Einbruch- und Vandalenschäden

Die scheinheiligen Ladenvermieter

Eingeschlagene Schaufenster bei gemieteten Geschäftslokalen müssen Vermieter grundsätzlich auf eigene Kosten ersetzen. An der Europaallee in Zürich haben SBB und UBS dieses Risiko jedoch auf die Ladenmieter abgewälzt.

Zerbrochenes Schaufenster nach der «Reclaim the Streets»-Demonstration vom 12. Dezember 2014. Foto: Patrick Hürlimann

Zerbrochenes Schaufenster nach der «Reclaim the Streets»-Demonstration vom 12. Dezember 2014. Foto: Patrick Hürlimann

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Vier Monate ist es her, seit rund 200 zerstörungswütige Chaoten praktisch alle Schaufenster im Raum Lagerstrasse/Europa­allee einschlugen. Zurück blieb ein Sachschaden von weit über 1 Million Franken, der teilweise noch heute sichtbar ist. Die Polizei nahm vier Teilnehmer der «Reclaim the Streets»-Demonstration vorübergehend fest. Da ihnen keine Straftaten zugeordnet werden konnten, liess sich niemand für die Schäden haftbar machen.

Betroffen sind Dutzende von Klein­unter­nehmen, die sich im neuen Trendquartier eine Existenz aufbauen wollen: ein Kleider- und Schmuckladen, ein Geschäft für Gartenbedarf, eine Schminkbar, ein Massagestudio und so weiter. Sie alle sind in zwei Gebäuden eingemietet, die den SBB respektive der UBS gehören. Die beiden Vermieter gaben sich von Anfang an grosszügig. Es sei das Ziel der SBB, dass das Gewerbe für die Ausschreitungen nicht «bluten» müsse, sagte Sprecher Reto Schärli gegenüber den Medien. Heute bestätigt er: «Wir sind auf gutem Weg, für alle betroffenen Mieter, die nicht genügend versichert sind, eine gute Lösung zu finden. Die UBS hat ihren Mietern sogar per Brief bestätigt, dass sie für alle nicht versicherten Kosten aufkomme.

Beide Firmen verkaufen ihre Haltung gegenüber den Mietern als Kulanz, also als freiwilliges Entgegenkommen. Doch das ist Schönfärberei. Das Obligationenrecht sagt klar, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem gebrauchstauglichen Zustand erhalten muss. Und weiter: «Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig.»

40 Seiten dicke Mietverträge

«Zum Mietobjekt gehört auch die Aussenhülle des Gebäudes inklusive Fenster», sagt Rechtsanwalt Armin Zucker, Präsident des Geschäftsmieterverbands. «Eingeschlagene Schaufenster sind deshalb grundsätzlich vom Vermieter auf eigene Kosten zu ersetzen.» Eine Ausnahme sei bei der sogenannten Rohbaumiete denkbar, wenn der Mieter nebst dem Innenausbau auch den Einbau der Schaufenster übernehme. «Dann ist er in der Regel auch verpflichtet, seine eigenen Ausbauten instand zu halten und das Risiko beschädigter Fenster zu tragen», so Zucker.

An der Europaallee haben die Mieter ihre Lokale im Rohbau übernommen (Betonwände und -decken, unverputzte Wände, Infrastrukturanschlüsse). Alle von Tagesanzeiger.ch/Newsnet befragten Ladenbesitzer geben jedoch an, dass die Schaufenster vom Vermieter eingebaut worden seien. Ein Sprecher der Vereinigung Europaallee bestätigt: «Der Rohbau bezog sich immer nur auf den Innenausbau. Mir ist niemand bekannt, der die Fenster selber einbauen liess.»

In solchen Fällen sei es zwar möglich, das Beschädigungsrisiko von Schaufenstern und anderen Vermieterausbauten vertraglich auf den Mieter zu überwälzen, sagen übereinstimmend die Juristen Felicitas Huggenberger vom Zürcher Mieterverband und Thomas Oberle vom Hauseigentümerverband Schweiz. Beide betonen jedoch, dass im Gegenzug der Mietzins angemessen zu reduzieren sei. «Im Vertrag muss dann klar stehen, dass der Mietzins statt X nur Y Franken beträgt, weil der Mieter für etwas zuständig ist, was eigentlich dem Vermieter obliegt», sagt Thomas Oberle.

In den Verträgen von UBS und SBB ist von einem solchen Gegengeschäft nichts zu finden, wie Ladenmieter einhellig sagen. Dennoch haben die beiden Grossfirmen ihren Mietern dieses Risiko in den teils über 40 Seiten dicken Verträgen überbunden, indem sie von ihnen den Abschluss einer Glasbruchversicherung verlangen. In fast gleichlautenden Klauseln heisst es (Beispiel SBB): «Sämtliche übrigen Versicherungen sind vom Mieter direkt abzu­schliessen und zu bezahlen. Insbesondere hat er sich gegen Glasbruch (Schaufenster, Isolierverglasungen) abzusichern.» Laut den erwähnten Experten des Hauseigentümer-, Geschäftsmieter- und Mieterverbands ist das unzulässig, wenn die Miete nicht adäquat gesenkt wird.

Ein Fenster für 10'000 Franken

Die SBB sehen das anders: «Die Mietverträge der SBB mit den Mietern der Lagerstrasse sind rechtmässig. Weitere Auskünfte zu diesem Punkt darf ich nicht geben, weil es um Vertragsinhalte geht», schreibt Mediensprecher Reto Schärli dem TA. Ähnlich die Stellungnahme von UBS-Sprecherin Susanne Mühlemann: «Ich kann leider zu den Details unserer Mietverträge keine Auskunft geben, da wir diese nicht öffentlich machen.» Die Bank wolle an der Europaallee Rahmenbedingungen schaffen, die es auch kleineren Unternehmen ermöglichten, an einer vorteilhaften Lage zu bestehen, so Mühlemann weiter. Die SBB hatten schon früher in den Medien verlauten lassen, sie hätten die Ladenflächen zu günstigen Konditionen an das Kleingewerbe vermietet, damit eine Verbindung zum Stadtkreis 4 entstehe und sich die Strasse mit Leben fülle.

In der Tat enthalten die Mieten einen Umsatzanteil, sind also teilweise vom Geschäftsgang abhängig. Der Sprecher der Mietervereinigung sagt dazu: «Wenn das Geschäft läuft, sind unsere Mieten marktüblich.» Die Frage ist nur: Erlaubt eine solche Umsatzmiete zwecks Förderung des Kleingewerbes den Vermietern, das Risiko eingeschlagener Fensterscheiben auf die Mieter abzuwälzen? «Nein», findet Felicitas Huggenberger, Geschäftsleiterin des Zürcher Mieterverbands. «Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Für die Übernahme des Glasbruchrisikos müssten die Mieter eine zusätzliche, im Vertrag bezifferte Reduktion erhalten.»

Wenn dem Mieter das Glasbruch­risiko nicht überbunden werden darf, kann man von ihm auch nicht verlangen, dass er eine entsprechende Versicherung abschliesst. Einige Ladenbesitzer an der Europaallee verfügen dennoch über eine solche Police, sei es aus Unwissenheit oder aus Vorsicht – ein einziges neues Schaufenster kostet schnell einmal 10'000 Franken. Längst nicht überall ist die Versicherungs­summe aber genug hoch. Der Kleider- und Schmuckladen Comepony & ­Friends etwa ist für 12'000 Franken versichert. «Die drei neuen Schaufenster kosten aber rund 45'000 Franken», sagt Geschäftsführer Tom Strobl. Aller Voraussicht nach werden die SBB als Vermieter die Differenz übernehmen.

Von Ladenbesitzern ist zu hören, ihre Versicherungen zahlten im Rahmen der gedeckten Summe anstandslos. Involviert sind vor allem die Mobiliar und die Axa-Winterthur, aber auch die Zurich. Sie interessieren sich nicht dafür, ob es Sache der Vermieter wäre, für die Schäden aufzukommen. Der Grund: Bei der Glasbruchversicherung zählt einzig, ob das versicherte Ereignis – hier ein von Vandalen verursachter Glasschaden am versicherten Objekt – eingetreten ist. Ob der Kunde Mieter oder Vermieter ist, spielt keine Rolle.

«Weshalb zahlen wir Prämien?»

Axa-Winterthur und Mobiliar beteuern, dass die Prämien der betroffenen Ladenbesitzer wegen der Schäden vom Dezember nicht steigen und auch keine Kündigungen der Police ausgesprochen werden. Das sei nicht selbstverständlich, sagt Armin Zucker vom Geschäftsmieterverband. Er kenne Fälle, in denen nach einer Kündigung keine andere Gesellschaft mehr bereit gewesen sei, ein Ladenlokal zu versichern. «Dann lässt sich die vertragliche Pflicht, eine Versicherung abzuschliessen, vom Mieter gar nicht mehr erfüllen.»

Dass sie diesmal mit einem blauen Auge davonkommen, weil entweder die Versicherung oder der Vermieter oder beide zusammen für die kaputten Schaufenster aufkommen, freut nicht alle Ladenmieter an der Europaallee gleichermassen. Einer, der wie von der UBS vorgeschrieben eine Glasbruchversicherung abgeschlossen hat, findet es ungerecht, dass er nun nicht besser fährt als Geschäfte, die nicht versichert sind: «Ich frage mich schon, weshalb wir überhaupt Prämien zahlen.» (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 12.04.2015, 19:37 Uhr

Was Ladenmieter wissen müssen

Mieter sollten nur selber Handwerker aufbieten, wenn Gefahr im Verzug ist. Sonst gehen sie ein Risiko ein.

Wenn im Mietvertrag nicht steht, wer zahlen muss, wenn ein Einbrecher die Eingangstüre demoliert oder ein Demonstrant das Schaufenster einschlägt, so ist es der Vermieter.

In Geschäftsmietverträgen wälzen die Vermieter dieses Risiko oft auf die Mieter ab oder verpflichten sie, eine entsprechende Versicherung abzuschliessen. Das ist nur bei der Miete von Ladenlokalen im Rohbau zulässig, wenn entweder der Mieter das betreffende Bauteil (Fenster, Türe, Vitrine etc.) selber einbaut oder aus dem Vertrag klar hervorgeht, um wie viel der Mietzins gesenkt wird, weil der Mieter das Beschädigungsrisiko von Bauteilen des Vermieters übernimmt.

Auch wenn keiner dieser Ausnahmefälle vorliegt, verfügen viele Geschäftsmieter über eine Versicherung, die auch Schäden am Gebäude abdeckt. Übernimmt die Versicherung einen solchen Schaden, sollten Mieter zumindest verlangen, dass ihnen der Vermieter den Selbstbehalt oder Bonusverlust ersetzt.

In dringenden Fällen – zum Beispiel wenn wegen zerschlagener Schaufenster die Verkaufsware ungesichert ist – dürfen Ladenmieter selber Handwerker aufbieten, falls der Vermieter nichts unternimmt. Sie müssen ihm dies aber vorher androhen.

Ist die Reparatur weniger dringend, sollten Mieter einen untätigen Vermieter per Einschreiben zur Behebung auffordern. Nützt das nichts, rät Armin Zucker vom Geschäftsmieterverband, den Mietzins beim Gericht zu hinterlegen. «Wer stattdessen selber Handwerker aufbietet, bekommt sein Geld vom Vermieter meist nur schwer zurück», so Zucker.

Bevor man auf eigene Kosten zum Beispiel eine Alarmanlage einbaut, sollte man unbedingt die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen. Sonst geht die Investition beim Auszug verloren, und man muss die Anlage sogar auf eigene Kosten ausbauen, wenn der Vermieter dies verlangt.

Vorsicht: Laut Rechtsanwalt Zucker kommt es immer wieder vor, dass Vermieter beim Abschluss oder bei der Verlängerung eines Vertrags ein fertig ausgebautes Mietobjekt als «im Rohbauzustand» bezeichnen. Wer als Mieter auf den Trick hereinfällt, muss selber zahlen, wenn später die Farbe abblättert oder die vom Vermieter eingebaute Klimaanlage den Geist aufgibt. «Die Unterhaltskosten machen schnell 10 bis 20 Prozent der Jahresmiete aus», sagt Armin Zucker. Sein Tipp: den Wechsel zur fiktiven Rohbaumiete ablehnen oder nachträglich anfechten.
(thm)

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