Einer Sauna im Keller müssen alle zustimmen

Wie viele Stockwerkeigentümer bei notwendigen, nützlichen oder luxuriösen Massnahmen einverstanden sein müssen.

Kompromissbereitschaft gefragt: Überbauung in Zürich.

Kompromissbereitschaft gefragt: Überbauung in Zürich. Bild: Steffen Schmidt/Keystone

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«Notwendig» sind alle Massnahmen, die dem Werterhalt der Liegenschaft dienen. Beispiele dafür sind die Reparatur eines lecken Dachs oder das Errichten einer unentbehrlichen Stützmauer. Dafür genügt das einfache Mehr der an der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen. Falls eine Mehrheit eine notwendige Massnahme ablehnt, kann jeder Wohnungseigentümer deren gerichtliche Anordnung verlangen.

«Nützliche» bauliche Massnahmen dienen dazu, den Wert der Liegenschaft oder ihre Gebrauchsfähigkeit zu steigern. Darunter fallen etwa eine energetische Sanierung oder der Ausbau eines ungenutzten Dachgeschosses. Im Gegensatz zu notwendigen Massnahmen könnten sie unterbleiben, ohne dass der Zustand der Liegenschaft beeinträchtigt würde. Für sie ist ein qualifiziertes Mehr nötig, also eine Mehrheit von Köpfen und Wertquoten.

«Luxuriös» sind Projekte, welche die Liegenschaft verschönern oder zusätzliche Annehmlichkeiten für ihre Bewohner schaffen. Das kann zum Beispiel der Einbau einer Sauna im Keller sein oder das Auskleiden des Hauseingangs mit Marmor. Solche Projekte steigern vor allem das subjektive Wertgefühl, weniger den objektiven Wert der Anlage. Dafür braucht es Einstimmigkeit. Stimmen nicht alle Eigentümer zu, so kann die Mehrheit das Vorhaben gleichwohl umsetzen, sofern sie alle Kosten übernimmt und den Ablehnenden keine grösseren Nachteile entstehen.

Die Abgrenzung untereinander ist nicht immer einfach. Auch können im Reglement andere Mehrheiten vorgesehen sein. Zum Beispiel ist es zulässig, nützliche Massnahmen reglementarisch zu erschweren.

Für gewisse Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung, die keine Bauvorhaben betreffen, sieht das Gesetz ebenfalls Quoten vor. Steht im Reglement nichts anderes, so braucht es folgende Mehrheiten:

Einfaches Mehr nach Köpfen:

  • Wahl von Verwalter, Ausschussmitgliedern, Revisor
  • Genehmigung von Jahresrechnung, Budget und Akontobeiträgen
  • Schaffung eines Erneuerungsfonds und Festsetzung der Beiträge
  • Erlass einer Hausordnung
  • Änderung der Wertquoten (alle direkt Betroffenen müssen ebenfalls zustimmen)
  • Alle Beschlüsse, die nicht ein qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit erfordern

Qualifiziertes Mehr nach Köpfen und Wertquoten:

  • Erlass und Änderung des Reglements
  • Aufhebung eines alleinigen Benützungsrechts (Betroffener muss ebenfalls zustimmen)
  • Änderung der Benützungsweise einzelner Liegenschaftsteile
  • Wichtige Verwaltungshandlungen

Einstimmigkeit:

  • Änderung der Sonderrechtsbereiche
  • Begründung gemeinschaftlicher Gebäudeteile (z. B. Abstellraum, Hauswartswohnung)
  • Änderung der Zweckbestimmung der Liegenschaft
  • Verfügungen über das gemeinschaftliche Grundstück (z. B. Teilverkauf, Bestellung von Dienstbarkeiten)
(Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

Erstellt: 19.01.2016, 11:12 Uhr

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