Was zu den Nebenkosten gehört

Bald erhalten Tausende von Mieterinnen und Mietern ihre Nebenkostenabrechnung. Diese ist oft verwirrend. Worauf Sie achten müssen.

Die Heizkosten müssen auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden: Zum Beispiel nach der Grösse der Wohnfläche. Foto: Keystone

Die Heizkosten müssen auf die einzelnen Mietparteien aufgeteilt werden: Zum Beispiel nach der Grösse der Wohnfläche. Foto: Keystone

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Früher nannte man sie einfach: «Heizkostenabrechnung». Genau das war sie auch: eine simple Auflistung über die Kosten für Heizung und Warmwasser. Jene Kosten also, die abhängig sind vom Verbrauch und deshalb nicht bereits in der Miete drin sind. Man wusste: Wenn der Winter davor lange und kalt war, hiess es: nachzahlen, weil dann die geleisteten Akontozahlungen nicht ausreichten.

Manche privaten Vermieter handhaben es heute noch so. Daneben gibt es seit Jahren einen Trend, immer mehr Kosten aus dem Mietzins auszulagern und als Nebenkosten aufzuführen. Den Mieterinnen werden dann nicht nur die Kosten Heizung und Warmwasser separat verrechnet, sondern etwa auch Gebühren für Wasser und Kehricht sowie die Auslagen für Gartenpflege oder für den Service des Lifts und der Waschmaschine. Dadurch sind die jährlichen Abrechnungen komplexer und füllen manchmal mehrere Seiten.

Vielen Mieterinnen bereitet dies Kopfzerbrechen. «Sie kommen nicht draus, zudem sind die Abrechnungen oft unübersichtlich», sagt Rechtsanwältin Stefanie Brem vom Mieterverband Bern.

In der Regel fehlten Erläuterungen, etwa zum Verteilschlüssel, mit dem die Nebenkosten auf die einzelne Wohnung umgerechnet werden, ergänzt Anna Braun, Leiterin der Rechtsbe­ratung des Mieterinnen- und Mieterverbands Zürich. Und so könnten Mieter nicht nachvollziehen, wie es zum Betrag komme, den man ihnen in Rechnung stellt. «Dann kommen sie zu uns und wollen wissen, ob die Abrechnung stimmt.»

Fehlende Standards

Ein zentrales Problem der Nebenkostenabrechnungen sei, dass es zig Varianten gebe. Es fehlten verbindliche Standards, sagt Braun, die auch als Mietrichterin tätig ist. Es brauche deshalb gesetzliche Vorgaben, wie eine Abrechnung auszusehen hat. Denkbar wäre ein amtliches Formular, wie es das für Mietzins­erhöhungen oder Kündigungen durch den Vermieter schon gibt.

So sehen es auch Gianni Giger und Severin Fischer. Die beiden Jungunternehmer haben ein digitales Tool entwickelt, mit dem sich Nebenkostenabrechnungen überprüfen lassen sollten. «Wir wollten etwas Nützliches anbieten, nachdem wir festgestellt hatten, dass sich viele in unserem Bekanntenkreis an den undurchschaubaren Nebenkostenabrechnungen störten.»

Doch kaum war das Tool im letzten Jahr auf dem Markt, zeigte sich, dass es nur eingeschränkt funktioniert. Der Grund ist laut Fischer, dass die einzelnen Nebenkostenposten je nach Abrechnung verschieden bezeichnet und abgerechnet werden. So könne man sie mit einem standardisierten Tool nicht überprüfen. Lösbar wäre dies mit einem einheitlichen Abrechnungsformular; das würde auch Transparenz schaffen.

Kaum im Sinne der Mieter

Beim Hauseigentümerverband (HEV) hält man wenig von einem einheitlichen Abrechnungsformular. Es gebe grosse kantonale Unterschiede bei den Nebenkosten, sagt Jurist Thomas Oberle vom HEV Schweiz. In einem standardisierten Formular müssten somit sämtliche möglichen Positionen aufgeführt sein. «Das könnte manche Vermieter gar dazu verleiten, noch mehr Kosten aus der Miete auszugliedern und separat zu verrechnen. Das wäre kaum im Sinne der Mieterinnen.»

Die Stromkosten gehören ebenfalls zu den Nebenkosten: Siedlung in Zürich. Foto: Keystone

Dass die Nebenkostenabrechnungen komplexer und umfangreicher geworden sind, liegt gemäss Hauseigentümer-Vertreter Oberle auch an den Vorgaben des Bundesgerichts. Demnach müssten die einzelnen Nebenkosten bereits im Mietvertrag wie in der jährlichen Abrechnung ­detailliert aufgelistet sein. Sie einfach unter dem Sammelbegriff «Betriebskosten» aufzuführen, genüge nicht.

Als Nebenkosten gelten nur Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Nicht immer aber sei klar, was dazugehöre und was nicht, sagt Rechtsanwältin Stefanie Brem. Die Rechtsprechung sei nicht einheitlich: «Selbst bei den Schlichtungsbehörden in den verschiedenen Kantonen gibt es Unterschiede. Das führt zu Unsicherheiten», so Brem.

Das gehört zu den Nebenkosten

Werden die Nebenkosten separat verrechnet, so haben Mieterinnen Anrecht auf eine jährliche Abrechnung.

  • Vereinbarung: Im Mietvertrag muss explizit vereinbart sein, für welche einzelnen Nebenkosten die Mieterinnen zusätzlich zum Mietzins aufkommen müssen. Nicht aufgeführte Kosten dürfen nicht verrechnet werden.
  • Definition: Als Nebenkosten zählen Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Kosten, die auch bei einer leerstehenden Wohnung anfallen (zum Beispiel bestimmte Gebühren), sind keine Nebenkosten.
  • Zulässig: Als zulässige Nebenkosten gelten etwa die Kosten für Heizung, Wasser (Gebühren, Verbrauch, Aufwärmung), Kehrichtgebühr, Hauswartung, Wartung von Anlagen und Maschinen, Verwaltung (nur für Nebenkostenabrechnung).

Gib es einen Garten und kann dieser genutzt werden, darf auch die Garten- oder Umgebungspflege verrechnet werden. Es spielt keine Rolle, ob man als Mieterin den Garten tatsächlich nutzt; es genügt, wenn dies objektiv möglich ist. Das gilt etwa auch für den Service des Lifts oder einer gemeinschaftlichen Waschmaschine (Serviceabo).

  • Unzulässig: Reparaturen, Ersatzanschaffungen oder Erneuerungen von Geräten und Anlagen sind Teil des normalen Unterhalts und bereits im Mietzins enthalten. Sie dürfen deshalb nicht zusätzlich verrechnet werden. Das gilt auch, wenn in Serviceabos nebst der Wartung ein Teil für Reparaturen drin ist.
  • Verteilschlüssel: Die Gesamtkosten sind nach einem objek­tiven und nachvollziehbaren Schlüssel auf die einzelnen Mietparteien aufzuteilen. Sind keine Zähler vorhanden, die eine individuelle Verbrauchsabrechnung (Heizung, Wasser) erlauben, ist die Aufteilung nach Wohnfläche oder -volumen zulässig.
  • Einsichtsrecht: Ist die Nebenkostenabrechnung unklar oder unverständlich, dürfen Mieter vom Vermieter Details verlangen oder Belege einsehen.

Besonders ärgerlich ist für Mieter, wenn die Nebenkostenabrechnung ohne ihr Zutun plötzlich viel höher ausfällt als zuvor und sie viel nachzahlen müssen. Das komme etwa vor, wenn der Vermieter die Hauswartung an einen teureren Anbieter vergebe, sagt Rechts­anwältin Renate Jäggi von der Schlichtungsstelle des Kantons Basel-Landschaft. Das Gesetz mache keine Vorgaben zur maximalen Höhe. In Baselland prüfe die Schlichtungsstelle zwar, ob die Kosten in einem akzeptablen Verhältnis zur Leistung stünden – aber nur, wenn die Mieter dies explizit verlangten.

Letztlich gehe es bei den Auseinandersetzungen um Nebenkosten meist um relativ geringe Beträge, so Jäggi. Der Streitwert für den Gang ans Bundesgericht werde kaum je erreicht. Viele ­offene Fragen blieben deshalb ungeklärt.

Unlängst musste sich das Bundesgericht aber mit der Klage von mehr als zwei Dutzend Mieterinnen einer neuen Siedlung befassen. Diese hatten sich geweigert, die hohe Nebenkostenabrechnung vollumfänglich zu begleichen. Der Vermieter habe sie bei Mietbeginn nicht informiert, dass die Akontozahlungen bei weitem nicht ausreichten, so die Mieter. Das oberste Gericht sah es anders. Der Vermieter habe keine Aufklärungspflicht. Wenn schon, sei es Sache der Mieter, sich bei Vertrags­abschluss zu erkundigen, ob die Akontobeträge ausreichten.

Erstellt: 28.07.2019, 19:11 Uhr

Artikel zum Thema

Jetzt kommen die Smartphone-Banken – der Preisvergleich

Sie benutzen noch Kreditkarten? Es gibt günstigere Alternativen. Mehr...

Wann sich mieten mehr lohnt als kaufen

Immobilien gelten als rentable Anlage. Aber eine Beispielrechnung zeigt: Das Geld für die Hypothek lässt sich besser investieren. Mehr...

Was Banken bei Hypotheken oft unterschlagen

Kommentar Wer den Kauf von Wohneigentum erwägt, sollte sich nicht durch schöne Zahlen täuschen lassen. Mehr...

Die Redaktion auf Twitter

Stets informiert und aktuell. Folgen Sie uns auf dem Kurznachrichtendienst.

Weiterbildung

Lohncheck in Pflegeberufen

Qualifiziertes Pflegepersonal ist rar. Eine Pflegeinitiative setzt sich darum für höhere Löhne ein.

Kommentare

Service

Ihre Spasskarte

Mit Ihrer Carte Blanche von diversen Vergünstigungen profitieren.

Die Welt in Bildern

Spielvergnügen: Kinder spielen in einem 20'000 Quadratmeter grossen und zwei Kilometer langen Maislabyrinth bei «Urba Kids» in Orbe, Waadt. (22. August 2019)
(Bild: Laurent Gillieron) Mehr...