Darum werden Zweitwohnungen in Skigebieten wieder teurer

Alpine Grossprojekte können den Immobilienmarkt beleben – aber nur, sofern auch andere Faktoren stimmen.

In Flims-Laax denkt man über eine Bergbahn-Verbindung ins Glarnerland nach: Das Rocksresort in Laax. Foto: PD

In Flims-Laax denkt man über eine Bergbahn-Verbindung ins Glarnerland nach: Das Rocksresort in Laax. Foto: PD

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Über die Weihnachtstage ging buchstäblich nichts mehr. Wegen eines Grossansturms von Skifahrern brachen die Online-Buchungssysteme von bekannten Winterdestinationen zusammen. Tagesausflügler mussten sich in die langen Schlangen stellen, um eine Tageskarte zu lösen. Trotz IT-Panne verzeichnete etwa Flims-Laax über die Festtage ein Eintrittsplus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Betreiber spricht von einem Rekord. Nach Jahren des Rückgangs scheint die Schweiz ein Revival des alpinen Skitourismus zu erleben.

Das Geld sitzt bei den Bergbahnen wieder lockerer. Sie planen Investitionen von Hunderten Millionen Franken in den kommenden Jahren. Allein das V-Bahn-Projekt in Grindelwald mit zwei neuen Gondelbahnen beim Männlichen und Eiger verschlingt 470 Millionen Franken. Für 90 Millionen Franken sollen in Samnaun vier neue Bahnen entstehen. Und in Flims wird für 80 Millionen eine neue Bahn auf den Cassons geplant.

Eine Bahn lohnt sich für zwei Orte

Doch in Flims-Laax denkt man bereits weiter. Reto Gurtner, Chef der Weisse-Arena-Gruppe, liebäugelt mit einer Verbindung nach Elm ins Glarnerland. Das Sernftal würde im Winter von der Schneesicherheit in Flims-Laax profitieren, gewänne aber auch im Sommer an Attraktivität, zum Beispiel dank heute noch unmöglichen Rundreisen mit dem öffentlichen Verkehr – aus dem Unterland via Flims an den Berg und über Elm wieder ins Flachland, sagte er der «Südostschweiz». «Die Region würde stark aufgewertet – auch aus Sicht der Immobilienpreise.» Infolge der Zweitwohnungsinitiative waren die Preise in den Bergregionen teils stark zurückgegangen und hatten für wirtschaftliche Probleme gesorgt.

Die Logik, die Ökonom Gurtner im Kopf hat, scheint einleuchtend: Werden zwei Skigebiete verbunden, profitieren beide Destinationen, die Immobilienpreise steigen.

Der Brite Simon Malster von Investors in Property, einem Spezialisten für Ferienimmobilien in den Alpen, sieht es ähnlich. Vor kurzem sagte er in der «Financial Times», dass Verbindungsbahnen am meisten dazu beitragen würden, das Profil von beiden Skiresorts zu heben. Als Beispiele nennt er den Zusammenschluss von La Plagne und Les Arcs in Frankreich sowie Lenzerheide und Arosa in Graubünden. Laut Malster könnten tiefer gelegene Skiresorts besonders profitieren. Als Beleg nennt er die K-onnection, die Zell am See-Kaprun (728 m) mit dem Kitzsteinhorn-Gletscher (3202 m) verbindet. Seit der Ankündigung der Bahn im Jahr 2016 seien die Immobilienpreise in Zell am See-Kaprun von 6000 auf 7500 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Retten also Verbindungsbahnen die Alpendestinationen? Der UBS-Immobilienspezialist Maciej Skoczek sieht es differenzierter: «Neue Bergbahnverbindungen können einen positiven Einfluss auf die Preisentwicklung haben. Eine Garantie dafür gibt es nicht.» Als negatives Beispiel nennt er ausgerechnet die Verbindung von Arosa und Lenzerheide. «Sie hat nicht dazu geführt, dass das Preisniveau in Arosa davon profitieren konnte.» Die Preise hätten sich im Schanfigg trotz neuer Verbindung negativ entwickelt.

Hier ist die Rechnung nicht aufgegangen: Von der Verbindungsbahn zwischen Lenzerheide und Arosa profitierte der Immobilienmarkt in Arosa nicht. Foto: Keystone

Die Ganzjahresverbindung zwischen Zermatt und Breuil-Cervinia in Italien dürfte laut Skoczek kaum Auswirkung auf den Zweitwohnungsmarkt haben, da vor allem Tagestouristen angesprochen würden. Und der kantonsübergreifende Zusammenschluss mit Sedrun und Disentis wirke sich zwar positiv auf das touristische Angebot von Andermatt aus. Doch das Preisniveau in der Urner Gemeinde werde in erster Linie durch die hohe Neubautätigkeit getrieben.

Ein positiver Preiseffekt könnte sich laut Skoczek hingegen einstellen, wenn die Bahnen in Scuol mit Samnaun und Ischgl zusammengeschlossen würden. «Das könnte sich positiv auf den Markt im Unterengadin auswirken», sagt der Immobilienspezialist. Auch die Idee von Reto Gurtner in Flims-Laax hätte einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise. «Eine Verbindung nach Elm würde mit grosser Wahrscheinlichkeit zu einem Anstieg der Preise in der Glarner Gemeinde führen», sagt Skoczek.

Der Markt für Zweitwohnungen zieht wieder an. Die Preise sind so hoch wie vor fünf Jahren.

Der Grund, warum die Immobilienpreise in Arosa trotz neuer Bahn nicht gestiegen sind, sieht Skoczek in der schlechten Erreichbarkeit von Arosa, die sich durch die Verbindungsbahn ja nicht verbessert habe, sowie in der abnehmenden Wohnbevölkerung. In der UBS-Studie «Alpine Property Focus 2019», die Skoczek mitverfasste, stieg Arosa erstmals in die zweite Preiskategorie ab. Die Lenzerheide dagegen konnte sich in der Spitzengruppe halten.

Der Markt für Zweitwohnungen im Alpenraum zieht wieder an. «In den letzten zwei Jahren beobachten wir eine Erholung», sagt Skoczek. Inzwischen seien die Preise wieder so hoch wie vor fünf Jahren. Er stellt eine zunehmende Zweiteilung des Markts fest. Teure Destinationen wie St. Moritz oder Gstaad könnten viel stärker zulegen als günstige, die nach wie vor unter Druck sind. «Wir gehen davon aus, dass sich die Schere zwischen teuren und günstigen Destinationen weiter öffnen wird», sagt der UBS-Analyst.

Ein Grund für die hohe Nachfrage nach teuren Objekten seien die Negativzinsen, heisst es im «Prime Ski Property Report» von Knight Frank. Immer mehr Reiche würden Zweitwohnungen in den Bergen kaufen, um den Negativzinsen auszuweichen. Der «KF Prime Ski Property Index», in dem sich sieben Schweizer Topdestinationen befinden, legte 2019 um 1,4 Prozent zu, wobei die französischen Spitzenresorts obenaus schwangen.

Erstellt: 07.01.2020, 11:49 Uhr

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