vergabe von Hypotheken?
Ich glaube nicht, dass Banken wegen der guten Kundenbeziehungen von den Regeln abweichen, wenn das auf zulässige Weise geschieht (siehe erste Antwort, Anm. d. Red.). Auch die Kundenberater in den Banken müssen sich an die Regeln halten. Falls gute Gründe bestehen, von der «harten» Regel abzuweichen, entscheidet typischerweise nicht mehr der Kundenberater, sondern eine höhere Stelle.

UBS-Chef Sergio Ermotti hält eine abrupte Trendwende bei den Zinsen für möglich. Er sagte gegenüber der gestrigen «NZZ am Sonntag», dass die Zinsen sehr stark steigen könnten. Teilen Sie diese Ansicht?
Ermotti hat natürlich nicht unrecht. Die Frage ist, wann. Ich gehe nicht davon aus, dass die Zinsen in nächster Zeit ansteigen werden. Im EU-Raum sind die Zinsen sogar wieder gesunken. In den letzten Jahren haben wir uns daran gewöhnt, dass die Welt lichterloh brennt. Ändern könnte sich die Situation etwa durch Inflation, doch momentan sieht es nicht danach aus.

Irgendwann komme das grosse Erwachen, sagt Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbands (HEV). Was erwarten Sie?
Es ist nicht auszuschliessen, dass einige Leute Schwierigkeiten haben werden. Betroffen wären vor allem diejenigen, deren Hypothek nur auf wenige Jahre hinaus vergeben wurde. Wer nur kurzfristig angebundene Zinsen hat und den Umstieg auf eine langfristige Anbindung versäumt, verpasst den Anschluss und bekommt ein Problem. Betrachtet man die Ergebnisse von Umfragen, sind auch Profis immer wieder überrascht, wie stark Preise steigen oder eben auch sinken können.

Laufen wir nicht Gefahr, dass eine neue Immobilienblase entsteht und womöglich platzt?
Eine starke Nachfrage und steigende Preise müssen nicht gleich bedeuten, dass eine neue Blase entsteht – auch wenn einige Regionen wie beispielsweise der Kanton Zug oder das linke und rechte Zürichseeufer seit Jahren überhitzt sind. Gewisse Banken sind in letzter Zeit zurückhaltender geworden, weil sie wohl ein mulmiges Gefühl bekommen. Die UBS publiziert sogar einen Index, um auf Übertreibungen hinzuweisen. Andere Institute schauen sicher auch auf eine vernünftige Hypothekenvergabe, aber vielleicht nur mit einem Auge. Solange ein Kunde bei der einen Bank dann keine Hypothek erhält, versucht er es eben bei einer anderen.

Es scheint, dass man nicht aus der Immobilienkrise der 1990er-Jahre gelernt hat. Braucht es einen Knall, bis die Hypotheken wieder restriktiver vergeben werden?
Ich glaube, dass die Institute schon heute keine Hauruckübungen machen, sondern die Sache insgesamt sanft in die richtige Richtung lenken. Zum Beispiel, indem Warnungen vor Marktüberhitzungen ausgesprochen werden. Schliesslich muss man sich auch fragen, wie weit man die Leute vor sich selbst schützen soll. Genügt es nicht, dass die SNB und die Geschäftsbanken auf die hohen Preise hinweisen? Letztlich sind es dann auch die Käufer, die trotzdem entscheiden, zu einem sehr hohen Preis zu kaufen. Insgesamt ist es so gut wie sicher, dass die Nachfrage und die Preise wieder sinken werden. Die Frage ist eher, wann.

Danach sieht es heute aber nicht aus.
Das glaubte man schon in den 1980er-Jahren: Kaum jemand rechnete mit einem Rückgang von Migration, Nachfrage und Immobilienpreisen, und trotzdem kam es so weit. Wer weiss zudem, was in den nächsten Jahren politisch geschieht. Man denke etwa an die Initiativen gegen Migration sowie die Bestrebungen, die Lex Koller zu verschärfen.

Erstellt: 13.05.2013, 17:35 Uhr

Stefan Fahrländer, Immobilienexperte bei Fahrländer Partner AG in Zürich. (Bild: zvg)

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