«Wer eine Hypothek will, soll sie jetzt abschliessen»

Hypothekenexperte Lorenz Heim rät, die Empfehlungen von Banken in manchen Fällen zu umgehen – und er warnt vor der Gier.

Bauen ist jetzt so günstig wie selten: Baustelle in Schindellegi (Archivbild).

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Wer eine Hypothek wolle, solle sie jetzt abschliessen und nicht warten, sagt Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim Vermögenszentrum VZ. Maximal die Hälfte des Kredits, rät der Experte, soll in Form einer Festhypothek aufgenommen werden. Diese sollte man unbedingt für rund zehn Jahre abschliessen, obwohl die Banken den Kunden eine nur fünfjährige Festhypothek empfehlen (vgl. auch Seite 2).

Herr Heim, die Hypothekarzinsen sind rekordtief, können private oder institutionelle Kreditnehmer überhaupt etwas falsch machen?
Einen Fehler macht, wer glaubt, die Zinsen würden ewig rekordtief bleiben, und wer sich aus Gier dazu verleiten lässt, mit dem Abschluss einen Hypothekarvertrags noch zu warten. Man sollte nicht mehr allzu lange mit derart tiefen Zinsen rechnen. Geldmarkthypotheken sind für unter 1% zu haben, Festhypotheken je nach Laufzeit für 1,5 bis 2,75%.

Können die Zinsen nicht mehr sinken?
Die letzten Wochen gaben denen recht, die gewartet haben. Vom letzten Zinsrutsch wurden viele überrascht. Doch jetzt ist definitiv nicht mehr viel Spielraum nach unten da. Schliesslich ist auch die Anzahl Investoren beschränkt, die ihr Geld für zehn Jahre fest anlegen, wenn sie dafür nur 1% bekommen.

Soll man die Zinsen jetzt anbinden?
Auf jeden Fall. Wer eine Hypothek will, soll sie jetzt abschliessen und nicht auf morgen oder übermorgen hoffen.

Entgegen der Erwartung vieler Experten war die Geldmarkthypothek in den letzten zehn Jahren die günstigste Finanzierung. Wie lange noch?
Geldmarkthypotheken können durchaus noch für einige Zeit die attraktivste Finanzierungsform bleiben. Man kann nicht ganz ausschliessen, dass wir japanische Verhältnisse bekommen und die Zinsen lange Zeit praktisch bei 0% verharren.

Was heisst das für den Schuldner?
Unsere klare Empfehlung lautet, mit mindestens der Hälfte des Kreditbetrags im Geldmarkt zu bleiben, denn dort besteht Aussicht auf weitere ein bis zwei Jahre mit relativ tiefen Zinsen. Für den Rest würde ich eine langfristige Festhypothek abschliessen.

Langfristig – das heisst für fünf Jahre?
Nein. Wer heute eine Festhypothek abschliesst, sollte das unbedingt für mehr als fünf Jahre tun. Eine Dauer von ungefähr zehn Jahren halte ich für angemessen, wobei auf die individuelle Situation des Kreditnehmers natürlich Rücksicht genommen werden soll.

Am meisten Volumen gibt es aber immer noch bei der fünfjährigen Festhypothek.
Die Banken befinden sich gegenüber dem Kunden in einem Zielkonflikt. Wollen sie mittelfristig im Zinsgeschäft wieder gutes Geld verdienen, dürfen sie Kredite nicht allzu langfristig zu ganz tiefen Zinsen vergeben. Deshalb tendieren sie dazu, den Kunden fünfjährige Festhypotheken zu empfehlen.

Am Markt sind auch ganz lange Laufzeiten zu haben.
Die Credit Suisse bietet Festhypotheken über 23 Jahre an, länger geht meines Wissens kein Institut. Die meisten Banken gehen bis zehn Jahre, einige wenige bieten längere Fristen.

Was bringen Ultra-Langfristhypotheken?
Die Schwankungen im Langfristbereich sind nicht so hoch wie im kurzfristigen. Am kurzen Ende hatten wir in den letzten zwanzig Jahren eine Bandbreite von fast 10%. Eine zehnjährige Festhypothek ist gegenwärtig für circa 2,5% zu haben, vor einem halben Jahr kostete sie noch über 3%. Bei den ganz langen Hypotheken hat es keinen vergleichbaren Preisrutsch gegeben.

Würden Sie ganz langfristige Hypotheken empfehlen?
Das muss man sich schon sehr gut überlegen. Sollte sich irgendetwas ändern – Scheidung, Todesfall, Invalidität, Arbeitslosigkeit, Umzug ins Ausland – und die Hypothek vorzeitig zurückgezahlt werden müssen, fallen unter Umständen enorme Kosten für die Vertragsauflösung an. Das kann in die Hunderttausende von Franken gehen.

Welcher Investor legt in diesem Zinsumfeld sein Geld für 23 Jahre an?
Es sind das Versicherungen und Pensionskassen, die langfristige Rentenverpflichtungen haben. Ganz langfristige Kredite sind hingegen nicht Teil des normalen Zinsdifferenzgeschäfts der Banken.

Registrieren Sie einen Trend in Richtung langfristige Festhypotheken?
Ja, es finden Umschichtungen statt. Aufgrund der enormen Nachfrage könnte das Geld am langen Ende der Zinskurve bald einmal teurer werden.

Spüren Sie etwas von einer Immobilienblase?
Eigentlich nicht. Die Hypotheken in der Schweiz werden nicht zu Konsumzwecken aufgestockt, wie das in den USA der Fall war. Was wir registrieren, sind Preisexzesse an Toplagen, entsprechende Transaktionen sind aber nicht kreditfinanziert. Auch die Banken sind in der Regel vernünftig. Obwohl einzelne Institute gewisse Vergabekriterien etwas aufweichen, gibt es praktisch keine Schadenfälle.

Die Banken in der Schweiz haben einen Einbruch im Zinsergebnis verzeichnet. Kann das den Kreditnehmer kaltlassen?
Wenn ich bei einer Bank bin, die einen extremen Rückgang im Zinsgeschäft verzeichnet, muss ich damit rechnen, dass eine in ein paar Jahren fällige Anschlussfinanzierung bei dieser Bank sehr viel teurer wird oder dass es die Bank in ihrer heutigen Form in fünf Jahren gar nicht mehr gibt.

Erstellt: 07.09.2010, 18:05 Uhr

Lorenz Heim, Leiter Hypothekenzentrum des VZ.

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