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Hauseigentümer greifen Rechte der Mieter an

Bürgerliche Politiker haben drei Initiativen zum Mietrecht eingereicht. Ihr Ziel: die Preise künftig leichter erhöhen zu können.

Was darf eine Wohnung kosten? Das Kriterium des orts- und quartierüblichen Mietzinses soll weniger ins Gewicht fallen, fordert ein Vorstoss. Foto: Urs Jaudas
Was darf eine Wohnung kosten? Das Kriterium des orts- und quartierüblichen Mietzinses soll weniger ins Gewicht fallen, fordert ein Vorstoss. Foto: Urs Jaudas

Die Vermieter und ihre Vertreter im Parlament waren in der letzten Septemberwoche fleissig. Gleich drei parlamentarische Initiativen haben sie eingereicht. Alle betreffen die Regeln zur Festsetzung von Mieten. Und alle würden es den Vermietern einfacher machen, die Preise zu ändern – also auch zu erhöhen. Oder, wie Cipriano Alvarez, Rechtsleiter beim Bundesamt für Wohnungswesen es formuliert: «Durch Annahme der Initiativen würden die Vermieter freier bei Mietzinsanpassungen.»

Die grösste Änderung am heutigen Mietrecht würde laut Alvarez die Initiative von CVP-Nationalrat Daniel Fässler bewirken. Dabei geht es um die Frage, wann ein Mietzins zu hoch ist, oder wie Juristen sagen: missbräuchlich. Heute ist dies dann der Fall, wenn mit einer Wohnung ein «übersetzter Ertrag» erzielt wird. Von dieser Regel gibt es Ausnahmen: etwa wenn Mieten auf dem orts- und quartierüblichen Niveau liegen, oder wenn der Vermieter die Wohnung saniert hat. Das Bundesgericht stelle in seiner Rechtsprechung aber das Kriterium des übersetzten Ertrags über alle anderen, schreibt Fässler. Das heisst: Auch wenn eine Miete orts- und quartierüblich ist, kann der Bewohner geltend machen, dass sein Vermieter einen zu hohen Ertrag erzielt.

Fässler fordert, dass künftig ein Kriterium reichen soll, um die Miete anzupassen, zum Beispiel die Ortsüblichkeit. Die bisherige Regelung bestrafe Vermieter, die investieren. Ausserdem werde das «marktnahe Kriterium» Orts- und Quartierüblichkeit jener Miete untergeordnet, die sich an den Kosten des Vermieters orientiere. Diese Kostenmiete wird laut Fässler damit faktisch durchgesetzt. Mit seinem Vorschlag würde die Marktmiete also an Bedeutung gewinnen.

FDP-Nationalrat Olivier Feller hat zudem eine parlamentarische Initiative eingereicht, die den zulässigen Ertrag erhöhen will, den der Vermieter maximal erzielen darf. Bis jetzt liegt dieser 0,5 Prozent über dem Referenzzinssatz, neu wären es 2 Prozent. Das sei klarer als die bundesgerichtlichen Vorgaben, die aus einer Vielzahl komplizierter Entscheide bestünden. Und ökonomisch realistischer.

Mit Egloffs Vorstoss könnten Vermieter leichter beweisen, dass ihre Miete unter den quartierüblichen Preisen liegt.

Hans Egloff, SVP-Nationalrat und Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV), will schliesslich den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit vereinfachen. Unter anderem würde es künftig reichen, drei statt fünf gleichwertige Wohnungen in der Umgebung zu vergleichen. Ausserdem würden die Regeln für den Vergleich vereinfacht.

Mit Egloffs Vorstoss könnten Vermieter also leichter beweisen, dass ihre Miete unter den quartierüblichen Preisen liegt. Und zum Beispiel eine Mietreduktion verhindern, wenn der Referenzzinssatz sinkt. 2012 lag er noch bei 2,5 Prozent, seither sank er kontinuierlich auf aktuell 1,5 Prozent.

Vorteile auch für Mieter?

Laut Egloff hätte die Initiative aber auch für die Mieter Vorteile. Schliesslich könne die Beweislast je nach Fall auch bei ihnen liegen. «Wer seine Anfangsmiete vor Gericht wegen Missbräuchlichkeit anfechten will, muss ebenfalls beweisen, dass sie höher ist als sonst im Quartier üblich. Mit der Initiative wäre das einfacher.» Mit der aktuellen Regelung stelle der Gesetzgeber Hürden auf, die in der Praxis kaum zu überwinden seien, weder für Mieter noch für Vermieter. Sie sei «praxisfern und kompliziert».

Mietrechtsexperte Tobias Bonnevie-Svendsen von der Kanzlei Peyer Partner gibt Egloff in diesem Punkt recht. «Die heutigen Regeln machen es Vermietern in der Tat schwer, nach Investitionen die Miete anzupassen.» Egloffs Initiative könnte laut Bonnevie-Svendsen hier Klarheit schaffen. Der Mietrechtsexperte stellt aber fest, dass der Schutz der Mieter geschwächt würde. «Es ist eine Frage der Sichtweise, ob das in Orten mit ohnehin hohen Preisen wie etwa Zürich wünschenswert ist.»

Referendum möglich

Michael Töngi, Generalsekretär des Schweizerischen Mieterverbands, spricht deshalb von einem «Frontalangriff» auf die Mieterrechte. Aus den drei Initiativen ergebe sich eine «explosive Mischung». Die Vermieter könnten einerseits ihre Rendite stark erhöhen. Die Mieter hätten andererseits weniger Mittel in der Hand, um die Preise anzufechten. Töngi befürchtet, dass die bürgerliche Mehrheit im Nationalrat die Initiativen unterstützen wird. «Sie sollte sich aber gut überlegen, ob sie mit grobfahrlässigen Massnahmen den Mieterfrieden gefährden will.» Der SMV schliesse ein Referendum nicht aus.

Ähnliche Vorschläge vonseiten der Vermieter hatte es in den letzten Jahren schon mehrmals gegeben. Sie sind entweder versandet oder wurden abgelehnt. Offenbar erhoffen sich die Vertreter der Vermieter im neuen Parlament mehr Erfolg.

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