Hintergrund

Angst vor Immobilienblase flammt neu auf

Die Warnung vor einer Immobilienblase wird lauter. Denn die Nachfrage bleibt hoch und tiefe Hypothekarzinsen machen Eigentum erschwinglich. Zusammen mit Rezessionsängsten ergibt das aber eine giftige Mischung.

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«Seit die Hypothekarzinsen gefallen sind, können sich mehr und mehr Menschen ein Eigenheim leisten», sagt Alexandre Ziegler, Assistenzprofessor für Finanzen an der Universität Zürich. Im Gespräch mit dem Nachrichtendienstleister Bloomberg warnt Ziegler davor, dass «das die Nachfrage zusätzlich angekurbelt und die Immobilienpreise erhöht hat». Das könne in einer Immobilienblase münden.

Seit Anfang 2009 sind die Hypothekarzinsen besonders tief. Ende Juni 2008 lag der Hypothekarzins noch bei 3,43 Prozent. Ende Juni 2011 wurde mit 2,51 Prozent ein Rekordtief erreicht. In der Folge wurden Investitionen in Immobilien immer attraktiver. Parallel dazu hat sich das Hypothekarvolumen von 116 Milliarden Franken im Jahr 1985 auf 583 Milliarden Franken im Jahr 2010 verfünffacht.

Vor einem halben Jahr hat die SNB vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes gewarnt. Ein Jahr davor hat deren Chef Philipp Hildebrand so wie auch heute Finanzprofessor Ziegler bereits auf eine drohende Immobilienblase hingewiesen. In der Tat wächst das Hypothekarvolumen weiter, nur die Wachstumsrate von durchschnittlich sechs Prozent hat in den vergangenen sechs Monaten auf vier Prozent pro Jahr abgenommen. Das Gesamtvolumen bleibt aber nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau.

Negativer Ausblick

Vorerst bleibt die vielbeschworene Immobilienblase noch aus. Denn die Zuwanderung ist nach wie vor stark und die Einkommen sind im etwa selben Ausmass gestiegen wie die Immobilienpreise. «Erst wenn die Nachfrage wegbricht und die Immobilienpreise weiter steigen, obwohl die Menschen weniger verdienen, dann kommt es zur Bildung einer Immobilienblase», sagt Peter Meier, Immobilienmarktanalyst der ZKB.

Was den Immobilieneigentümern aber zu schaffen macht, ist der Wirtschaftsausblick für die nächsten sechs bis zwölf Monate. Bekanntlich droht die Gefahr eines Nullwachstums oder sogar eines leichten Rückgangs für die Schweizer Wirtschaft. «Sinkt die Wirtschaftsleistung, dann sinken auch die Einkommen. Das wiederum hat negative Auswirkungen auf die Immobiliennachfrage», erklärt der Sprecher des Immobilienberaters IAZI, Heinz Daester. Er rechnet mit einem Preisdämpfer am heimischen Immobilienmarkt. An einzelnen Hotspots wie Zürich oder Genf werde es sogar zu Preissenkungen kommen.

Bis jetzt sieht Daester noch keine akute Gefahr: «Die Preise sind fundamental getrieben durch die Zuwanderung gut ausgebildeter und einkommensstarker Arbeitskräfte, die überwiegend aus Deutschland kommen.» Und dennoch: «Die tiefen Zinsen beflügeln die Nachfrage und das Immobilienangebot bleibt relativ dünn.» Rund 40.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr seien offenbar zu wenig, meint auch ZKB-Immobilienexperte Meier.

Drohende Rezession lastet auf Immobilienmarkt

Die Befürchtung der Immobilienanalysten: Wenn mit den steigenden Immobilienpreisen die Löhne nicht mehr mithalten können, dann droht die Gefahr einer Immobilienblase. Die Folge der Entkoppelung der Preise von der Nachfrage ist, dass sich die Bevölkerung die Immobilien langfristig nicht mehr leisten kann. Die Preise müssen wieder sinken. Meist passiert das dann sehr schnell – und der Markt bricht ein.

So weit ist es aber noch nicht. «Bevölkerung und Wohlstand wachsen und überhitzte Immobilienmärkte sind kein flächendeckendes Phänomen in der Schweiz», sagt Robert Weinert vom Immobilienberater Wüest & Partner. Zudem erachten Anleger in Zeiten hochvolatiler Kapitalmärkte Immobilien immer noch als vergleichsweise sicheren Hafen. Doch der Schweizer Immobilienmarkt kennt seit 40 Jahren bis auf eine kurze Unterbrechung Ende der 1980er Jahre nur eine Aufwärtsentwicklung. «Eine gewisse Gefahr besteht daher, dass Immobilienspekulation zu- und die Nachfrage abnehmen könnten», sagt Daester.

Erstellt: 10.10.2011, 14:55 Uhr

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