Erstmals fallen die Ladenmieten an bester Lage

Das Ladensterben lässt die Immobilienpreise auf den Einkaufsmeilen sinken. Das hat Folgen für das Stadtbild.

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Im Schaufenster hängt keine neue Auslage, sondern ein «Zu vermieten»-Schild. Dieses Bild ist in Schweizer Städten zunehmend zu sehen. Denn laut den Marktforschern von GFK sind in der Schweiz seit 2010 rund 6000 Verkaufsstellen weggefallen. Für diese Entwicklung reicht der Einkaufstourismus schon lange nicht mehr als Erklärung. Der Grund ist ein tiefgreifender Wandel im Konsumverhalten: Schweizerinnen und Schweizer kaufen öfter im Internet ein, die Läden spielen kaum noch eine Rolle und werden daher dichtgemacht.

Die Folgen davon zeigen sich an den Ladenmieten. Sie brechen in vielen Schweizer Städten dramatisch ein. Dies zeigen Daten der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner.

In Bern sackte der Quadratmeterpreis für Ladenflächen an Toplagen in den vergangenen drei Jahren um die Hälfte ab. In Winterthur und Thun sind es jeweils 20 Prozent. Auch in Luzern und St. Gallen gingen die Höchstpreise zurück, wenn auch nicht so stark. Gestiegen sind die Spitzenmieten einzig in Aarau. In den fünf grössten Städten Zürich, Basel, Genf, Lausanne und Bern konnte sich einzig Basel dem Trend entziehen.

Internationale Modehändler wie H&M oder Zara wollen heute eine Filiale in den grossen Städten. Aber dann hat es sich auch, heisst es in der Branche. Das führt dazu, dass selbst in einst gefragten Städten wie Luzern oder Bern jüngst prominente Ladenflächen leer standen.

Öde Einkaufsstrassen

Der Boom im Detailhandel sei vorbei, nun schrumpften die Mieten wieder auf ein gesundes Niveau, so ein Immobilienexperte. «Die Nachfrage von Mietern mit einer hohen Zahlungsbereitschaft sinkt», sagt Robert Weinert von Wüest Partner. Da die Umsätze in vielen Geschäften kleiner werden, nimmt auch die Bereitschaft ab, hohe Mietpreise zu bezahlen.

Üblicherweise werden fixe Mietpreise vereinbart, die für Jahre gelten – bei Lebensmittelhändlern sind es typischerweise 3 bis 5 Prozent des erwarteten Umsatzes, bei Modegeschäften 10 bis 15 Prozent. Doch feste Mieten können sich viele Händler nicht mehr leisten. Sie pochen auf eine flexible, vom Umsatz abhängige Miete. Andere Händler wiederum versuchen die Marktlage auszunutzen und verhandeln die Miete neu, obwohl es eigentlich gut läuft.

Regionale Sonderfaktoren prägen die Preisentwicklung mit, etwa die Art der Detailhandelsflächen, die auf den Markt kommen. In gewissen Städten, etwa in Bern, werden derzeit mehr schwer vermittelbare Flächen ausgeschrieben.

Die Zürcher Bahnhofstrasse ist bei Ladenmietern weiterhin gefragt. Foto: Denis Linine (Alamy Stock)

«Vom Strukturwandel sind besonders kleine und mittelgrosse Städte betroffen, in grossen Städten wirkt er sich weniger stark aus», sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienexperte der Credit Suisse. In den kleineren Städten haben grössere Detailhändler bereits ihre Verkaufsflächen reduziert und Läden geschlossen. Dadurch sinkt dort die Auswahl – auch wenn sich lokale, spezialisierte Geschäfte halten können.

Der Abwärtstrend hat negative Folgen für das Stadtbild. Denn: «Lädelen» geht man oft ohne eine genaue Idee, was man kaufen will. Dafür braucht es eine belebte Einkaufsmeile mit möglichst vielen Geschäften und Restaurants. «Damit Einkaufsstrassen auch in kleineren Zentren erhalten bleiben, müssten sich die Städte etwas einfallen lassen», sagt Hasenmaile.

In Thun sind die Ladenmieten jüngst besonders stark gesunken. Doch Stadtpräsident Raphael Lanz gibt sich gelassen: «Wir stellen fest, dass Top-Standorte in der Innenstadt nach wie vor sehr begehrt sind und häufig unter der Hand weggehen.» Die Altstadt verfüge über einen gesunden Branchenmix, und bald werde ein neues Parkhaus dafür sorgen, dass die Altstadt besser erreichbar sei.

Andernorts ist die Nervosität grösser. Einige Städte fürchten sich davor, dass ihren Innenstädten nach dem Ladensterben bald schon das Leben fehlt. Zürich hat vor einigen Monaten Szenarien präsentiert, wie sich die Stadt dadurch verändern wird. In St. Gallen sorgt der düstere Ausblick für das lokale Gewerbe seit Monaten für hitzige Debatten. Bürgerliche Politiker wollen es daher möglichst bald schon entlasten. Linke Parteien forderten jüngst sogar eine Lenkungsabgabe, die verhindern soll, dass Investoren Ladenflächen in der St. Galler Innenstadt eher leer stehen lassen, als die Mieten zu senken.

Städte werden vielfältiger

Schmerzhaft ist der Preisrutsch für die Eigentümer der Ladenflächen. Immobilienbesitzer stehen vor der Wahl, die Mietpreise für die Ladenfläche zu senken und damit eine tiefere Rendite einzufahren. Oder sie belassen die Miete und nehmen längere Leerstandszeiten in Kauf. Einige Vermieter würden Detailhändler auch mit Anreizen wie einem Verzicht auf die ersten Monatsmieten locken oder den Mietern bei der Finanzierung des Ausbaus helfen, sagt Robert Weinert von Wüest Partner.

Die Immobiliengesellschaft PSP Swiss Property aus Zug zählt im Markt für Detailhandelsflächen zu den treibenden Kräften. An Lagen mit tiefer Kundenfrequenz sei es für Vermieter schwieriger geworden, bestätigt ein Sprecher. Betroffene Immobilienbesitzer seien bereit, die Ladenflächen in Büroräume umzunutzen. PSP selber spüre die Krise aber nicht. «Die Nachfrage ist gut, internationale Marken wollen an den besten Standorten sein.»

Thomas Lavater, Portfolio-Manager beim Zürcher Immobilienfonds SF Retail Properties Fund, erwartet, dass Vermieter vermehrt bereit sein werden, zu tieferen Preisen an lokale Geschäfte zu vermieten. Er gewinnt dieser Entwicklung positive Seiten ab: Dadurch verschwinde der Einheitsbrei mit den immer gleichen internationalen Marken.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 14.07.2018, 08:21 Uhr

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