Hilfe, die Bank verkauft meine Hypothek

Sie denken, mit langen Laufzeiten sind Sie abgesichert? Klauseln von Schuldverträgen machen Geschäfte möglich, von denen nur wenige wissen.

Der Traum vom Eigenheim wird heute dank rekordtiefen Zinsen oft Realität, aber es gibt einige Risiken. Foto: Urs Jaudas

Der Traum vom Eigenheim wird heute dank rekordtiefen Zinsen oft Realität, aber es gibt einige Risiken. Foto: Urs Jaudas

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Die Zinsen für Hypotheken sinken weiter. Schweizer Haus- und Wohnungsbesitzer sind zumeist jedoch überaus sicherheitsbewusst. Anstatt auf noch tiefer sinkende Zinsen zu warten, schliessen viele lieber die jetzt schon rekordtiefen Zinsen mit einer langjährigen Festhypothek ein. Kein Wunder, denn der jährliche Zinssatz für eine Festhypothek über 15 Jahre liegt bei den günstigsten Anbietern inzwischen nahe bei einem Prozent.

Ein Rundumschutz gegen unliebsame Überraschungen ist auch eine Festhypothek mit sehr langer Laufzeit nicht. Nur wenige Inhaber von Hypotheken wissen, dass heute die bedeutenden Anbieter fast alle Klauseln in ihren Verträgen haben, die ihnen den Verkauf von Hypotheken an Dritte erlauben, wie unsere Umfrage ergab. Ihre Kunden erlauben ihnen mit ihrer Unterschrift beim Kleingedruckten selbst den Verkauf ihrer Hypothek ins Ausland – sogar mitsamt den gestellten Sicherheiten, wenn die Bank oder die Versicherung als Geldgeberin das so will.

Aus Gesprächen mit vielen Kunden schliesse ich, dass Banken versuchen, unrentable Kunden loszuwerden.Adrian Wenger, VZ Vermögenszentrum

Praktisch branchenweit üblich sind auch Klauseln, wonach diese Dritten die aufgekauften Hypotheken ihrerseits an weitere Banken, Versicherungen oder Fonds verkaufen dürfen. «Die meisten Institute führen solche Klauseln in ihren Kreditverträgen», bestätigt auch Adrian Wenger, Leiter Hypotheken beim VZ Vermögenszentrum. Einzige Bedingung ist jeweils, dass Käufer sich zur Geheimhaltung der ihnen überlassenen Personendaten von Schweizer Hypothekenschuldnern verpflichten.

«Bisher kein Erfordernis»

Sie hätten bislang keinen Gebrauch von dieser Möglichkeit gemacht, sagen vom Tagesanzeiger.ch/Newsnet befragte Banken. Dafür habe es «bisher kein Erfordernis» gegeben, schreibt etwa Raiffeisen. Das kann sich indes rasch ändern, wenn der nächste Finanzsturm kommt. Im Nachgang zur letzten Finanzkrise von 2007 setzte die Schweizer Finanzmarktaufseherin (Finma) bei allen systemrelevanten Banken solche Klauseln durch, die den Verkauf von Hypotheken und ganzen Portefeuilles davon ermöglichen. Neben UBS, Credit Suisse und ZKB musste auch Raiffeisen dem Folge leisten. Versicherer wie Axa und Swiss Life, die im Hypothekargeschäft stark sind, haben ebenfalls solche Regeln in ihren Kreditverträgen.

«Banken sind darauf angewiesen, im Notfall ihre Hypotheken verkaufen zu können», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum: «So konnte sich die UBS in der Finanzkrise retten, als viele Sparer zu anderen Banken wechselten, indem sie über den Verkauf von Hypotheken an Dritte dringend nötige flüssige Mittel beschaffte.»

Die Schweiz steckt derzeit in der Spätphase eines enormen Preisbooms von Immobilien, der die Schweizer Nationalbank immer wieder zu Warnungen und Verschärfungen der Kreditbedingungen greifen liess. Auch wenn dies heute schwer vorstellbar ist, die nächste Immobilienkrise wird kommen; der Verkauf ganzer Portefeuilles samt Sicherheiten – auch ins Ausland – ist dann absehbar. In einer Krise ist Banken und Versicherungen der Abbau von riskant gewordenen Hypotheken wichtiger als der Kunde.

Postfinance nur Vermittlerin

Noch herrscht keine Krise. Hypotheken werden dennoch verkauft, und das nicht zu knapp. Postfinance etwa tritt bloss als Vermittlerin auf, sie reicht bei neu abgeschlossenen Hypotheken «sämtliche Forderungen inklusive der Schuldbriefe» an ihre Partner weiter – an die Schweizer Bank Valiant oder an die Münchner Hypothekenbank. Beide Institute dürfen diese Hypotheken ihrerseits an weitere Abnehmer veräussern. Bei einem Verkauf ändere sich für den Kunden nichts, heisst es jeweils. Das ist nur die halbe Wahrheit: Im Krisenfall muss ein Kunde damit rechnen, dass er ungefragt einmal oder gar mehrmals einen neuen Gläubiger seiner Hypothek erhält.

Landet die Hypothek mitsamt Sicherheit bei einer anderen Bank oder Versicherung, haben die Käufer das Sagen, wenn es Probleme gibt. Credit Suisse etwa macht im Kleingedruckten klar, dass wenn sie Hypotheken an Dritte verkaufen sollte, Grundpfänder und weitere Sicherheiten zumeist mit übertragen würden. Der Dritte trete dann «an die Stelle der Bank».

Die Bank kann die Festhypothek auflösen

Werde die Hypothek mehr als einmal verkauft, so die CS, könne das Risiko steigen, dass Hypothekarschuldner doppelt zahlen müssten, was man mit Massnahmen zu vermeiden suche. Jüngst sorgte Julius Bär für Ärger bei Kunden, deren Hypotheken sie samt Sicherheiten an die UBS verkaufte. Betroffen sind viele frühere Angestellte der Privatbank. Der Grund war nicht eine Krise, sondern mangelnde Rentabilität der Kunden. Hypotheken erhalten künftig nur Kunden, an denen Bär mit der Vermögensverwaltung verdient. «Aus den Erfahrungen vieler Kundengespräche kann ich schliessen, dass Banken versuchen, unrentable Kunden mit kleinen Hypotheken oder wenig zusätzlichen Ertragsquellen loszuwerden», so Wenger vom VZ Vermögenszentrum.

Zündstoff bergen auch Klauseln, die fast alle Banken haben, die eine vorzeitige Auflösung von Festhypotheken zulassen, wenn Sicherheiten nicht mehr reichen. Das passiert in einer Immobilienkrise mit raschem Wertverfall oft. Dann schützt auch eine Festhypothek nicht vor Auflagen wie höherer Amortisation oder gar der Stellung weiterer Sicherheiten. Banken machen bei Hypotheken regelmässig Kreditprüfungen. Um unrentable Kunden unter Druck zu setzen, reicht dann schon, «wenn sich die Vermögens- oder Ertragslage des Kreditnehmers wesentlich ändert», wie es beispielsweise Swiss Life formuliert.

Erstellt: 02.08.2019, 23:24 Uhr

Artikel zum Thema

Neues Rekordtief bei Hypothekarzinsen

Noch nie war es in der Schweiz so günstig, Geld für das Eigenheim aufzunehmen. Mehr...

Die Banken werden bei Hypotheken vorsichtiger

Die Branche gibt sich strengere Regeln bei Renditeliegenschaften. So will sie verhindern, dass die Finma einschreitet. Mehr...

Verkehrte Welt, verrückte Welt

Analyse «Hypozinsen im freien Fall», schreibt ein Vergleichsdienst. Statt dass Geld leihen wieder kostet, wirds immer noch billiger. Düstere Erinnerungen werden wach. Mehr...

Die Redaktion auf Twitter

Stets informiert und aktuell. Folgen Sie uns auf dem Kurznachrichtendienst.

Kommentare

Die Welt in Bildern

Eine fast aussterbende Tradition: Tänzer führen den Thengul-Tanz während der 74. Indonesischen Unabhängigkeitsfeier im Präsidentenpalast in Jakarta, Indonesien vor. (17. August 2019)
(Bild: Antara Foto/Wahyu Putro) Mehr...