Können Sie sich die Immobilie leisten?

Die sinkenden Hypothekarzinsen machen den Eigenheimkauf noch attraktiver. Doch die Zinskosten sind nur ein Faktor: So rechnen Sie richtig.

So günstig konnten sich Immobilienkäufer noch nie verschulden:  Dennoch hält sich der Preisanstieg in Grenzen. Foto: iStock

So günstig konnten sich Immobilienkäufer noch nie verschulden: Dennoch hält sich der Preisanstieg in Grenzen. Foto: iStock

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Der Negativzins ist am Schweizer Immobilienmarkt angekommen. Die Zuger und die Graubündner Kantonalbank haben laut eigenen Angaben einzelnen institutionellen Kunden bereits Hypothekarkredite zu Null- oder Minuszinsen gewährt.

Geht es so weiter, ist die Gratishypothek für den privaten Hauskäufer nicht mehr weit. Noch mehr Mieter werden sich dann überlegen, eine Immobilie zu erwerben. Schon jetzt seien die Käufer gegenüber den Mietern im Kostenvorteil, sagt UBS-Immobilienexperte Matthias Holzhey. Zehnjährige Festhypotheken werden bereits ab 0,6 Prozent angeboten. Für 1 Millionen Franken bezahlt der Hypothekarnehmer dann 6000 Franken Zins pro Jahr, läppische 500 Franken im Monat. Als Mieter kommt man mit dieser Summe nicht weit.

Ins Gewicht fallen auch Neben- und Unterhaltskosten, etwa für die Heizung oder Reparaturen.

Doch so einfach ist die Rechnung nicht, um abzuschätzen, ob sich aus finanzieller Sicht der Immobilienkauf gegenüber dem Mieterdasein lohnt. Erstens sind die erwähnten 0,6 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek ein Extremwert, der realistischere Satz für die meisten Hypothekarnehmer liegt näher bei 1 Prozent. Kaufinteressenten sind gerade auf längere Sicht besser beraten, mit Zinskosten von 1 Prozent oder mehr zu rechnen. Auch damit liegt die monatliche Belastung für eine Hypothek von 1 Million Franken noch unter 1000 Franken

Unterschätzte Nebenkosten

Die Schuldzinsen sind jedoch nicht die einzigen Kosten, die Immobilienkäufer berücksichtigen müssen. Ins Gewicht fallen auch Neben- und Unterhaltskosten, etwa für die Heizung oder Reparaturen. Standardmässig wird dafür pro Jahr 1 Prozent des Kaufpreises berechnet, davon rund ein Drittel für die Betriebskosten und der Rest für die Rückstellung für die Instandhaltung. Experten finden selbst diese 1 Prozent tief angesetzt. 0,65 Prozent reichten mittelfristig zwar für eine grobe Instandhaltung. Eine Erneuerung der Gesamtimmobilie werde dabei aber vernachlässigt, sagt Adrian Wenger, Hypothekarberater beim VZ Vermögenszentrum.

Das Wichtigste
Bei tieferen Hypothekenzinsen steigt für eine bestimmte Miete der äquivalente Preis beim Eigenheimkauf.

Bei einer Kaufentscheidung sind zwei Annahmen sehr unsicher: Wie viel Rendite entgeht auf das Eigenkapital? Wird sich der Wert der Immobilie halten?

Man muss sich nicht vor einer Blase am Schweizer Immobilienmarkt fürchten.

Die Frage, ob Kaufen finanziell sinnvoller ist als Mieten, hängt zudem von alternativen Anlagemöglichkeiten ab. Das Kapital, das für den Immobilienkauf genutzt wird, hätte man ja auch anderweitig gewinnbringend anlegen können. Zudem spielen steuerliche Effekte eine Rolle. Immobilienbesitzer müssen nach wie vor einen Eigenmietwert versteuern. Dafür dürfen die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

«Finanz und Wirtschaft» wollte es genau wissen und hat mithilfe von moneyland.ch durchgerechnet, wann sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt – un­abhängig von der ­Region und dem Marktsegment. Das Resultat sind Indifferenzlinien, die für jede Monatsmiete den finanziell gleichwertigen Kaufpreis angeben.

Theoretisch haben die Zinsen einen enormen Einfluss auf den Hauspreis.

Gegenüber der letzten Analyse im Jahr 2017 hat sich der Vorteil zugunsten der Käufer verschoben. Die Immobilienpreise haben über die vergangenen Jahre stetig zugelegt. Aber sie wären wohl regelrecht nach oben geschossen, wäre der Hypothekenzins der alleinige Treiber der Preise.

Wie die Beispielrechnungen zeigen, sollte rein rechnerisch die Zahlungsbereitschaft bei niedrigeren Zinsen stark steigen. Bei einem langfristigen Hypozins von 2 Prozent – das war im Jahr 2017 noch eine plausible Annahme – entsprach eine Miete von 3200 Franken einem Immobilienpreis von 1,14 Millionen Franken Beim jetzt angenommenen Zins von 1 Prozent liegt der Preis bei 1,32 Millionen Franken Ein Zinsrückgang von einem Prozentpunkt sollte also die Zahlungsbereitschaft über 15 Prozent erhöhen. Würde diese Rechnung tatsächlich das Verhalten der Käufer bestimmen, hätten die Preise am Eigenheimmarkt zuletzt gut 7 Prozent jährlich zulegen sollen. Fallen die Hypothekarzinsen auf null, wäre gemäss Modell eine weitere Preissteigerung von rund 18 Prozent ­gerechtfertigt.

Kaufinteressenten verfügen über ein zu niedriges Einkommen oder zu wenig Eigenkapital.

Das sind illustrative Beispielrechnungen. Sie zeigen: Theoretisch haben die Zinsen einen enormen Einfluss auf den Hauspreis. Das ist auch ein Risiko, falls die Zinsen wieder auf ein Niveau steigen, wie es vor der Finanzkrise geherrscht hat. Damals waren langfristige Hypothekensätze von 3 Prozent und mehr die Regel.

Tragbarkeit setzt Grenzen

Es gibt aber zwei Faktoren, welche die Preissteigerungen bremsen. Zum einen lassen die Zinsen auch die Mieten sinken (vgl. Interview rechts): Noch stärker als das sinkende Mietzinsniveau wirken die Belehnungsgrenzen der Banken – sie haben mit dafür gesorgt, dass sich bisher keine Immobilienpreisblase gebildet hat.

UBS-Ökonom Holzhey sieht denn auch nicht die Zinskosten als wichtigsten Faktor, der Käufer vom Erwerb eines Eigenheims abhält. Viel eher verfügen Kaufinteressenten über ein zu niedriges Einkommen oder zu wenig Eigenkapital, um auch bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent die Bedienung der Schulden zu gewährleisten. Gäbe es solche Grenzen nicht, wäre die Zahlungsbereitschaft der Käufer höher – und die Preise würde stärker auf die niedrigeren Zinsen reagieren.

Die entscheidenden 6 Faktoren:

Ein Immobilienkauf will wohlüberlegt sein. Die Risiken und die Chancen hängen von privaten und volkswirtschaftlichen Umständen ab. Die folgenden Faktoren sind entscheidend:

1. Hypothekarzinsen

Je niedriger die Zinsen, desto geringer sind die laufenden Kosten für die Hypothek. Die Entwicklung der Hypothekarzinsen wird durch die Geldpolitik der SNB und die internationalen Kapitalmärkte bestimmt. Bei Libor-Hypotheken ändert sich der Zins mit dem Auf und Ab des Dreimonatszinses, bei Festhypotheken ist der Zins dagegen über die Laufzeit fixiert. Will man die Hypothek jedoch vor Laufzeitende kündigen und sind die Zinsen gesunken, muss man die Bank für ihre entgangene Zinsmarge entschädigen.

2. Immobilienpreise

Je höher die Preise, desto weniger lohnt sich der Kauf. Doch gerade wegen des steten Preiszuwachses der vergangenen Jahre glauben viele, dass die Preise nur steigen können und Immobilien eine sichere Anlage sind. Das muss aber nicht so sein. In den Neunzigerjahren haben die Häuser in Zürich 30 Prozent an Wert verloren. Das kann für verschuldete Immobilienbesitzer schwere Folgen haben. Wird beispielsweise der Kaufpreis zu 70 Prozent durch eine Hypothek finanziert, würde das Eigenkapital bei einem Preisrückgang von 30 Prozent völlig aufgebraucht werden.

3. Einkommen

Zur Festlegung der maximalen Höhe der Hypothek berechnen die Banken die Tragbarkeit. Sie ist gegeben, wenn die jährlichen Kosten für Hypothek, Amortisation und Unterhalt ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Für die Tragbarkeitsprüfung werden aber nicht die tatsächlichen Hypothekarzinsen angewendet, sondern der kalkulatorische Zins, der meist auf 5 Prozent gesetzt wird.

4. Eigenmittel

Die Belehnungsobergrenze beträgt 80 Prozent. Für einen Kaufpreis von 1 Millionen Franken müssen mindestens 200?000 Franken Eigenkapital eingebracht werden. Über fünfzehn Jahre muss die Hypothek auf zwei Drittel des Kaufpreises amortisiert werden. Zu den Eigenmitteln zählen neben dem Sparguthaben auch der Erbvorbezug und Vorsorgegelder, die maximal 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen dürfen. Diese können vorbezogen oder verpfändet werden.

5. Steuern

Immobilienbesitzer müssen den Wert versteuern, den sie jährlich aufwenden müssten, wenn sie ein gleichwertiges Domizil mieten würden. Dafür sind die Hypothekarzinsen abzugsfähig. Kaufen bringt dann steuerliche Vorteile, wenn die von der Steuer abzuziehenden Schuldzinsen höher als der Eigenmietwert inklusive Abzüge ausfallen. Bundesbern arbeitet an einem Gesetz zur Abschaffung des Eigenmietwerts.

6. Anlagealternativen

Was in den Kauf einer Immobilie gesteckt wird, ist nicht für andere Investitionen verfügbar. Mit einem diversifizierten Portfolio sollte auch nach Kosten ein Anlageerfolg möglich sein, der über 0 Prozent liegt.


Ab wann sich Kaufen lohnt

Die Frage, ob Kaufen finanziell sinnvoller ist als Mieten, lässt sich nicht so einfach beantworten. Es hängt von vielen Variablen ab. «Finanz und Wirtschaft» hat mithilfe von moneyland.ch durchgerechnet, wann sich der Kauf gegenüber der Miete lohnt, unabhängig von der Region und dem Marktsegment.

Ergebnis sind die Indifferenzlinien in der Grafik. Sie geben für jede gegebene Bruttomonatsmiete den finanziell gleichwertigen Kaufpreis an. Die Berechnungen beruhen auf möglichst plausiblen Annahmen und Vereinfachungen:

  • Die Betrachtungsperiode beträgt zwanzig Jahre. Es ist keine Totalrenovation fällig.

  • Im Basisszenario (blau) wird mit einem Hypothekarzins von 1 Prozent und einem Anlagezins von 2 Prozent gerechnet.

  • Zur Vereinfachung findet keine Amortisation statt, dafür sind die Eigenmittel eher hoch angesetzt: Die Belehnung beträgt 66 Prozent, es besteht also kein Amortisationszwang.

  • Das Bruttoeinkommen ist so hoch, dass die Hypothek tragbar ist.

  • Die Neben- und Unterhaltskosten belaufen sich auf 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Dazu komme einmalige Kaufnebenkosten in der Höhe von 1 Prozent.

  • Der Eigenmietwert wird vereinfacht mit dem Satz von 3,25 Prozent des Kaufpreises berechnet. Davon werden 20 Prozent als Liegenschaftskosten abgezogen.

  • Der Grenzsteuersatz liegt je nach Einkommen zwischen 20 und 35 Prozent.

  • Immobilienpreise und Mieten bleiben über die Zeit konstant (ausser im Szenario 5).

  • Die Rendite auf andere Anlagen wird im Basisszenario auf 2 Prozent pro Jahr festgesetzt.

Um zu veranschaulichen, wie stark das Ergebnis von den einzelnen Annahmen abhängt, wurden vier weitere Szenarien gerechnet, mit jeweils einer Veränderung zum Basisszenario. Wenn beispielsweise der durchschnittliche Hypothekarzins über zwanzig Jahre 2 statt 1 Prozent beträgt, verschiebt sich die Linie nach unten zugunsten der Miete.

Anders sähe es dagegen aus, wenn die Gratishypothek Realität würde. Dann könnte man sich mit dem Geld, das man für die Monatsmiete von 3200 Franken aufwendet, auch ein Objekt für über 1,5 Millionen leisten.

Einen grossen Effekt hat auch die angenommene jährliche Rendite auf andere Anlagen. Nur schon eine Reduktion von 2 auf 0 Prozent pro Jahr hätte zur Folge, dass ein Mietzins von 3200 Franken der finanziell äquivalente Kaufpreis einer Liegenschaft auf 1,63 Millionen Franken steigen würde.

Wie sensibel der Gesamtkostenvergleich auf die zukünftige Preisentwicklung reagiert, zeigt die grüne Linie in der Grafik. Sie veranschaulicht die gleichwertigen Preise unter der Annahme, dass die Liegenschaft pro Jahr 1 Prozent an Wert gewinnt.

(Finanz & Wirtschaft)

Erstellt: 28.08.2019, 14:42 Uhr

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