In diesen Regionen wird sinnlos gebaut

Der Bauboom herrscht auch in Gebieten mit vielen leer stehenden Wohnungen. Davon können Mieter profitieren.

In vielen Regionen werden neue Überbauungen erstellt, obwohl diese oft über Jahre leer stehen. Foto: Keystone

In vielen Regionen werden neue Überbauungen erstellt, obwohl diese oft über Jahre leer stehen. Foto: Keystone

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Oberaargau, Solothurn oder Sion – sie alle haben etwas gemeinsam: einen überdurchschnittlich hohen Anteil leer stehender Wohnungen. Und trotzdem eine steigende Anzahl an Neubaubewilligungen. In den vergangenen Jahren wurde in diesen Regionen deutlich zu viel gebaut.

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Besonders hoch ist die Leerstandsquote im Oberaargau. Sie liegt gemäss dem neusten Immo-Monitoring der Beratungsfirma Wüest Partner bei 8,9 Prozent. Trotzdem wird weiterhin der Bau von Mietwohnungen bewilligt. Diese Entwicklung ist auch in den Regionen Jura, Burgdorf, Biel oder Linthgebiet zu sehen. Dort nimmt die Zersiedelung weiter zu.

Was der Bauboom anrichtet, zeigt das Beispiel des Kantons Aargau: Neue Überbauungen wie Neugrüen in Mellingen oder Esterli-Flöösch in Stauffen standen über Jahre halb leer. Der Grund: Im Aargau liegt die Leerstandsquote bei 2,59 Prozent, der schweizweite Durchschnitt dagegen bei 1,66.

Das Problem der wachsenden Leerstände verschärft den Druck auf die Mieten. In mehreren Regionen sind sie schon gesunken. Die Immobilienfachleute von Wüest Partner sagen weiter sinkende Mieten für das kommende Jahr voraus. Auch wer einen bestehenden Mietvertrag hat, könnte profitieren: Es sei davon auszugehen, dass der Referenzzinssatz von heute 1,5 Prozent auf 1,25 Prozent sinke – was einen Senkungsanspruch von 2,91 Prozent zur Folge hätte.

Erstellt: 25.10.2019, 09:04 Uhr

Wegen Bauboom ziehen die Schweizer mehr um

Der Leerstand in der Schweiz ist mit mehr als 75’000 unbewohnten Wohnungen so hoch wie seit zwanzig Jahren nicht mehr. Und er steigt weiter – ein Ende ist nicht in Sicht, obwohl die Bautätigkeit langsam nachlässt. Mancherorts wird aber immer noch weitergebaut. Oft dort, wo die Nachfrage nach neuen Wohnungen tief ist.

Diese Entwicklung hat nun neue Auswirkungen auf die Schweizer Wohnbevölkerung. In etlichen Regionen, in denen in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich viel Wohnraum geschaffen wurde, steigt die Häufigkeit der Umzüge. Das zeigt das aktuelle Immo-Monitoring des Beratungsunternehmens Wüest Partner. Und: Wer zügelt, bleibt oft in der gleichen Region wohnen.

«Wir sehen, dass die Leute zunehmend innerhalb ihrer Gemeinde umziehen», sagt Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring von Wüest Partner. Nicht, weil es ein Arbeitsplatzwechsel erfordere, sondern, weil durch die starke Bautätigkeit der vergangenen Jahre in manchen Regionen ein Überangebot an Wohnraum geschaffen wurde. «Das Angebot hat hier die Nachfrage gesteigert», sagt er.

«Trend zu kleineren Haushalten»

Der Zügelboom kommt zustande, weil unter dem Druck der steigenden Leerstände vielerorts die Mieten sinken. Zudem sind durch die Neubauten eine Vielzahl Wohnungen mit dem neusten Ausbaustandard entstanden. Für Personen, die zuvor in einem Altbau lebten, dürfte auch dies ein Anreiz sein, umzuziehen. Zudem sind die Einkommen und Vermögen in den vergangenen Jahren gestiegen. Viele könnten sich eine etwas teurere Neubauwohnung also durchaus leisten, sagt Immobilien-Experte Weinert.

Eine Region, in der in den vergangenen Jahren viel und an der Nachfrage vorbeigebaut wurde, ist der Kanton Aargau. Laut Bundesamt für Statistik standen am 1. Juni mehr als 8000 Wohnungen leer. Prompt liegt im Immo-Monitoring der Anteil der Personen, die im Aargau eine neue Wohnung bezogen haben, im Verhältnis zur ständigen Wohnbevölkerung bei 12 bis 13 Prozent. Das ist im schweizerischen Vergleich hoch.

Einen signifikanten Anstieg der Umzüge zeigten zwischen 2013 und 2017 das Obere Emmental und das Kandertal im Kanton Bern. Auch hier stehen überdurchschnittlich viele Wohnungen leer.

Genf und das angrenzende Umland haben ebenfalls einen deutlichen Anstieg der Umzugstätigkeit erlebt. Das ist ein Schweizer Sonderfall: Weil in den Genfer Agglomerationsgemeinden in den vergangenen Jahren viele Wohnungen neu gebaut wurden, nahmen die Umzüge innerhalb der Region zu. «Zudem gibt es in Genf viele WGs, innerhalb derer die Umzugstätigkeit hoch ist», erklärt Weinert. Auch weise Genf einen hohen Anteil an ausländischen Personen auf, die häufiger umziehen als im Schweizer Schnitt.

«In Basel und Zürich sehen wir, dass die Lage am Wohnungsmarkt weiterhin angespannt ist»Robert Weinert, Leiter Immo-Monitoring von Wüest Partner

Abseits der Grosszentren wie Genf oder Zürich tut sich noch mehr: Die Profiteure des Leerstands sind die Singles: «In den letzten fünf Jahren hat sich der Trend zu kleineren Haushalten verstärkt», sagt Weinert. So hätten sich 100 zusätzliche Einwohner im Jahr 2013 auf 52 Haushalte verteilt, was knapp zwei Personen pro Haushalt ausmache. Im vergangenen Jahr verteilte sich diese Anzahl zusätzlicher Personen bereits auf 65 Haushalte.

Einen weiteren Grund für den Anstieg der Einpersonenhaushalte sieht Weinert im grösseren Wohnungsangebot. Zunehmend wurden kleinere Wohnungen bis zu 2,5 Zimmer gebaut. «In Basel und Zürich sehen wir, dass die Lage am Wohnungsmarkt weiterhin angespannt ist», sagt Weinert, «Einpersonenhaushalte haben nicht zugenommen, weil es an Angeboten fehlt.» In Genf seien diese gar rückläufig.

Tiefe Zinsen befeuern Bauboom

Hauptauslöser für den Bauboom, der zu hohen Leerständen führt, ist das anhaltend tiefe Zinsumfeld. Es treibt Pensionskassen, Fonds und reiche Privatanleger auf der Suche nach Rendite in den Immobilienmarkt. Denn mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern lässt sich noch eine anständige Rendite erzielen.

So wurde fleissig gebaut und gebaut – nicht etwa in den Zentren, wo die Nachfrage nach Wohnraum gross ist, sondern dort, wo Bauland noch erschwinglicher war: in der Agglomeration, abseits der Grossstädte. Heute hat der Immobilienbestand in der Schweiz einen Wert von 1,15 Milliarden Franken. Vor zehn Jahren war er noch halb so hoch.

Doch die Neubaudynamik nimmt ab: In 58 von insgesamt 106 der von Wüest Partner definierten Schweizer Regionen werden derzeit weniger Baugesuche eingereicht. Besonders stark ist der Rückgang im Südwesten der Schweiz: In den Kantonen Genf, Waadt, Freiburg und Wallis liegen die Neubaubewilligungen unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Auch die leerstandsgeplagten Agglomerationen spüren nun langsam das Abebben des Baubooms.

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