Untermiete soll eingeschränkt werden

Bei grosser Wohnungsnot ist die Untervermietung beliebt. Einige Hauptmieter schlagen beim Mietzins mächtig drauf. Die Hauseigentümer reagieren.

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Die Zürcherin hätte es besser wissen müssen, immerhin ist sie Juristin und war als Miet-Schlichterin tätig. Drei Jahre lang hatte sie ihre Wohnung im Zürcher Seefeld zur Untermiete an ein Paar abgegeben. Sie bekam von den beiden 2400 Franken Miete pro Monat – während sie selber dem Vermieter nur 1760 Franken zahlen musste (der TA berichtete). Damit verstiess die Frau gegen die Rechtspraxis, die besagt, dass der Hauptmieter vom Untermieter keinen übersetzten Zins verlangen darf.

Dass Mieter eine einmal gefundene Wohnung behalten wollen, auch wenn sie selber gerade nicht darin wohnen, kommt oft vor. Vor allem in Städten wie Zürich, wo für ein zahlbares Zuhause mitunter hart gekämpft werden muss. Laut Cipriano Alvarez, Leiter Bereich Recht beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), ist durch die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt auch die Zahl der Untervermietungen gestiegen, vor allem in Zürich und Genf. Konkrete Angaben gibt es allerdings nicht. Genauso wenig lässt sich abschätzen, wie oft Mieter ihre Wohnungen zu Unrecht untervermieten. Das ist nicht nur dann der Fall, wenn sie von den Untermietern zu viel Geld verlangen. Sondern auch dann, wenn sie nicht vorhaben, in absehbarer Zeit wieder in ihre Wohnungen zurückzukehren. Oder wenn dem Vermieter Nachteile entstehen.

Empörung beim Mieterverband

Glaubt man Hans Egloff, SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbandes (HEV), sind solche Missbräuche häufig. «Vor allem in Städten werden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Hauptmieter bezahlten Zins liegen», schreibt Egloff in einer parlamentarischen Initiative. Um den unrechtmässigen Ertrag noch weiter zu steigern, werden laut Egloff ­Objekte «teils raumweise zu haarsträubenden Preisen an mehrere einzelne Untermieter weitervermietet», ohne die Vermieter zu informieren oder um Zustimmung anzufragen. Viele Mieter hätten ausserdem gar nicht die Absicht, die Wohnung jemals wieder selbst zu benützen. Beweisen lasse sich dies aber kaum.

Egloff will deshalb das geltende Recht anpassen. Konkret soll ein Mieter seine Wohnung nur noch mit expliziter Zustimmung des Vermieters weitergeben dürfen. Dazu muss er ein schriftliches Begehren stellen. Der Vermieter wiederum soll seine Zustimmung auch verweigern dürfen, wenn eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist. Bei Regelverstössen soll der Mieter neu zudem sanktioniert werden können: Ihm kann, «nach erfolgloser schriftlicher Mahnung», mit einer Frist von mindestens 30 Tagen gekündigt werden.

Im Mai hat die Rechtskommission des Nationalrats beschlossen, der Initiative Folge zu leisten, sie also beraten zu wollen. Darüber freute sich der HEV: «Der Vorstoss will die Unzulänglichkeiten der geltenden Praxis beheben und mit ­klaren Vorgaben Rechtssicherheit schaffen», schrieb er. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV) hingegen ist empört. Die Initiative würde die Bestimmungen über die Untermiete drastisch verschärfen, und zwar zulasten der Mieter, kritisiert er in der aktuellen Zeitschrift. Es brauche schon heute die Zustimmung des Vermieters. Egloffs Wünsche gingen weit über das geltende Recht hinaus.

«Guillotine-Klausel»

Der SMV stört sich insbesondere an der Beschränkung der Untermiete auf zwei Jahre. Wissenschaftler, Professoren, Angestellte von internationalen Firmen oder Delegierte des Roten Kreuzes seien oft länger im Ausland unterwegs und wollten ihre Wohnung nach der Rückkehr wieder beziehen. Die neue Kündigungsfrist von 30 Tagen bezeichnet der SMV als «Guillotine-Klausel»: «Sie verkompliziert das Leben vieler Menschen, vor allem aber auch von Untermietern, die sich korrekt verhalten, sich aber plötzlich auf der Strasse wiederfinden.» Egloffs «Sittengemälde» vom habgierigen, skrupellosen Hauptmieter sei zudem an den Haaren herbeigezogen: «Er spielt Einzelfälle, die es ­sicherlich gibt, zu einem angeblichen Massenphänomen hoch, um Mietverschärfungen durchzusetzen.» Dabei bestünden in der Praxis heute sehr wenig Probleme mit Untermietverhältnissen. «Die Regeln sind eingespielt, und Missbräuche können bekämpft werden.»

Egloff betont, dass Untervermietungen von über zwei Jahren weiterhin möglich wären, «wenn der Vermieter seine Zustimmung gibt». Die 30-tägige Kündigungsfrist trete ausserdem erst in Kraft, wenn der Mieter auf eine schrift­liche Mahnung nicht reagiere. Wie gross das Problem der missbräuchlichen Untermieten in der Praxis ist, kann allerdings auch Egloff nicht beziffern. Er geht von einer hohen Dunkelziffer aus.

Anfragen nehmen zu

Cipriano Alvarez vom BWO relativiert. Bis jetzt gebe es keine grösseren Probleme, aber die entsprechenden Anfragen hätten in letzter Zeit zugenommen. Bei den Schlichtungsbehörden für Mietsachen ist die Angelegenheit je nach ­Region unterschiedlich virulent. In ­Zürich dürften laut Sprecherin Sabina Motta «grob geschätzt ungefähr 200 der jährlich etwa 2500 Verfahren an der Schlichtungsbehörde das Thema Untervermietungen betreffen oder mit­betreffen». In Bern-Mittelland drehen sich bloss 2 bis 3 Prozent der mietrechtlichen Verfahren darum. In Luzern sind es pro Jahr etwa 10 bis 15 Fälle von durchschnittlich 1200.

Ende August entscheidet die Rechtskommission des Ständerates, ob sie die Initiative ebenfalls beraten will. Kommissionsmitglied und FDP-Vertreter ­Andrea Caroni ist noch unschlüssig. Für ihn ist vor allem wichtig, dass die gesetzlichen Zwänge nicht noch weiter ausgebaut werden. «Ich wünsche mir generell mehr Vertragsfreiheit für Mieter und Vermieter», sagt Caroni. «So sollten sie auch die Voraussetzungen der Untermiete selber vereinbaren können.»

Erstellt: 28.07.2016, 22:47 Uhr

Online-Plattformen

Wie umgehen mit Airbnb?

Die Initiative von Hans Egloff zielt auf die traditionelle Untervermietung ab. Auf neue Online-Vermittlungsplattformen wie Airbnb geht sie nicht ein, was der Mieterverband kritisiert: «Die Vorschläge lösen das wirkliche Problem in den Städten nicht: nämlich die Beeinträchtigung des Mietmarkts durch kommerzielle Vermittlungsplattformen wie Airbnb.» Wer sein Zuhause lieber an Touristen vermietet als an Einheimische, macht die Wohnungssuche für diese noch schwieriger. Und er müsste seinen Vermieter informieren, was viele aber nicht tun.

Laut Radio SRF sind bei den Schlichtungsbehörden derzeit rund 20 Streitfälle hängig, bei denen es um Online-Plattformen geht. Das Bundesamt für Wohnungswesen beobachtet laut Cipriano Alvarez die Entwicklung. «Sollte sich dies als nötig erweisen, könnten mietrechtliche Ergänzungen oder Präzi­sierungen betreffend Internet-Plattformen geprüft werden», sagt er. (fko)

Geltendes Recht

Wer darf untervermieten?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untermiete laut OR Art. 262 nur verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen nicht bekannt gibt, diese im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind oder dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen. Das Recht zur Untervermietung kann nicht generell untersagt werden. Zulässig sind laut HEV aber Parteiverein­barungen in Ergänzung der gesetzlichen Regelung. Zum Beispiel, dass der Mieter sein Gesuch zur Bewilligung schriftlich stellen muss. Mit der parlamentarischen Initiative von Hans Egloff würde dieses Gesuch obligatorisch. Dem Mieter könnte nach erfolgloser Mahnung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen gekündigt werden, wenn die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters erfolgt oder der Mieter falsche Angaben macht. Bei einer Untermietdauer von mehr als zwei Jahren kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. (fko)

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