Der Himmel hängt tiefer

Seit einigen Jahren setzt die Immobilienwelt auf den Markt für Luxuswohnungen. Die Abnehmer der Fünfsternsuiten lassen sich jedoch immer länger bitten.

Atemberaubende Aussicht, kein Käufer: Visualisierung eines Luxus-Apartments im Wohnturm Löwenbräu Black im Zürcher Kreis 5.

Atemberaubende Aussicht, kein Käufer: Visualisierung eines Luxus-Apartments im Wohnturm Löwenbräu Black im Zürcher Kreis 5. Bild: PD

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Wer träumt nicht davon – eine Wohnung hoch über allen Dächern, höher hängt nur der Himmel, und von unten schickt die Grossstadt rauschende Grüsse herauf. Ein 24-Stunden-Concierge-Dienst im Haus, und fern am Horizont leuchten die Berge hinter dem glitzernden See.

Das Geschäftsmodell «luxuriöses Wohnen im Hochhaus» ist en vogue. Zuerst kam der Mobimo Tower in Zürich-West, dann kamen Löwenbräu Black auf dem Areal der ehemaligen Brauerei im Zürcher Kreis 5 und der Hardturm-Park, ebenfalls mit einem hohen Wohnturm und Luxussuiten in den obersten Geschossen. 2010 ging mit dem Start-up-Unternehmen Peach Property sogar eine Schweizer Firma an die Börse, die sich ausschliesslich dem Markt für Luxus-Apartments verschrieben hat.

Traum vom 500-m2-Penthouse

Doch der Absatz der Fünfsternsuiten zu Preisen wie an der Park Avenue in New York entspricht in keiner Weise den kühnen Businessplänen. Beispiel Löwenbräu Black in Zürich: «Von den 58 Eigentumswohnungen sind 45 verkauft», sagt Stephan Lüdi von der Löwenbräu-Bauherrin PSP Swiss Property. Das entspricht einem Quorum von 75 Prozent nach zwei Jahren Vermarktung.

Auffallend ist, dass die allerteuersten Premium-Apartments ganz oben im Wohnturm auf wenig Resonanz stossen. Von der Idee, in der Spitze des Turms ein 560 Quadratmeter grosses Luxus-Penthouse einzurichten, hat sich PSP inzwischen verabschiedet. Stattdessen sind zwei kleinere Einheiten geplant – die grössere mit verschwenderischen 330 Quadratmetern. Offiziell wird kein Kaufpreis genannt, doch für diese Lage ist mit mindestens 20'000 Franken pro Quadratmeter zu rechnen. Sogar noch länger warten die 53 Wohnungen im Mobimo Tower in Zürich-West auf Käufer. Auch hier musste man die ursprünglichen Pläne mit 33 extrem teuren Grossapartments aufgeben und die Grundrisse nachträglich splitten. Doch bei einem geschätzten Quadratmeterpreis von rund 17'000 Franken kostet eine einzelne Stockwerkeinheit immer noch rund 3 bis 6 Millionen Franken, je nach Fläche. Im letzten August nannte Mobimo ein Quorum von zwei Drittel verkaufter Wohnungen. Christoph Caviezel, Chef von Mobimo, bestätigt gegenüber dem TA, dass nach wie vor nicht mehr als 35 Wohnungen verkauft wurden. «Uns war immer klar, dass der Markt in diesem Segment dünner ist», sagt Caviezel.

Grösseres Angebot, düstere Aussichten

Das sagt auch Matthias Meier, Sprecher von Allreal: «Es ist nicht gerade ein Einbruch, aber die Vermarktung von teureren Wohnungen nimmt mehr Zeit in Anspruch.» Von den 22 Luxuswohnungen Holengasse in Meilen ZH konnte Allreal in eineinhalb Jahren erst 5 verkaufen. Im Hardturm-Park der Firma Halter sind es ebenfalls die grössten und exklusivsten Suiten im 80 Meter hohen Turm, die auf Interessenten warten. Ins Gewicht fällt auch, dass die Banken im Topsegment vorsichtiger geworden sind und oft nur für 50 Prozent des Kaufpreises Darlehen gewähren. Der Mix aus Überhitzungsängsten, grösserem Angebot und düsteren Konjunkturaussichten lässt die Euphorie schmelzen.

Jean-Marc Schneider von der Beratungsgesellschaft Swiss Finance & Property meint dazu: «Nach unseren Informationen steigen die Vermarktungszeiten. Die Anbieter im Topsegment müssen sich auf sinkende Margen einstellen.» Gute Stockwerkeinheiten für zum Beispiel 12'000 Franken pro Quadratmeter seien immer noch gefragt, doch bei Kaufpreisen ab 2,5 Millionen pro Wohnung aufwärts werde «die Luft dünn». Zweifel meldet auch Claudio Saputelli, Immobilienanalyst bei der UBS: «Luxusobjekte waren in den letzten fünf Jahren parallel zu den steigenden Einkommen im Trend. Doch die Nachfrage neigt sich irgendwann dem Ende zu.»

«Ein Gang durch die Wüste»

Mit voller Wucht erwischt die Trendwende die auf Luxuswohnungen spezialisierte Peach Property. Ihr prestigeträchtigstes Projekt in der Schweiz ist die Halbinsel Giessen in Wädenswil, direkt am Zürichsee. In einer ersten Etappe sind im Beach House 23 Fünfsternwohnungen geplant, zu Preisen zwischen 17'000 und 25'000 Franken pro Quadratmeter. Doch der Verkauf läuft schleppend, Peach Property hat den angekündigten Baubeginn immer wieder verschoben. Begründung: Die bis jetzt erzielten Verkäufe reichten noch nicht, um grünes Licht für die Bauarbeiten zu geben. «Wir erwarten den Baubeginn in der ersten Hälfte dieses Jahres», sagt Thomas Wolfensberger, Chef und grösster Aktionär.

Doch es ist fraglich, ob die Verkaufserlöse ausreichen werden, um die hohen Fixkosten der Firma in Höhe von 12 Millionen Franken pro Jahr zu decken. «Das gleicht einem Gang durch die Wüste. Da ist die Liquidität entscheidend», so Jean-Marc Schneider von Swiss Finance & Property. Die ausgewiesenen Erträge seien nur zu einem «geringen Teil effektiv in Form von Cash angefallen». Wolfensberger entgegnet, der Erlös aus anderen Projekten in Berlin und Hamburg werde 2012 ausreichen, «um die laufenden Kosten zu decken».

1,1 Millionen für den Chef

Allein die Entschädigung für Firmenchef Wolfensberger lag gemäss Geschäftsbericht 2010 bei 1,1 Millionen Franken. Das ist gleich viel wie Bruno Bettoni verdient, der Chef von Allreal, einer der grossen Immobiliengesellschaften. Allerdings ist der Aktienkurs von Peach Property seit dem Börsengang von 32 auf unter 13 Franken eingebrochen. Peach Property sagt dazu, rund die Hälfte des Salärs sei erfolgsabhängig und «nicht zuletzt durch die Substanzverbesserung der Entwicklungsprojekte der Gesellschaft begründet».

Eine Schwalbe macht zwar noch keinen Frühling und die Schwierigkeiten einer Firma noch kein Platzen einer Blase, aber es scheint doch, als müssten die Goldgräber auf dem Zürcher Immobilienmarkt in Zukunft tiefer schürfen. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 30.01.2012, 06:18 Uhr

Teuer und leer: Immer mehr superteure Wohnungen sind auf dem Markt. (Bild: TA-Grafik mr / Quelle: Wüest & Partner)

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