Gute Zeiten für Häusle-Bauer

Wer etwas Risiko nicht scheut, kauft jetzt Wohneigentum. Die Zinsen sind tief, der Markt recht stabil – dafür sind die Preise hoch.

38 Prozent der Schweizer Bevölkerung wohnen in den eigenen vier Wänden – Tendenz steigend: Ein Eigenheim entsteht. Bild: iStock

38 Prozent der Schweizer Bevölkerung wohnen in den eigenen vier Wänden – Tendenz steigend: Ein Eigenheim entsteht. Bild: iStock

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Den Wunsch, im eigenen Heim zu wohnen, hat sich in den letzten Jahren mancher Mieter erfüllt. Das Angebot war gross, die Zinsen attraktiv. Da wurden die hohen Preise als Folge der gestiegenen Nachfrage in Kauf genommen. Punktuell kam es zu einer Überhitzung, doch die restriktive Kreditvergabe der Banken sorgte dafür, dass daraus kein Flächenbrand entstand. Inzwischen wird das Angebot knapper, und ein Anstieg der Zinsen scheint unausweichlich. Was heisst das für Besitzer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung und für solche, die es werden wollen?

Lange Zeit ging es nur nach oben. Ende 2016, erstmals nach vierzehn Jahren, war ein Preisrückgang für Eigenheime festzustellen. Das währte nicht lange. Bereits im zweiten Halbjahr 2017 begannen die Eigenheimpreise wieder zu steigen. Selbst im gehobenen Segment, wo die Vermarktung besonders harzte, kehrten sie in die Wachstumszone zurück. Heute ist ein Eigenheim rund drei Viertel teurer als im Jahr 2000. Ein Quadratmeter Eigentumswohnung kostet demnach 7000 Franken, ein Quadratmeter Einfamilienhaus 6190 Franken.

«Der Regimewechsel zu sinkenden Wohneigentumspreisen war nur ein kurzes Intermezzo.»Credit Suisse

Gemäss dem von der UBS erstellten Immobilienblasenindex waren im ersten Quartal 6,6 Jahreshaushalteinkommen nötig, um ein Eigenheim im mittleren Preissegment zu erwerben. Im langfristigen Mittel sind es 5,7 Jahreseinkommen.

Mehrheit sieht höhere Preise

Was die Preisentwicklung betrifft, zeigen die erhobenen Daten derzeit kein identisches Bild. Die UBS registrierte einen Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen um 0,9 Prozent im ersten Quartal und 0,1 Prozent teurere Einfamilienhäuser. Andere Marktakteure beobachten einen erneuten Preisanstieg. «Der Regimewechsel zu sinkenden Wohneigentumspreisen war nur ein kurzes Intermezzo. Das Preiswachstum auf dem Eigenheimmarkt liegt wieder deutlich im Plus», hält etwa Credit Suisse fest.

Auch das Beratungsunternehmen IAZI registrierte im ersten Quartal 2018 einen leichten Anstieg der Preise für Wohneigentum von 0,6 Prozent, berechnet auf den Transaktionspreisen. Ein ähnliches Bild zeigt der Swiss Real Estate Offer Index, der die Angebotspreise abbildet. Im April verzeichnete der von ImmoScout 24 in Zusammenarbeit mit IAZI erhobene Gradmesser einen Anstieg der Angebotspreise für Eigentumswohnungen von 1,2 Prozent, Einfamilienhäuser verbilligten sich minim.

Preisentwicklung Immobilienmarkt Grafik vergrössern

Nach Einschätzung des Immobilienberaters Wüest Partner und auch der Credit Suisse wird sich der Aufwärtstrend in den Preisen fortsetzen. «Da sich das Angebot erneut verknappen dürfte, werden die Preise 2018 weiter steigen», schätzt Wüest Partner, wobei die Hauspreise deutlicher zulegen dürften als die Wohnungspreise. Um 2 bis 2,5 Prozent höhere Preise sind für die CS-Ökonomen realistisch. Baugesuche und Baubewilligungen sänken, was die Angebotsausweitung verlangsame (vgl. Grafik unten). Ein zinsbedingter Nachfrageeinbruch wird nicht erwartet.

Preiseinbrüche sind unwahrscheinlich

Kann der Markt auf dem gegenwärtigen Preisniveau als gesund bezeichnet werden? Der Eigenheimmarkt sei «nicht überhitzt», resümiert Credit Suisse. Mit dem überschaubaren Anteil spekulativer Käufe und ohne einen Angebotsüberhang schliesst sie Preiseinbrüche wie in den USA, Spanien oder Irland aus.

Entwicklung des Angebots Grafik vergrössern

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index fiel indes im ersten Quartal des Jahres zum dritten Mal in Folge, was auf eine Entspannung hindeutet. Der Index lag Ende März mit 1,1 nur noch knapp in der Risikozone.

Zinsen bleiben niedrig

Vieles hängt von der Zinsentwicklung ab. Aktuell sieht die Situation nach wie vor günstig aus. Die Credit Suisse rechnet damit, dass die Hypothekarzinsen ein weiteres Jahr tief bleiben werden. Die Zinsen für Fixhypotheken mit mittlerer und langer Laufzeit dürften in zwölf Monaten 30 bis 50 Basispunkte höher liegen. Für Kredite mit kurzer Laufzeit erwartet CS für die nächsten Monate keine Änderung.

Manche Eigentümer dürften eine höhere Zinslast erst mittelfristig spüren.

Mit Blick auf die Zinsentwicklung in den USA zeichnet sich jedoch ein Anstieg ab. In einer ersten Phase sollte das noch kaum eine Gefahr für die Eigentümer darstellen. Dies aus zwei Gründen. Die kreditgebenden Banken verlangen, dass Wohneigentum auch bei einem kalkulatorischen Zins – zumeist wird mit 5 Prozent gerechnet – finanziell tragbar ist. Zudem sind Hypotheken binnen fünfzehn Jahren auf 66 Prozent Belehnungsgrad zu amortisieren.

Entscheidender ist jedoch, dass Private heute anders als zur Zeit der Immobilienkrise in den Neunzigerjahren mehrheitlich Fixhypotheken abschliessen – und dabei längere Laufzeiten bevorzugen. Manche Eigentümer dürften eine höhere Zinslast somit erst mittelfristig spüren.

Folgen eines Zinsanstiegs

Was ein Zinsanstieg um 1 Prozent für den Eigenheimbesitzer bedeutet, zeigt folgendes Beispiel. Für eine Liegenschaft im Wert von 800'000 Franken betragen die jährlichen Hypothekarzinskosten bei einer 80 Prozent-Belehnung und 1,5 Prozent Zins 9600 Franken Würde der Hypothekarzins auf 2,5 Prozent steigen, läge der jährliche Aufwand bereits bei 16'000 Franken Das sollte der Hypothekarschuldner verkraften, wenn bei der Kreditvergabe die Tragbarkeitsrichtlinien eingehalten wurden. Doch das Geld fehlt dann für andere (Konsum-)Ausgaben, mit entsprechenden Folgen für die Volkswirtschaft.

Finanziell würde der Neuerwerb von Wohneigentum durch höhere Zinsen zusehends unattraktiver. Ein Nachfragerückgang wäre die Folge, was sinkende Eigenheimpreise auslösen könnte. Und: Je rascher und heftiger der Zinsanstieg ausfällt, desto mehr korrigieren die Preise.

Ist der Zeitpunkt dennoch günstig, ein Eigenheim zu kaufen? Mit dem richtigen Risikobewusstsein, ja. Der Markt ist recht stabil. Ein steiler Zinsanstieg ist nicht zu erwarten. Das Preisniveau ist zwar hoch und kaum in allen Regionen nachhaltig, doch mit einer Rückkehr zu einem überhitzten Eigenheimmarkt ist auch wegen des regulatorischen Einflusses nicht zu rechnen.

(Finanz und Wirtschaft)

Erstellt: 17.05.2018, 13:35 Uhr

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