Die Mieten sinken – und ein Ende des Trends ist nicht in Sicht

Der Leerstand in der Schweiz steigt auf ein Rekordhoch – und damit auch der Wohnungsüberfluss. Jetzt profitieren auch Mieter in Boomregionen.

In Zürich herrscht weiterhin Wohnungsmangel: Die rege Bautätigkeit lässt jedoch auf Entspannung hoffen.

In Zürich herrscht weiterhin Wohnungsmangel: Die rege Bautätigkeit lässt jedoch auf Entspannung hoffen. Bild: Keystone

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Gute Nachrichten für Mieter: Sie zahlen auch im laufenden Jahr weniger für Wohnraum. Die Mieten dürften um fast 2 Prozent sinken, wie die Beratungsfirma Wüest Partner in ihrem neuen «Immo-Monitoring» prognostiziert. Ein plötzliches Ende des Trends ist vorerst nicht in Sicht, denn noch nie standen in der Schweiz so viele Wohnungen leer wie heute. Zudem wird eifrig weitergebaut. Zu den heute bereits über 72’000 leer stehenden Wohnungen und Häusern hierzulande könnten im Lauf des Jahres laut Wüest Partner noch zwischen 8000 und 10’000 zusätzliche Einheiten hinzukommen.

Eine Chance auf sinkende Mieten gibt es auch in den Städten. Die Neubaugesuche für Mietwohnungen in den Grossstädten bewegen sich nämlich ebenfalls auf einem Rekordhoch. Seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2000 seien dort noch nie so viele Wohnungen geplant worden. Besonders markant sei der Anstieg zuletzt in den fünf Grosszentren Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich gewesen: Die Zahl der Mietobjekte in den eingereichten Baugesuchen im Jahr 2018 lag bei immerhin 5300 Einheiten, das sind fast 60 Prozent mehr als noch 2017.

Öffentliche Hand baut mit

Die Bautätigkeit in den Städten dürfte dann auch spätestens ab 2020 zu einer weiteren Entspannung des Wohnungsmangels an Zentrumslagen führen, erwarten die Immobilienexperten. Angetrieben wird diese Entwicklung nicht nur von den anhaltend tiefen Zinsen, sondern auch durch die Förderung von preisgünstigem Wohnraum durch Städte und Gemeinden. Diese Bestrebungen tragen inzwischen Früchte: 2018 sind zum Beispiel in Zürich 2900 neue Mietwohnungen inklusive Genossenschaftsobjekten entstanden – ein Wert, der zuletzt 1960 erreicht worden ist.

Gleichzeitig wird sich allerdings auch das Leerstandsrisiko in jenen Regionen erhöhen, die sich in Distanz zu den Wirtschaftsmetropolen befinden. Mieter sind heute wählerischer – und können das je nach Region auch sein. Einen Wohnungsüberfluss registrieren Wüest Partner nicht nur im Mittelland, wo das heutige Angebot auch jenes aus den 90er-Jahren übersteigt, als die Schweiz von einer Immobilienkrise durchgeschüttelt wurde. Überfluss herrscht beispielsweise inzwischen auch im Zürcher Oberland, wo laut Robert Weinert, Leiter «Immo-Monitoring» bei Wüest Partner, sehr viel gebaut worden sei. «Vorerst wurden nicht alle Objekte nachgefragt», sagt der Experte über die Boomregion.

Kleiner Überfluss in Basel-Stadt

Zwar weist die Erhebung auch für das wirtschaftlich starke Basel einen Überfluss an Wohnungen aus. Der sei allerdings sehr gering, schränkt Weinert ein. Der Wohnungsmangel habe sich eher ins Baselbiet verlagert. Ein grosses Überangebot an Wohnungen gebe es im Tessin und im französischsprachigen Wallis sowie in der Region St. Gallen. Dies gilt auch für den Kanton Bern – zumindest in den ländlichen Gebieten. In der Stadt Bern herrsche eher ein Wohnungsmangel, fasst Weinert zusammen. Auch die Region um den Thunersee werde immer beliebter, weshalb das Wohnungsangebot stark nachgefragt sei, sagt Weinert.

Wer heute investiert, muss nicht nur auf die Lage achten, sondern auch auf die Ausstattung. Am Beispiel der 3- bis 4½-Zimmer-Wohnungen erklärt Robert Weinert, dass es nicht auf den exklusiven Ausbaustandard mit überdimensionierter Küche ankomme. «Die Wohnung muss vor allem gut durchdacht sein. Das gilt sowohl für den Grundriss wie auch für den passenden Ausbaustandard.» Dies gilt jedoch nicht nur für dieses Segment: Auch bei den gefragten Wohnungen bis 2½ Zimmer dehnt sich demnach das Angebot durch die rege Bautätigkeit aus. Der vergleichsweise grosse Bedarf in diesem Teilsegment könne inzwischen schrittweise gedeckt werden.

Längere Wartezeit für Vermieter

Dass die Wohnungssuche sich in den vergangenen Jahren vereinfacht hat, drückt sich auch im Angebot an inserierten Mietwohnungen aus: Zwischen Anfang 2009 und Ende 2018 erhöhte sich die quartalsweise verfügbare Anzahl an Wohnungen von 97’600 auf 160’400 Einheiten, wie Wüest Partner schreibt. Bis neue Mieter für diese Wohnungen gefunden werden, dauert es dabei immer länger. Die mittlere Vermarktungszeit liegt laut «Immo-Monitoring» pro Inserat bei 40 Tagen, in den zehn vorangehenden Jahren waren es im Schnitt noch 30 Tage. In einzelnen ländlich geprägten Kantonen wie Uri, Glarus und Appenzell Ausserrhoden dauert es demnach besonders lange, bis die Wohnungen vermietet sind.

Beim Haus- und Wohnungskauf zeigt die Analyse ein gemischtes Bild: Die Interessenten von Stockwerkeigentum freuen sich über sinkende Preise. Im letzten Jahr gingen die mittleren Angebotspreise von Eigentumswohnungen um 1,7 Prozent zurück. Ausschlaggebend war laut Wüest Partner, dass das Angebot in den unteren Preisklassen überdurchschnittlich gewachsen ist. 2019 dürfte es demnach ähnlich weitergehen: Da mehr Objekte mit erschwinglichen Preisen ausgeschrieben seien, rechnen die Experten mit anhaltendem Preisdruck.

Ganz anders stellt sich die Situation bei den Einfamilienhäusern dar, wo das knappe Angebot die Zahlungsbereitschaft für die inserierten Objekte anheizt. Wüest Partner rechnet 2019 mit einem Preisanstieg von einem Prozent bei Einfamilienhäusern. Die massiv gestiegenen Preise für Häuser in zentralen Lagen treiben demnach die Hauskäufer in weiter vom Zentrum entfernt gelegene Gebiete, wo «mitunter noch erschwinglichere Angebote anzutreffen sind», wie es im «Immo-Monitoring» heisst.

Erstellt: 09.04.2019, 16:58 Uhr

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