Interview

«Es gibt weiter Opium fürs Volk»

Der Immobilienfachmann Donato Scognamiglio erklärt, was die jüngsten Entscheide der amerikanischen und der Schweizerischen Notenbank für die Hauspreise und die Hypothekarverschuldung in der Schweiz bedeuten.

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Herr Scognamiglio, wie wirken sich die Entscheide der Notenbanken der letzten Tage auf den Schweizer Immobilienmarkt aus?
Man könnte sagen, es gibt weiter Opium fürs Volk. Wir vergeben sozusagen Drogen zum Billigtarif, und immer mehr werden süchtig nach dem billigen Geld. Auf den Immobilienmärkten rentieren so selbst relativ unattraktive Objekte, einfach weil die Zinskosten derart tief liegen. Das heisst auch, dass die Versuchung, in Immobilien zu investieren, nach wie vor sehr gross bleibt.

Wie läuft die Übertragung der Zinssituation in den USA auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz?
Über die sogenannten Swap-Sätze. Sie zeigen an, was die Banken selbst für das Geld bezahlen müssen, dass sie ausleihen. Und diese Swap-Sätze hängen stark vom weltweiten Zinsniveau ab, und damit vor allem vom amerikanischen.

Eine zentrale Rolle spielt auch die Schweizerische Nationalbank. Um die von ihr gesetzte Untergrenze von 1.20 Franken pro Euro nicht durch eine Frankenaufwertung zu gefährden, kann sie ihren Leitzins nicht erhöhen, der praktisch bei null liegt. Wir sind also in der Falle.
Ich habe grosses Verständnis für die Nationalbank. Aber langsame Schritte in Richtung eines sanften Ausstiegs aus der Billigzinspolitik drängen sich auf. Die Botschaft, dass sich nichts ändert, führt dazu, dass sich Mieter andauernd überlegen, ob sie nicht doch noch auf die Seite der Immobilienbesitzer wechseln sollen.

Sollen sie?
Der Entscheid, eine Immobilie zu kaufen, sollte nicht nur von den Zinskosten abhängig gemacht werden. Andere Aspekte wie der Arbeitsweg, der Schulweg der Kinder usw. sollten den Ausschlag geben. Wer jetzt noch zögert, macht aber sicher keinen Fehler.

Nun hat die Politik einige Massnahmen ergriffen, um die Immobilienmärkte zu beruhigen. So sollen ab Ende September die Banken 1 Prozent mehr risikogewichtetes Kapital halten müssen. Damit sollen sie in der Hypothekarvergabe etwas gebremst werden.
Die Massnahme hat eher wenig Wirkung. Man müsste nicht bei den Banken, sondern bei den Nachfragern nach den Hypotheken ansetzen. Mit Blick auf ein historisches Niveau für die Hypothekarzinsen müssten sie einen Satz von 5 Prozent tragen können, ohne dass dieser zu Kosten von mehr als einem Drittel ihres Einkommens führt. Wer tiefere Sätze bezahlt als 5 Prozent, legt die Differenz am besten auf die Seite und schaut dann, ob er damit noch klarkommt.

Nun lässt sich das aber nicht durch eine Regulierung erreichen. Wo sollte die Politik ansetzen?
Eine Möglichkeit wäre, bei den Amortisationen anzusetzen. Seit kurzem müssen Hypotheken über 20 Jahre um einen Drittel amortisiert werden. Durch eine weitere Erhöhung dieses Anteils würde rasch klar, wer eine Hypothek tatsächlich tragen kann. Viele, die knapp kalkulieren und damit höhere Risiken eingehen, würden dann wohl die Finger davon lassen, eine Immobilie zu erwerben.

Noch einmal zurück zu den Banken. Diese galten in den letzten Jahren als besonders aggressiv in der Hypothekarvergabe. Hat sich hier etwas verändert?
Das Problem für die Banken war, dass ihre Margen immer kleiner wurden: Die älteren Hypotheken mit höheren Zinsen sind immer mehr ausgelaufen und wurden durch solche mit deutlich tieferen Sätzen ersetzt. Volumenwachstum war daher eine Strategie, um dem Margenschwund zu begegnen. Doch jetzt sind die Banken sichtbar vorsichtiger geworden.

Wie haben sich die Preise an den Immobilienmärkten in jüngster Zeit entwickelt?
Es ist zu einer gewissen Beruhigung gekommen. Man könnte sagen, wir fahren jetzt nicht mehr mit 150 km/h auf der Autobahn, sondern noch mit 130 km/h. Tendenziell sind wir also immer noch zu schnell unterwegs. Ein deutlicher Rückgang hat sich nur im Luxussegment gezeigt.

Was sind die Gründe für die Temporeduktion bei der Preisentwicklung?
Einerseits der Umstand, dass die Preise bereits sehr hoch sind. Ausserdem hat die Zuwanderung etwas abgenommen und es kommen solche aus weniger kaufkräftigen Schichten. Zudem wird sehr viel neu gebaut.

Wie schätzen Sie die weitere Preisentwicklung ein?
Ich denke, dass die Immobilienpreise langsam wieder zu einem vernünftigen Wachstum zurückfinden und mit rund 1 bis 2 Prozent weitersteigen, was etwa der langfristigen Inflationserwartung entspricht. In den letzten zehn Jahren sind sie mehr als doppelt so stark gestiegen, und dies trotz einer sehr geringen Inflation.

Einen Preiseinbruch erwarten Sie also nicht? Immerhin wird immer wieder von einer wachsenden Immobilienblase gesprochen.
Einen Einbruch sehen wir nicht. Aber die Makler spüren bereits den verlangsamten Preisanstieg.

Wie gefährlich ist die Hypothekarverschuldung der Bevölkerung? Zahlen zeigen, dass diese deutlich zugenommen hat.
Tatsächlich übertrifft das Wachstum der Hypothekarverschuldung jenes der Gesamtwirtschaft gemessen am Bruttoinlandprodukt. Das liegt vor allem an den neuen Hypothekarschuldnern.

Wie gefährlich Zinsänderungen sind, hängt auch von der gewählten Hypothek ab. Wie schätzen Sie hier die Gefahrenlage ein?
Rund 80 Prozent der Schuldner haben eine Fixhypothek gewählt und müssen sich vorderhand – bis zu ihrer Erneuerung – keine Sorgen machen. Gefährlich ist die Lage vor allem für jene, die variable Hypotheken gewählt haben, das ist aber zum Glück eine Minderheit.

Erstellt: 20.09.2013, 13:59 Uhr

Donato Scognamiglio ist Professor im Bereich Immobilienfinanzierung an der Universität Bern und CEO von IAZI, dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien.

Die indexierte Preisentwicklung von Schweizer Privatimmobilien. Die grüne Linie zeigt den Quartalsvergleich, die blaue den Jahresvergleich. Durch einen Klick auf die Grafik wird sie vergrössert.

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