Eigenbedarf: Darf uns der Hauskäufer vorzeitig kündigen?

Die Antwort auf eine Frage zum Thema Mietrecht.

Ein dringender Eigenbedarf lässt sich nur auf den erstmöglichen ortsüblichen Termin nach dem Kauf mit einer dreimonatigen Frist geltend machen. Foto: Patrick Pleul (Keystone)

Ein dringender Eigenbedarf lässt sich nur auf den erstmöglichen ortsüblichen Termin nach dem Kauf mit einer dreimonatigen Frist geltend machen. Foto: Patrick Pleul (Keystone)

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Der Mietvertrag für unsere Wohnung ist erstmals per Ende September 2018 kündbar. Im letzten November wurde die Liegenschaft aber verkauft, und der neue Eigentümer möchte selber in unsere Wohnung einziehen. Er macht dringenden Eigenbedarf geltend und hat uns Mitte Dezember auf Ende März 2017 gekündigt. Für uns war das ein Schock, denn wir hatten uns darauf eingestellt, mindestens bis Herbst 2018 in der Wohnung bleiben zu können. Genau zu diesem Zweck hatten wir ja einen Vertrag mit Mindestlaufzeit abgeschlossen. Darf sich der neue Hauseigentümer einfach darüber hinwegsetzen?

Es kommt darauf an, was im Liegenschaftskaufvertrag steht. In aller Regel werden darin die bestehenden Mietverhältnisse explizit dem Erwerber überbunden. Eine vorzeitige Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs ist dann ausgeschlossen, eine dennoch ausgesprochene Kündigung ungültig. Werden die laufenden Mietverhältnisse hingegen nicht überbunden, gilt die gesetzliche Regelung, wonach der Erwerber bei dringendem Eigenbedarf vorzeitig kündigen darf. Dann schuldet der Verkäufer den Mietern allerdings Schadenersatz. Deshalb ist es nur logisch, dass die meisten Liegenschaftsverkäufer auf einer Überbindungsklausel im Vertrag bestehen. Laut dem Berner Rechtsprofessor Thomas Koller können sich im Regelfall auch Mieter darauf berufen.

Bleiben Sie beharrlich

Für Sie bedeutet das, dass Sie sich beim Grundbuchamt eine Kopie des Kaufvertrags besorgen sollten. Bleiben Sie beharrlich, falls das Amt die Herausgabe verweigert. Gekündigte Mieter hätten ein hinreichendes Interesse daran, zumindest zu erfahren, ob der Mietvertrag dem Hauskäufer überbunden wurde, sagt Thomas Koller.

Weiter sollten Sie abklären, wann der Kauf beim Grundbuchamt angemeldet wurde. Geschah dies erst nach der Kündigung Ihres Mietvertrages, wäre diese ungültig. Der neue Eigentümer könnte die Kündigung jetzt auch nicht mehr nachholen, denn ein dringender Eigenbedarf lässt sich nur auf den erstmöglichen ortsüblichen Termin nach dem Kauf mit einer dreimonatigen Frist geltend machen. Im Kanton Zürich, wo Ihr Wohnhaus steht, wäre das auf Ende März. Doch dafür ist es nun zu spät.

Uniprofessor Koller empfiehlt Mietern, eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Und zwar mit folgenden Rechtsbegehren:

  • Es sei festzustellen, dass die Kündigung ungültig ist.
  • Eventuell sei die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben.
  • Subeventuell sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken.
Wichtig sei, dass man die Begehren im Gesuch noch nicht begründe: «Es ist wie beim Jassen – die Karten muss man bis zuletzt bedeckt halten.»


Senden Sie uns Ihre Fragen zum Arbeitsrecht, Konsumrecht, Sozialversicherungsrecht und Familienrecht an rechtundkonsum@tages-anzeiger.ch.

Erstellt: 29.01.2017, 17:52 Uhr

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