So lohnen sich Immobilien für Anleger

Wohin mit dem Geld, wenn es auf dem Konto nichts bringt ausser Spesen? Eine gute und oft stabile Rendite bescheren Fondsanteile und Aktien an Immobilien.

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Die Rendite eines Bankkontos ist derzeit frustrierend. Nach Abzug der Gebühren resultiert gelegentlich gar ein Minus. Auch Bundesobligationen bereiten keine Freude. Aktien versprechen zwar langfristig eine höhere Rendite, doch aufgrund der Kursschwankungen sind sie nicht jedermanns Sache. Eine Alternative kann die Investition in Liegenschaften sein. Auch diese Anlage hat gewisse Nachteile und Risiken, doch sie ist vergleichsweise sicher und kann eine gute und stabile Rendite bringen.

Bei Immobilien stellt sich zuerst die Frage, ob ein Anleger direkt oder indirekt investieren will. Bei der direkten Investition wird er Miteigentümer und übernimmt Verantwortung für die Liegenschaft. Es gibt eine Handänderung und einen Grundbucheintrag. Ein- und Ausstieg sind also mit Aufwand verbunden und lassen sich in der Regel nicht von einem Tag auf den anderen umsetzen. Bei der indirekten Investition kauft der Anleger Anteile an einem Unternehmen, das Immobilien besitzt und verwaltet oder mit Beteiligungen handelt. Wem es wichtig ist, seine Anlage rasch und unkompliziert in flüssige Mittel zu tauschen, der ist mit einer indirekten Investition oft besser bedient. Doch auch bei Immobilienfonds ist es wichtig, sich im Voraus über Fristen zu erkundigen – besonders bei kleineren Fonds kann der kurzfristige Ausstieg mit Nachteilen verbunden sein.

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Einige Anleger schwören auf eine direkte Beteiligung: Egal ob dazwischengeschaltete Firmen in Konkurs gehen, der Investor besitzt stets einen realen Gegenwert, den er veräussern kann.

Es gibt auch Immobilienaktien, bei denen sowohl Risiko wie auch Rendite höher ausfallen als beim Fonds. Der Grund für die Unterschiede sind die strengeren regulatorischen Vorschriften für Fonds. Sie unterstehen der Finanzmarktaufsicht, die das Fremdkapital auf einen Anteil von maximal 33 Prozent beschränkt. Bei Aktien sind die Liegenschaften oft mit Hypotheken von 50 Prozent oder mehr belehnt. Besonders bei den momentan immer tieferen Zinsen führt das zu hohen Ertragsausschüttungen. Wer Gebühren vergleicht, sollte sich nicht zu einem falschen Entscheid verleiten lassen: Bei Aktien wird zwar keine Gebühr ausgewiesen, doch die Kosten, die bei Fonds anfallen, werden hier genauso angerechnet.

Die Vorteile

Die hohe Eigenfinanzierung sorgt bei Fonds für Stabilität: Sowohl beim Wert der Anteile wie auch bei den Ausschüttungen gibt es in der Regel nur geringfügige Korrekturen. Experten stufen Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Aktien als deutlich sicherer ein. Etwas mehr Vertrauen geniessen zwar noch Bundesobligationen, doch dies zum Preis einer derzeit deutlich schlechteren Rendite. Der durchschnittliche Renditeunterschied zwischen Immobilienfonds und zehnjährigen Bundesobligationen liegt bei rund 3 Prozentpunkten.

Die Nachfrage nach Immobilienfonds ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen – seit der Jahrtausendwende hat sich das Volumen mehr als vervierfacht. In den vergangenen sechs Jahren gab es mit Immobilienanlagen traumhafte Wertsteigerungen – daher rührt auch der Begriff «Betongold». Mit der Nachfrage ist das Agio stark gestiegen. Das ist die Differenz zwischen dem Marktpreis von Immobilienanteilen und dem buchhalterischen Wert der Liegenschaften. Oft liegt das Agio heute zwischen 20 und 30 Prozent, in Einzelfällen beträgt es gar 60 Prozent. Es widerspiegelt die Attraktivität in Form von Ausschüttungen und Zukunftsperspektiven. Ein tiefes Agio kann ein Hinweis dafür sein, dass ein Fonds über wenig oder keine stillen Reserven verfügt. In diesem Fall ist mehr Vorsicht geboten.

Experten stufen Immobilienfonds im Vergleich zu anderen Aktien als deutlich sicherer ein. Eine Wohnsiedlung in Zürich. Foto: Walter Bieri

Die starken Wertsteigerungen dürfte es in den kommenden Jahren nicht mehr geben. Doch Experten sehen keinen Grund schwarzzumalen: Es wird allgemein mit weiterhin konstant attraktiven Ausschüttungen bei stabilen Immobilienpreisen gerechnet.

Die Risiken

Trotz realem Gegenwert gibt es durchaus auch bei Immobilienfonds Risiken. So hat die Zinsentwicklung einen starken Einfluss auf das Agio. Wer in Fonds mit einem hohen Agio investiert, verliert bei einem Zinsanstieg Vermögen. Ein weiteres Risiko liegt beim Verkauf. «Wer bereit ist, eine Werteinbusse in Kauf zu nehmen, kann seine Anteile aus Immobilienfonds in aller Regel rasch verkaufen», sagt Manuel Gygax, Portfoliomanager bei der Berner Kantonalbank (BEKB). Doch besonders bei kleineren Fonds muss man für einen Verkauf rund ein bis zwei Wochen rechnen, um einen vernünftigen Preis zu erhalten. Es gibt auch Beispiele für deutlich längere Fristen. Aufgrund der bei manchen Fonds geringeren Liquidität könnte es bei einem gleichzeitigen Verkauf vieler Anleger gar zu starken Kurseinbrüchen kommen.

Sinkende Preise sind ein Risiko, das alle Immobilienanlagen treffen kann. In diesem Punkt gilt das Gleiche wie für alle anderen Investitionen auch: Schmerzhaft wird es für Anleger, die kurzfristig Geld brauchen und zu einem schlechten Preis verkaufen müssen. Wer langfristig plant, muss nicht nervös werden. Denn die Ausschüttungen sind meist nicht betroffen, und in der Regel steigen die Preise irgendwann wieder. Immobilienfonds haben zudem den Vorteil, dass die Schweizer Börse auf ihre Werte kaum Einfluss hat. Wer also Aktien besitzt, deren Kurse aufgrund einer Wirtschaftsflaute fallen, kann sich immer noch über seine Beteiligung an Immobilienfonds freuen.

Anlageberater empfehlen, im Sinne einer besseren Risikoverteilung neben Aktien auch in Immobilien zu investieren. Je nach Präferenz wird empfohlen, zwischen 10 und 30 Prozent des Vermögens in solche Beteiligungen zu stecken. Diese Grössenangaben beziehen sich auf das unabhängig von allfälligem Wohneigentum verwaltete Vermögen. Pensionskassen halten heute im Durchschnitt rund ein Fünftel der Anlagen in Liegenschaften.

Die Kontrolle

Wer sich für eine Immobilienanlage interessiert, sollte auch prüfen, was ein Fonds oder eine Aktie beinhaltet. Wer genau hinschaut – was bei kleinen Fonds eher möglich ist –, kann sein Augenmerk auf Lage und Qualität von Liegenschaften legen. Eine gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist ein wichtiger Indikator. Gute Qualität bedeutet nicht Luxus, sondern einen vernünftigen Standard mit bezahlbaren Mieten. Bei diesen Voraussetzungen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der verfügbare Raum gut ausgelastet wird und die Erträge konstant fliessen. Anlageberater können mit Angaben zu Fonds weiterhelfen. Wer sich auf eigene Faust schlaumachen will, findet Informationen in Produktbroschüren oder Jahresberichten von Anbietern. Etwas weiter führen die im Internet zugänglichen Marktberichte und Studien von Analysten wie zum Beispiel von Wüest Partner, Iazi, der Bank Credit Suisse oder von CSL Immobilien.

Vor allem Fonds und oft auch Aktien sind auf eine bestimmte Strategie ausgerichtet. Einige konzentrieren sich auf Wohnungen, auf Gewerbeflächen, internationale Immobilien oder anderes mehr. Robert Weinert von der Immobilienberatung Wüest Partner geht davon aus, dass Anleger, die in Wohnliegenschaften investieren, langfristig auf der sicheren Seite stehen. «Bei Verkaufsflächen ist es heute anspruchsvoller, gute Mieter zu finden.» Etwas relativiert wird dies durch die aktuelle Entwicklung: Derzeit wächst das Angebot an neuen Wohnungen schneller als die Nachfrage. Das führt zu sinkenden Mieterträgen. Und wenn die Wirtschaft gut läuft, was derzeit der Fall ist, steigt der Bedarf an Gewerberaum.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 11.03.2018, 17:43 Uhr

Crowdfunding für Wohnungen

Neue Anlageform

Eine noch junge Anlagemöglichkeit ist das Crowdfunding bei Immobilien. Der grösste Anbieter in der Schweiz ist Crowdhouse. Das Unternehmen hat seit 2015 40 Objekte finanziert. Investoren beteiligen sich direkt an Liegenschaften – sie werden also im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Trotzdem sei ein Ausstieg innerhalb von 30 Tagen möglich, sagt Michael Meier von Crowdhouse. Das Unternehmen übernimmt mit einer Vollmacht des Investors alle administrativen Aufgaben. Die Eigenkapitalrendite lag 2017 bei 6,6 Prozent. An die Investoren werden je nach Objekt zwischen 5 und 5,5 Prozent ausgeschüttet. Die Differenz wird als Rückstellung verwendet.

Crowdhouse kauft grosse Wohnliegenschaften zu Preisen zwischen 5 und 15 Millionen Franken. Der Anteil der Fremdfinanzierung liegt bei rund 50 Prozent. Die Festhypotheken haben eine Laufzeit zwischen fünf und zehn Jahren, was mittelfristig stabile Einnahmen garantiert. Der Nachteil: Crowdhouse eignet sich nur für Anleger mit grösserem Budget – mindestens 100'000 Franken müssen es sein. (ki)

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