Tiefere Mieten, aber dafür weniger Ertrag in der Pensionskasse

Hat die Wohnbauinitiative Folgen für die Altersvorsorge, weil sie die Rendite von Immobilienanlagen schmälert? Das sagen Gegner und Befürworter.

Entsteht der günstige Wohnraum am richtigen Ort? Darüber sind sich Gegner und Befürworter der Wohnbauinitiative nicht einig. Foto: Gaëtan Bally (Keystone)

Entsteht der günstige Wohnraum am richtigen Ort? Darüber sind sich Gegner und Befürworter der Wohnbauinitiative nicht einig. Foto: Gaëtan Bally (Keystone)

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Die Wohnbauinitiative würde den Wohnungsmarkt mittelfristig stark verändern. Das Volksbegehren fordert, dass zehn Prozent der Wohnungen Wohnbaugenossenschaften und anderen Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus gehören. Dies ist heute nur in einigen Städten wie Zürich, Luzern oder Basel der Fall. Kantone und Gemeinden sollen zudem ein Vorkaufsrecht auf Land erhalten. Gleichzeitig sollen sie dafür sorgen, dass Sanierungen von bestehenden Gebäuden nicht mehr zu höheren Mieten führen.

Das Anliegen geniesst weitherum Sympathie. Doch die Anleger am Immobilienmarkt beurteilen die Auswirkungen auf den Wohnbausektor kritisch. Matthias Holzhey, Leiter Swiss Real Estate Investments bei der UBS, rechnet damit, dass Neubauinvestitionen langfristig an Attraktivität verlieren. «Weil in den Zentren die Quote von zehn Prozent bereits erreicht wird, würden zusätzliche gemeinnützige Wohnungen vor allem in der Agglomeration gebaut, also dort, wo es bereits ein Überangebot an Mietwohnungen gibt», sagt er.

Die Folge wäre, dass Steuergelder am eigentlichen Bedarf in den Städten vorbei dort eingesetzt werden, wo niemand zusätzliche Wohnungen brauche. «Knapp 70’000 Mietwohnungen respektive 2,8 Prozent des Bestands dürften per Ende 2019 leer gestanden haben», sagt Holzhey. «Das entspricht etwa einer Verdoppelung in den letzten fünf Jahren.» Dieser Leerwohnungsbestand würde sich mit der Initiative verschärfen.

Eine der grössten Pensionskassen in der Schweiz ist jene der Migros. Offiziell zur Initiative äussern will man sich nicht. Aber Mediensprecher Tristan Cerf sagt, es werde zunehmend schwierig, Neubauprojekte mit einer für die Versicherten attraktiven Rendite zu finden. «Eine weitere erzeugte Nachfrage durch die öffentliche Hand nach Flächen für Wohnungen würde die Situation für uns sicher nicht einfacher machen.»

«Vermutlich wird es für private Bauherren noch schwieriger als es jetzt schon ist, an Bauland zu kommen.»Ursina Kubli, Zürcher Kantonalbank

Für Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research der ZKB, ist entscheidend, wie die Initiative umgesetzt wird. «Vermutlich wird es für private Bauherren noch schwieriger als es jetzt schon ist, an Bauland zu kommen», sagt sie. Investoren würden sich deshalb überlegen, ob sie bei ihren bestehenden Bauten Gesamtsanierungen machen können, um zu investieren.

Kubli erwartet, dass das Preisniveau bei neuen gemeinnützigen Wohnungen leicht sinken wird, wenn deren Träger günstiger zu Land kommen. Die Angebotsmieten von privaten Investoren dürften dagegen eher steigen, weil das Angebot knapp werde. «Die Initiative ändert nichts an der Knappheit des Angebotes in den Städten, wo die Nachfrage gross ist», findet Kubli, «doch genau darüber sollten wir reden.»

Initiative mindert Erträge der Pensionskassen

Diese Entwicklungen im Immobilienmarkt bekämen auch die Pensionskassen zu spüren. Hanspeter Konrad, Präsident des Pensionskassenverbandes Asip, befürchtet tiefere Renditen auf Vorsorgekapitalien. Die Initiative sei ein starker Eingriff in die Anlagefreiheit der Pensionskassen. «Die Pensionskassen müssen nämlich wohl warten, bis jeweils wieder ein paar Genossenschaftswohnungen gebaut sind, bis sie eine Freigabe für ihre Wohnüberbauung erhalten», befürchtet er. «Dies schränkt die Pensionskassen als Bauherrinnen ein, gefährdet oder mindert die Anlageerträge und schadet somit den Versicherten und Rentnern.»

«Heute zahlen die Mieter gemäss einer Studie der Raiffeisen jedes Jahr 14 Milliarden Franken zu viel an die Immobilieneigentümer.»Jacqueline Badran, SP-Nationalrätin und Mitinitiantin

Für Jacqueline Badran, die Zürcher SP-Nationalrätin und Mitinitiantin des Volksbegehrens, sind das alles nur vorgeschobene Argumente, um die übersetzten Renditen von Immobilienkonzernen zu schützen. «Diesen ist der gemeinnützige Wohnungsbau ein Dorn im Auge, weil gerade diese die guten Grundstücke im Baurecht bekommen, was übrigens ein lukratives Geschäft für die Gemeinden ist», sagt Badran.

«Es geht denen vor allem darum, das Vorkaufsrecht zu verhindern, weil sie selber gerne die Filetstücke an zentralen Lagen aus dem Immobilienbesitz der SBB – dem zweitgrössten Immobilieneigentümer der Schweiz – haben und damit verhindern wollen, dass unser Boden im Volksvermögen bleibt.» Die Initiative sei die Chance, dass Land an bester Lage weiterhin denen gehört, die ihn nutzen und davon abhängig sind.

«Was die Altersvorsorge angeht, so sind tiefe Mieten das beste Mittel, dass die Leute fürs Alter etwas auf die Seite legen können, ohne dass sie noch die gigantischen Verwaltungskosten und die 10 Prozent garantierten Gewinne der Pensionskassen bedienen müssen», sagt Badran. «Heute zahlen die Mieter gemäss einer Studie der Raiffeisen jedes Jahr 14 Milliarden Franken zu viel an die Immobilieneigentümer», sagt Badran. «Dieses Geld fehlt für die Ausgaben und die eigenverantwortliche Altersvorsorge.» Das sei verfassungswidrig und ein volkswirtschaftlicher Irrsinn.

Die Forderung, dass energetische Sanierungen nicht zu höheren Mieten führen dürfen, könne zudem bewirken, dass weniger Gebäude saniert werden, befürchtet Matthias Holzhey von der UBS. «Dies löst einen Zielkonflikt aus, da der Bund den CO2 des Gebäudeparks eigentlich mit mehr Sanierungen verbessern will», wendet Holzhey ein. Er zweifelt auch den Nutzen der Initiative an. «Die Initiative schafft nicht gezielt Wohnraum für tatsächlich Bedürftige, sondern vielmehr für mittelständische Familien», sagt er. Deshalb würde sich die Wohnsituation der rund 700’000 Bezüger von Ergänzungsleistungen nicht signifikant verbessern. Auch dieses Argument wischt Badran zur Seite: «Wir wollen auf keinen Fall energetische Sanierungen verhindern, sondern den Missbrauch abstellen, der heute dabei betreiben wird.»

Erstellt: 28.01.2020, 11:06 Uhr

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