Verweigerte Mietzinssenkung

Einige Vermieter geben die tiefen Zinsen nicht einmal dann weiter, wenn die Mieter das per Einschreiben fordern. Was dann geschieht.

Kaum Chancen vor der Schlichtungsstelle: Orts- und Quartierüblichkeit ist bei der Miete schwierig zu belegen.

Kaum Chancen vor der Schlichtungsstelle: Orts- und Quartierüblichkeit ist bei der Miete schwierig zu belegen. Bild: Reto Oeschger

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Für Petra Müller* war es eigentlich eine reine Formsache, als sie ihrem Vermieter Ende letzten Jahres das Einschreiben schickte. Darin bat sie ihn, ihren Mietzins auf den nächstmöglichen Termin an den gesunkenen Referenzzins anzupassen – wie er das bereits 2012 getan hatte. Damals lag der Referenzzins bei 2,25 Prozent, was ihr eine Einsparung von knapp 200 Franken pro Monat gebracht hätte. Abzüglich Teuerung, allgemeiner Kostensteigerung und der ungenügenden Bruttorendite, mit der ihr Vermieter argumentierte, sank die Miete immerhin um rund die Hälfte des Betrags.

Dieses Mal allerdings erhielt Petra Müller keine detaillierte Abrechnung vom Vermieter – sondern eine Absage. Obwohl der Referenzzins auf 2 Prozent gesunken war, wollte der Vermieter die Miete nicht anpassen. Seine Begründung: Die meisten derzeit im Internet ausgeschriebenen Wohnungen in ähnlicher Lage seien teurer. Der Mietzins entspreche also nicht den lokalen Verhältnissen, «weshalb wir Ihrem Gesuch nicht entsprechen können».

Petra Müller ist kein Einzelfall. Dem TA liegen mehrere Beispiele von Mietsenkungsbegehren bei unterschiedlichen Vermietern vor, die alle mit der gleichen Begründung abgewiesen wurden: der Orts- und Quartierüblichkeit. Zum Teil wird sogar explizit darauf verwiesen, dass man die Wohnung heute deutlich teurer vermieten könnte. In allen Fällen handelte es sich um günstige, aber nicht um extrem billige Objekte. Etwa eine Wohnung in der Stadt Zürich mit 80 Quadratmetern für 1700 Franken. Zu den betroffenen Vermietern gehören eine Stiftung, der Kanton Zürich sowie die BVK, die Pensionskasse der kantonalen Angestellten.

Vermieter hat kaum Chancen

Rechtlich ist die Situation klar: Der Vermieter muss einem schriftlichen Mietsenkungsbegehren stattegeben, das sich auf den tieferen Referenzzinssatz stützt. Ablehnen kann der Vermieter nur aus zwei Gründen: Weil seine Rendite ungenügend ist oder eben weil die Miete bereits unter dem orts- und quartierüblichen Niveau liegt.

Mit der Rendite zu argumentieren, ist im Moment schwierig, weil diese an den Referenzzinssatz gekoppelt ist. Sie müsste aktuell unter 2,5 Prozent liegen. «Und das trifft wohl kaum je auf eine ­Liegenschaft zu», sagt Cipriano Alvarez, Leiter Recht beim Bundesamt für Wohnungswesen. Die Orts- und Quartier­üblichkeit andererseits scheint zwar auf den ersten Blick gerade bei günstigen Wohnungen ein überzeugendes Argument, hat aber laut Alvarez genauso wenig Chancen: «Die Erfahrung zeigt, dass die Vermieter das nur sehr schwer nachweisen können. Dafür sind die Anforderungen der Gerichte viel zu streng.»

Um den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit zu erbringen, muss ein Vermieter fünf unabhängige Beispiele von gleichwertigen Wohnungen bieten. Die Wohnungen müssen gleich alt, gleich gross, mit gleicher Zimmeraufteilung, gleicher Ausstattung und gleicher Lärmbelastung sein. Auch Helligkeit und Stockwerk spielen eine Rolle.

Die hohen Hürden spielen den Mietern in die Hände. Bei der Schlichtungsstelle für Mietfragen hat sich die Zahl der Mietsenkungsbegehren fast verdreifacht. Von Januar bis April wurden im Kanton Zürich 170 Gesuche eingereicht, in der Vorjahresperiode waren es 60. Für die gesamte Schweiz gibt es keine aktuellen Zahlen, Alvarez rechnet aber mit einer ähnlichen Entwicklung: «Die Mieter reagieren auf den tieferen Referenzzinssatz und fordern Mietsenkungen ein, die ihnen die Vermieter allenfalls verwehren.»

Dreimal mehr Schlichtungen

Meistens haben sie dabei Erfolg, sagt ­sogar Thomas Oberle vom Hauseigen­tümerverband: «Wenn ein Mieter einen solchen Fall vor die Schlichtungsstelle zieht, hat der Vermieter meist schon verloren.» Darauf deuten auch die Zahlen hin: Im Kanton Zürich werden 90 Prozent der Schlichtungsverfahren mit einem Vergleich erledigt. «Dabei erfolgt oftmals eine Mietzinsreduktion», sagt Florian Saluz vom Zürcher Mietgericht.

Dass die Vermieter trotz der schlechten Aussichten auf Erfolg mit der Orts- und Quartierüblichkeit argumentieren, hat laut Walter Angst vom Zürcher Mieterverband einen einfachen Grund: «Damit wehren sie einen Grossteil der Ansprüche ab.» Die Schweizer seien konfliktscheu, nur wenige Mieter ziehen einen Fall weiter. Quoten sind allerdings nicht bekannt, da niemand weiss, wie viele Forderungen abgelehnt werden. Bei besonders günstigen Wohnungen ­raten übrigens sowohl Mieter- wie auch Hauseigentümerverband davon ab, auf die Referenzzinsanpassung zu pochen.

Die vom TA kontaktierten Vermieter betonen unisono, dass sie die Senkungsbegehren nur ablehnen, wenn die Mieten erheblich unter dem Marktniveau liegen. Petra Müllers Vermieterin betont zudem, man würde auch Referenzzins­erhöhungen nicht automatisch weitergeben. Der Kanton Zürich verweist auf Beispiele, wonach eine Aufrechnung der angelaufenen Kosten mit dem Senkungsanspruch in Einzelfällen sogar zu einer Mieterhöhung geführt hätte. Und die BVK sagt, dass sie mitten in einer Sanierung stecke – was es für die Versicherten «besonders schwierig» nachvollziehbar mache, wenn bei einer sehr günstigen Wohnung noch Mietzinssenkungen gewährt würden.

Demgegenüber steht der grundsätzliche Anspruch des Mieters, dass dem tieferen Referenzzins im Rahmen der Mietzinsgestaltung Rechnung getragen wird. «Unabhängig von Portfolio und Marktniveau», so der Jurist des Bundes.

Dass dieser rationale Anspruch des Mieters meist keine Rolle mehr spielt, wenn ein Senkungsbegehren abgelehnt wird, zeigt Petra Müllers Fall. Ihr Vermieter hat bei der letzten Referenzzinsanpassung 2012 sämtliche Möglichkeiten zur Mieterhöhung mit ihrem Senkungsanspruch verrechnet – und das detailliert ausgewiesen.

Der Vermieter wollte sich zum konkreten Fall nicht äussern, auch weil ihm der TA auf Wunsch der Mieterin keine Details zum Fall geben konnte. Im Gespräch mit dem TA verwies der zuständige Verwalter aber darauf, dass er persönlich Mühe damit hätte, «wenn jemand seit Mietbeginn Monat für Monat mehrere Hundert Franken gegenüber ähnlichen Wohnungen im Quartier spart und damit nicht zufrieden ist».

* Name von der Redaktion geändert.

Erstellt: 02.06.2014, 06:56 Uhr

Die Formularpflicht hat erste Folgen in Zürich

Seit dem 1. November 2013 gilt in Zürich offiziell die Formularpflicht bei einem Mieterwechsel. Der Vermieter muss den neuen Bewohner darüber informieren, wie viel sein Vorgänger für die Wohnung bezahlt hat, und einen Aufschlag begründen. Bei der Schlichtungsstelle hat das eingeschlagen wie eine Bombe: «Die Zahl der Schlichtungsverfahren betreffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses ist mit der Einführung der Formularpflicht exponentiell gestiegen», sagt der verantwortliche Gerichtsschreiber Florian Saluz. Von Januar bis April gingen in Zürich rund 50 entsprechende Gesuche ein. Im gleichen Zeitraum vor einem Jahr waren es 11. In rund 85 Prozent der Fälle einigen sich Vermieter und Mieter. Allerdings sind dieses Jahr bereits zwei Fälle vor das Mietgericht weitergezogen worden. Zum Vergleich: Bei den Mietsenkungen mit 170 Fällen gelangte nur ein Fall vors Mietgericht.

Ein Grund dafür dürfte sein, dass die Vermieter bei einer Anfechtung des Anfangsmietzinses in der besseren Position sind. «Wenn es keine klaren Anhaltspunkte für einen Missbrauch seitens des Vermieters gibt, kehrt sich die Beweislast um», sagt Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband. Konkret bedeutet das: Der Mieter muss den Beweis dafür erbringen, dass die Wohnung nicht dem im Quartier üblichen Preisniveau entspricht. «Was ihm schwerfallen dürfte», sagt Oberle. Bei den Mietsenkungsbegehren scheitern umgekehrt die Vermieter bei diesem Versuch.

Pläne für die ganze Schweiz

Ob die Offenlegung der letzten Miete einen dämpfenden Effekt hat auf die Preisspirale in Wohnungsmärkten wie Zürich, ist umstritten. Man geht aber ­zumindest davon aus, dass Exzesse bei den Mietzinsaufschlägen dadurch verhindert werden können. Der Bundesrat plant daher, die Formularpflicht auf die ganze Schweiz auszudehnen. Bislang war das Instrument vor allem in Westschweizer Kantonen populär – in Freiburg, Genf, Neuenburg und Waadt. In der Deutschschweiz gilt sie neben Zürich in Zug und Nidwalden. Ausserdem haben die Kantone die Möglichkeit, vorübergehend eine Formularpflicht einzuführen. Für den Fall, dass es zu wenig freie Wohnungen gibt.

Wenn das Parlament den Vorschlag des Bundesrates unterstützt, tritt er frühestens in zwei Jahren in Kraft. (aba)

Referenzzinssatz bleibt bei 2 Prozent

Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt unverändert 2,0 Prozent. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz, wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mitteilte. Der Referenzzinssatz stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der Durchschnittszinssatz, der mit Stichtag 31. März 2014 ermittelt wurde, ist zwar gegenüber dem Vorquartal von 2,02 Prozent auf 1,98 Prozent gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz beträgt kaufmännisch gerundet aber weiterhin 2,0 Prozent. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz 1,88 Prozent unter- oder 2,12 Prozent überschreitet. (sda)

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Wer eine Mietpreissenkung geltend machen will, schreibt einen klaren, aber freundlichen eingeschriebenen Brief an den Vermieter. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit zu reagieren. Tut er das nicht, kann sich der Mieter innert weiterer 30 Tage an die Schlichtungsstelle wenden. Bei Unstimmigkeiten – oft verrechnen Vermieter die Mietzinssenkung mit allgemeinen Kostensteigerungen sowie der Teuerung – kann man sich vom Mieterverband und Fachleuten beraten lassen oder sich an die Schlichtungsstelle wenden. Für Letzteres bleiben ebenfalls 30 Tage Zeit. Die Anpassung an den Referenzzinssatz zu fordern, lohnt sich: Die ZKB geht davon aus, dass die Zinsen erst Ende 2016 wieder steigen werden. (aba)

Informationen und Musterbrief auf:
www.mieterverband.ch

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