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UBS: Ab jetzt sinken die Immobilienpreise

Grosses Kaufinteresse, abkühlender Markt: Die Aufhebung des Euromindestkurses hat laut der UBS widersprüchliche Auswirkungen. Der Immobilienblasen-Index ist zuletzt leicht gesunken.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index war zuletzt noch im Risikobereich. (Grafik: UBS)
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index war zuletzt noch im Risikobereich. (Grafik: UBS)

Der Immobilienblasen-Index der UBS stand im vierten Quartal 2014 nach wie vor in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal verzeichnete die Bank eine leicht rückläufige Tendenz. Der Index sank um 0,01 auf 1,28 Punkte. Die UBS wertet das als Beruhigung am Hypothekenmarkt.

Als Gründe macht sie die schwächere Entwicklung der Eigenheimpreise – es gab einen Anstieg von lediglich 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr – und das weiter abflachende Wachstum der ausstehenden Hypothekarvolumen aus. Dieses stieg innert Jahresfrist noch um 3,3 Prozent.

Die UBS beobachtete Ende des letzten Jahres trotz der Abkühlung des Immobilienmarkts einen Anstieg der Investitionsnachfrage. So stieg der Anteil der Anträge für Hypothekarkredite bei der Bank für Objekte ohne Selbstnutzung signifikant an und bewegte sich auf einem Allzeithoch.

Widersprüchliche Zinssignale

Die Negativzinsen und fallende Konsumentenpreise werden «auf absehbare Zeit zur Realität gehören», wie die Grossbank schreibt. Das sende widersprüchliche Signale an den Markt. Einerseits lassen die tiefen Hypothekarzinsen den Immobilienkauf verlockend erscheinen. Das gelte angesichts des Anlagenotstands besonders auch für den Erwerb von Wohneigentum zum Zweck der Vermietung. Denn solche «spekulativen Käufe» blieben eine der wenigen Möglichkeiten, um in der Schweiz positive Renditen zu erzielen.

Andererseits steigt aufgrund der negativen Teuerung aber der reale Wert der Schuldenlast. Ausserdem dürften die negativen Zinsen auf sicheren Anlagen wie Anleihen den Anreiz erhöhen, bestehende Hypotheken zurückzuzahlen. Das dürfte das Wachstum der Verschuldung bei privaten Haushalten bremsen, schätzt die Bank.

Schlechtere Planbarkeit

Unter dem Strich dürften sich die Ungleichgewichte auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt durch Negativzinsen im Urteil der UBS nicht massgeblich verstärken. Ihre Immobilienexperten erwarten allerdings leicht sinkende Preise für 2015. Die seit der abrupten Erstarkung des Frankens eingetrübten Aussichten für die Wirtschaft dürften dazu beitragen. «Bei rezessiven Tendenzen der Volkswirtschaft und einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit dürfte es zu einer Korrektur der bestehenden Überbewertung kommen», schreibt die Bank.

Die tiefen Zinsen könnten möglicherweise noch eine «Gnadenfrist» erkaufen. Die Aufhebung der Kursuntergrenze durch die Schweizerische Nationalbank habe aber schonungslos gezeigt, wie abrupt sich künstlich aufrechterhaltene Ungleichgewichte auflösen könnten.

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