Wo es noch bezahlbare Eigentumswohnungen gibt

Wer sich in Schweizer Städten eine Wohnung kaufen will, muss tief in die Tasche greifen. Doch schon eine halbe Stunde ausserhalb von Zürich, Bern und Basel sinken die Preise.

Der letzte Schliff fürs neue Heim: Die meisten Wohnungen werden vermietet. Foto: Urs Jaudas

Der letzte Schliff fürs neue Heim: Die meisten Wohnungen werden vermietet. Foto: Urs Jaudas

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Die Scheuchzerstrasse in Zürich, die Holbeinstrasse in Basel oder der Spitalacker in Bern: Wer sich an diesen Lagen eine Wohnung kaufen möchte, muss mit Preisen von mindestens 1,3 Millionen Franken rechnen – in Zürich gar mit 2 Millionen. Wer den Traum von den eigenen vier Wänden aber trotz der hohen Preise nicht aufgeben will, setzt sich am besten in den Bus, die Bahn oder das Tram. Denn in 30-minütiger Fahrdistanz aus den Stadtzentren heraus lassen sich noch Wohnungen unter einer Million Franken finden.

Das zeigt eine Auswertung der Zürcher Kantonalbank (ZKB), die Stockwerkeigentum in Neubauten mit vier Zimmern und einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern in den Regionen Bern, Basel und Zürich analysiert hat. Selbst in der Region Zürich, wo die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten zehn Jahren um über 60 Prozent gestiegen sind, lassen sich Wohnungen unter 1 Million Franken finden.

Steuern und Reisedauer bestimmen Preise mit

«In den letzten 10 Jahren haben die Preise für Stockwerkeigentum deutlich zugenommen. Was ohnehin schon teuer war, wurde noch teurer», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse bei der ZKB. Die wichtigsten Faktoren, die zur Höhe der Immobilienpreise beitragen würden, seien neben der Lage auch der Steuerfuss oder die Reisedauer ins Stadtzentrum.

Anders als in Zürich oder Basel sinken die Eigenheimpreise ausserhalb des Berner Stadtzentrums in allen Himmelsrichtungen: Im Aare- und im Gürbetal zwischen Bern und Thun liegen die Preise zwischen 800'000 bis unter 700'000 Franken. Denn die Steuerbelastung ist in diesen Gemeinden hoch. Bewohner haben hier auch weniger Sonne und brauchen länger, um nach Bern zu pendeln.

Im Gegensatz dazu überrascht es wenig, dass Stadtteile mit vielen Grünflächen, Zentrumsnähe und zahlreichen Schulen in Bern zu den teureren Ecken zählen. Mit Preisen über 1,3 Millionen Franken für eine 120-Quadratmeter-Wohnung gehört Kirchenfeld-Schlosshalde zum teuersten Stadtteil. Tiefe Steuern, die Nähe zu Bern und die sonnige Lage lassen auch in den Gemeinden Muri und Allmendingen die Immobilienpreise steigen.

Im Osten der Stadt Bern sieht man hingegen den Steuereffekt sehr deutlich: Dort, wo die Steuern steigen, sinken die Eigenheimpreise. Kostet die Neu­bauwohnung mit vier Zimmern im Zentrum zwischen 1,3 und 1,5 Millionen Franken, sinken die Preise in Bolligen oder Ittigen abrupt unter 1 Million Franken.

Im internationalen Vergleich ist die Wohneigentumsquote in der Schweiz gering, im europäischen Vergleich gar am tiefsten: Laut Bundesamt für Statistik werden nur knapp 40 Prozent aller dauernd bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümern auch selbst bewohnt. Den Immobilienkauf können sich nur wenige leisten.

«Sobald ein Quartier aufgewertet wird, steigen die Preise.»Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse ZKB

Ein Preistreiber ist auch, dass Geld derzeit sehr billig ist. Der Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken lag im Oktober dieses Jahres bei 1,18 Prozent, hat der Hypothekarvermittler Moneypark ermittelt. Zudem drängt der Anlagenotstand, ausgelöst durch das anhaltende Tiefzinsumfeld, die Investoren auf den Immobilienmarkt. Das lässt die Preise steigen.

Dass sich die Immobilienpreise auch mit einer ÖV-Anbindung verändern, zeigt das Beispiel der Limmattalbahn in Zürich: «Das Gebiet rückt näher an Zürich, und wir sehen, dass die Preise kräftig steigen», sagt Kubli. Auch Infrastrukturprojekte, wie zum Beispiel die Westumfahrung 2009 in Zürich Wiedikon, wirkten sich längerfristig deutlich auf die Immobilienpreise aus. «Sobald ein Quartier aufgewertet und beliebt wird, steigen die Preise», erklärt die Expertin.

In Zürich fallen Preise schneller als in Bern

Derzeit wird in Altstetten und in Stettbach viel gebaut. Neue Wohnkonzepte und bessere Infrastruktur wirken sich längerfristig auch auf die Immobilienpreise aus – sie steigen. Denn neben einem attraktiven Steuerfuss würden auch Aspekte, wie Sonneneinstrahlung, Lärm, In­fra­struk­tur der Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten den Preis mitbestimmen.

Aufgrund des guten ÖV-Netzes im Kanton Zürich können viele Ortschaften innerhalb einer halben Stunde erreicht werden. Im Gegensatz dazu biete die Topografie in Basel aufgrund der Täler weniger Ausweichmöglichkeiten zur Stadt, sagt Kubli.

Im Vergleich fallen die Preise in Zürich auch schneller als in Bern oder Basel, je weiter man sich vom Stadtzentrum entfernt. Mit Ausnahme des Zürichsee­ufers, wo die besagte Vierzimmerwohnung zwischen 1,6 und 2,4 Millionen Franken kostet. Günstiger wird es hingegen in Uster, Bülach, Dietikon oder Baden.

Fährt man mit dem ÖV aus dem Zentrum der Stadt Basel heraus, lässt sich zwischen Pratteln und Liestal noch Stockwerkeigentum unter 1 Million Franken finden. Der Hauptgrund ist die zunehmende Lärmbelästigung durch die Autobahn. Zudem ist die Besonnung geringer, und die Steuern sind höher. Im Süden der Stadt gehört Bruderholz zu den wohlhabenderen Quartieren. Auch in Binningen und Bottmingen sind die Preise für Stockwerkeigentum hoch. Denn die ÖV-Anbindung ist gut, die Lage ruhig, und die Steuern sind tief.

Erstellt: 14.11.2019, 20:47 Uhr

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