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Billig-Hypotheken: Wer sich neu ein Haus kaufen kann

Trotz Warnung der Nationalbank setzt Raiffeisen auf ein neues Hypothekenmodell. Redaktion Tamedia hat ausgerechnet, wie viele Haushalte sich dadurch Wohneigentum leisten könnten.

Den Erwerb von Wohneigentum erleichtern? Der Traum vom Einfamilienhaus im Grünen ist verbreitet. Foto: Urs Jaudas
Den Erwerb von Wohneigentum erleichtern? Der Traum vom Einfamilienhaus im Grünen ist verbreitet. Foto: Urs Jaudas

Die Raiffeisen-Gruppe will eine leichter finanzierbare Einsteigerhypothek auf den Markt bringen. Im ersten Quartal 2017 soll sie damit bereit sein, sagte eine gut informierte Quelle. Erst am Mittwoch hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) erneut vor einem solchen Schritt gewarnt. Tiefere Hürden bei der Vergabe von Hypotheken könnten «auf breiter Basis zu einer erneuten Zunahme der Dynamik am Hypothekar- und Immobilienmarkt führen», sagte SNB-Vize Fritz Zurbrügg. Die Banken sollten ihre Risikopolitik weiterhin auf einen langfristigen Horizont ausrichten.

Doch die «billige» Einsteigerhypothek für selbst bewohntes Eigentum hat auch Vorteile. Der Schuldner hat mit diesem Modell während zehn bis fünfzehn Jahren kein Zinsänderungsrisiko. Er zahlt während dieser Zeit rund 2 Prozent Zins. Das darüber hinaus frei werdende Einkommen nutzt er, um den Kredit rascher abzuzahlen. Rechenbeispiele der Raiffeisen und des Hypothekenzentrums zeigen, dass der Schuldner den Kredit nach zehn Jahren stark reduziert hat und nur noch 66 Prozent des Immobilienwerts schuldet. Ein solches Niveau macht ihn zum attraktiven Kunden: Die Bank ist während zehn bis fünfzehn Jahren abgesichert, genauso der Schuldner. Und am Ende dieser Periode, wenn die Ablösung der Hypothek ansteht – und die Zinsen höher sein sollten –, wäre die Kredithöhe im grünen Bereich, wenn der Schuldner gleich viel oder mehr verdient.

SNB nennt keine Details

Dennoch insistieren SNB und Finma, dass die Banken den Nachweis einer Zinstragbarkeit von 5 Prozent (statt 2 oder 3 Prozent) einfordern. Warum sie eine «billige» Einsteigerhypothek im Detail ablehnen, ist nicht klar. Zurbrügg forderte am Donnerstag pauschal, dass die Banken die Prüfkriterien für Hypothekarvergaben «weiterhin auf einen langfristigen Horizont ausrichten». Mehr Gehalt hat die Kritik, dass eine erleichterte Hypothekarvergabe eine Zusatznachfrage schaffe und die Immobilienpreise erneut anheize. Zahlen dazu nannte die SNB auf Anfrage nicht.

Verschiedene befragte Fachleute bestätigen diesen Zusammenhang, lassen aber offen, ob ein Modell wie jenes von Raiffeisen die Preise befeuern würde. Das lasse sich heute kaum abschätzen. Auch die Finma nannte auf Anfrage keine Zahlen. Raiffeisen-Chef Patrik Gisel sagte vor einer Woche im Interview mit der NZZ: «Das neue Hypothekarangebot hätte nur einen sehr kleinen Anteil an der Kreditsumme» und «würde sich an einen klar definierten Kreis von Kunden richten».

Redaktion Tamedia nahm eine Schätzung vor, um zu beziffern, wie viel mehr Leute sich eine Einsteigerhypothek wie jene von Raiffeisen oder dem Hypothekenzentrum leisten könnten im Vergleich zu klassischen Angeboten. Die Berechnung geht von einem Kauf eines Hauses zum Preis von einer Million Franken und einer Hypothek von 800'000 Franken aus. Klassisch muss der Haushalt mindestens 14'000 Franken brutto monatlich verdienen, damit er eine Hypothek erhält. In der Schweiz sind das rund 475’000 Haushalte. Im Einsteigermodell müsste der Haushalt 10'000 Franken Bruttoeinkommen nachweisen. In der Schweiz erfüllen rund eine Million Haushalte (40 Prozent) dieses Kriterium – rund 525'000 Haushalte mehr.

«Hartes Eigenkapital» nötig

Davon abgezogen werden 38 Prozent Haushalte, die schon Wohneigentum besitzen. So schrumpft das Potenzial auf 322'000 Haushalte. Weitere «ungefähr 40 Prozent entfallen, die gerne Mieter sind», sagt ein Experte der Raiffeisen. Bleiben ungefähr 110'000 an Immobilien interessierte Haushalte. Wollen diese alle innert fünf Jahren ein Haus, wären es jährlich 22'000.

«Die Tragbarkeitsregeln der Banken bremsen die Hypothekarvergabe. Das zeigt das Hypothekarvolumen.»

Christoph Enzler, Bundesamtsdirektor

Dass diese Haushalte heute von einer Hypothek bzw. einem Hauskauf abgeschnitten sind, hat mit den hohen Immobilienpreisen und mit der 2014 von der SNB und der Finma verfügten Praxis der härteren Tragbarkeitsprüfung zu tun. Die Eigentumsquote hat seitdem stagniert.

Dies bestätigt der stellvertretende Direktor des Bundesamt für Wohnungswesen, Christoph Enzler. «Die Tragbarkeitsregeln der Banken bremsen die Hypothekarvergabe. Dies zeigen der gestoppte Anstieg der Wohneigentumsquote, der gebremste Anstieg des Hypothekarvolumens und diverse Untersuchungen von Bankenseite.» Hypothekarschuldner müssen mehr «hartes Eigenkapital» nachweisen und die Schuld schneller amortisieren.

Risiko Langzeithypotheken

Das wohl härteste Argument gegen die «billige» Einsteigerhypothek diskutiert die Finma intern. Wie hoch ist das Risiko, wenn ein Kreditnehmer vor Ablauf der Festhypothek diese auflösen muss? Dies ist der Fall, wenn sich ein Haushalt auflöst, etwa durch Scheidung, oder wenn ein Kreditnehmer vorzeitig wegziehen muss. Dann verlangt die Bank die Summe aller künftig geschuldeten Zinsen bis Ende der Laufzeit. «Das kann in den ersten Jahren ins Geld gehen», sagt der Chef des Hypothekenzentrums, Lorenz Heim. Doch dieses Problem lässt sich laut Heim lösen. Statt einer Festhypothek schliesst der Hauskäufer eine Libor-Hypothek ab. Diese ergänzt er mit einer Zinsabsicherung, einem Zins-Swap. Dieser kostet derzeit 0,23 Prozent Zins auf 10 Jahre. Total kommt er «auf einen fixen Zins von rund 2 Prozent für zehn Jahre».

Der Vorteil dieser Hypothek sei, dass sie vorzeitig aufgelöst werden könne, «ohne dass hohe Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen», sagt Lorenz Heim. Diese Hypothekarart entschärfe den Finma-Einwand, die Einsteigerhypothek berge «wegen der langen Laufzeit ein hohes Schuldnerrisiko». Der Nachteil ist heute, dass Swaps erst ab 2 Millionen Kredit zu haben sind. Eine Bank könnte dieses Problem aber lösen.

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