Das Hypothekenproblem der Rentner

Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen häufig so stark, dass Eigenheimbesitzer ihre Hypothek nicht mehr finanzieren können. Manchmal gibt es Lösungen.

Es ist wichtig, dass Eigenheimbesitzer die Übergabe ihrer Liegenschaft rechtzeitig planen. Foto: Istockphoto

Es ist wichtig, dass Eigenheimbesitzer die Übergabe ihrer Liegenschaft rechtzeitig planen. Foto: Istockphoto

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Das Eigenheim, ein Rückzugsort für Familie und Freunde, das hohe Lebensqualität und günstigen Wohnraum im Alter sichern soll: Davon träumen viele, und dafür sparen sie, wenn das Wohneigentum über Hypotheken finanziert werden muss. Die Realität ist leider oft eine andere: In sechs von zehn Fällen wird es für Besitzer schwierig, ihr Eigenheim zu finanzieren, sobald ihr Einkommen mit dem Eintritt ins Rentenalter schrumpft. Das ist das Resultat einer Überprüfung von 500 Hypothekarnehmern, die das VZ-Vermögenszentrum durchgeführt hat.

Doch selbst wenn die Finanzierung nicht mehr den Standardanforderungen genügt, greift die langjährige Hausbank in aller Regel nicht gleich ein. Manchmal erleben Rentner die böse Überraschung, wenn sie zum Beispiel für eine dringend fällige Dachsanierung die Hypothek erhöhen wollen. Das veranlasst die Hausbank dazu, die finanzielle Tragbarkeit zu prüfen. Es ist keine Seltenheit, wenn das Finanzinstitut nicht nur den Antrag ablehnt, sondern gleich noch die Hypothek kündigt, weil diese nicht mehr tragbar ist. In solchen Fällen bereuen Betroffene, die Sanierung überhaupt erwogen zu haben. Banken sind aber auch verpflichtet, ihre Hypothekarkunden regelmässig zu überprüfen. Die Frist kann variieren. Aber ungefähr fünf bis zehn Jahre nach der Pensionierung ist damit zu rechnen.

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Mehrere Gründe führen dazu, dass die Finanzierung im Alter plötzlich auf wackligen Füssen steht. Erstens sinkt das Einkommen um rund 40 bis 50 Prozent. Die Steuern steigen anteilsmässig gerechnet, da Abzüge im Zusammenhang mit der Erwerbstätigkeit wegfallen. Und schliesslich müssen die Banken von einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent ausgehen, obwohl Hypothekarnehmer derzeit häufig nur 1 bis 2 Prozent haben. Auch Unterhaltskosten sind bei der Tragbarkeit zu berücksichtigen. Bei einem Liegenschaftswert von einer Million Franken kann so ein Einkommen von knapp 130'000 Franken nötig sein, um die Vorgaben zu erfüllen, die eine Bank in der Regel einhalten muss.

Reserven aufbauen

Es ist empfehlenswert, ungefähr mit 55 Jahren, wenn das Renteneinkommen absehbar ist, die Tragbarkeit nach der Pensionierung zu berechnen. Das ist auch der Zeitpunkt, um einige Fragen zu klären. Wer längere Zeit im Eigenheim bleiben will, sollte eine Reserve an rasch verfügbaren Mitteln haben, um für Unvorhergesehenes gewappnet zu sein. Kritisch könnte es werden, wenn grössere Investitionen in die Liegenschaft anstehen. Zum Gebäude sollten sich die Eigentümer überlegen, ob es altersgerecht ist und sich beispielsweise Putz- sowie Gartenarbeiten problemlos erledigen lassen. Oft wollen Eltern ein Haus auch behalten, weil sie es ihren Kindern vermachen möchten.

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Selbst wenn es mit der Tragbarkeit eng wird, haben Betroffene noch einen gewissen Spielraum, die Kündigung der Hypothek und damit den Verlust des Eigenheims zu vermeiden. Unter anderem folgende Lösungen sind denkbar:

Einbezug Kinder: Kinder können Solidarschuldner werden, wenn die Eltern ihnen das Haus überschreiben und das Nutzungsrecht behalten. So helfen die Kinder, die Finanzierung zu sichern. Doch laut Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ-Vermögenszentrum, lehnen manche Banken diese Vorgehensweise ab. Der Grund: In Härtefällen ist es schwierig, solche Forderungen gegenüber den Kindern durchzusetzen.

Darlehen: Häufiger geben Kinder ihren Eltern ein Darlehen, das später mit der Erbschaft ausgeglichen wird.

Vermögen einsetzen: Bei der Berechnung der Tragbarkeit berücksichtigen Banken vor allem den Immobilienwert, die Hypothek, das Einkommen und allenfalls Vermögenserträge. Doch manchmal haben Rentner noch stattliche Summen auf Sparkonten oder grössere Aktiendepots. Wenn sie sich davon regelmässig bestimmte Beträge auszahlen lassen und die Bank bereit ist, diesen Vermögensverzehr als Einkommen auszulegen, ist die Tragbarkeit weiterhin gesichert. Dies natürlich nur so lange, bis das Vermögen aufgebraucht ist.

Immo-Rente: Manche Rentner haben ein Leben lang gespart, um die Hypothek abzutragen. Im Alter haben sie zwar kaum noch Schulden, dafür aber wenig flüssige Mittel. Mit einer Immo-Rente wird die Hypothek wieder erhöht. So erhält der Rentner neue flüssige Mittel. Ein Teil davon kommt auf ein Sperrkonto und sichert die Zinsen der Hypothek. Mit dem Rest finanziert der Rentner den Lebensunterhalt für die nächsten 10 bis 15 Jahre. Wer diese Lösung wählt, muss sich bewusst sein, dass der Verbleib im Eigenheim so mit einer klaren Frist verknüpft wird. Banken sind mit solchen Finanzierungen zurückhaltend.

Umbau: Je nach Liegenschaft ist es möglich, mit verhältnismässig wenig Geld eine Mietwohnung zu schaffen. Mit den zusätzlichen Einnahmen ist das Eigenheim in vielen Fällen für den Hypothekarnehmer wieder tragbar.

Am weitaus häufigsten kommt es zum Verkauf des Eigenheims, wenn die Tragbarkeit der Hypothek zum Problem wird. Dies geschieht aber längst nicht immer, weil die Bank Druck macht. Im Idealfall ist es Teil einer längerfristigen Planung. Wenn mehr als das halbe Haus leer steht und die Gartenarbeit zur Belastung wird, kann es durchaus sinnvoll sein, in eine altersgerechte Wohnung umzuziehen. Wenn die Kinder schon selber Wohneigentum besitzen, fällt auch die Weitergabe des Hauses als Argument weg. Und oft ist der Verkauf sogar billiger – vor allem, wenn für Unterhalt und Sanierungen Geld investiert werden muss.

Übergabe frühzeitig planen

Doch es kommt auch immer wieder vor, dass Menschen Mühe haben, sich von ihrem Wohneigentum zu trennen. Dafür nehmen manche sogar in Kauf, mit wenig flüssigen Mitteln in ärmlichen Verhältnissen zu leben. Sie leben oft nur noch in wenigen Räumen wie Schlafzimmer sowie Küche und vernachlässigen den Rest der Liegenschaft.

Adrian Wenger vom VZ-Vermögenszentrum machte in seiner Beratungstätigkeit die Erfahrung, dass der Verkauf oder der Umzug ab einem gewissen Alter zu einer grossen Hürde wird: «Wer bis zum Alter von 70 Jahren die Übergabe der Liegenschaft nicht geplant hat, schafft es oft nicht mehr, eine gute Lösung zu finden.»

Dies nicht nur, weil die Rentner an ihrem Eigenheim hängen, sondern manchmal auch, weil sie überfordert sind und sich den Verkauf nicht zutrauen. Solche Situationen lassen sich mit einer frühzeitigen Planung vermeiden, die vielleicht auch Kinder gemeinsam mit ihren Eltern an die Hand nehmen können.

Erstellt: 15.07.2018, 18:48 Uhr

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