Interview

«Derzeit besteht ein Anlagenotstand»

Laut UBS erreichen die Immobilienpreise erstmals seit 25 Jahren die «Risikozone». Studienautor Matthias Holzhey sagt, warum Private Wohnungen und Häuser kaufen, auch wenn sie diese nicht selber bewohnen – und was bei der 80er-Blase anders war.

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Herr Holzhey, was ist für Sie nun der äuffälligste Wert in Ihrer Studie?
Der Anstieg des Hypothekarvolumens der Haushalte im Verhältnis zu den Einkommen, das sich im letzten Quartal sogar wieder beschleunigt hat. Das heisst, wir liegen jetzt deutlich über dem langfristigen Mittelwert.

Muss uns das Sorgen bereiten?
Nicht grundsätzlich. Wir sehen einfach, dass ein beträchtlicher Teil – genau genommen gut 20 Prozent – des anhaltenden Booms von Käufern getrieben wird, welche den Immobiliensektor als Anlagemarkt benützen. Sie bewohnen diese Objekte gar nicht selber. Vor 2009 lag dieser Wert noch bei unter 15 Prozent.

Reine Immobilienspekulation?
Dieser Begriff ist negativ belastet. Es sind Leute, die ihr Geld anlegen wollen. Und zwar so, dass sie daraus einen Vorteil ziehen – sei das eine reine Absicherung oder aber eine bessere Rendite als in anderen Anlagekategorien. In gewissem Sinne besteht derzeit ja ein Anlagenotstand. Weder das Sparbuch noch Obligationen bringen ja eine gute Rendite.

Man glaubt also fast blind, dass sich die Preise weiter nach oben entwickeln werden?
Die Leute sind derzeit schon sehr optimistisch. Und das birgt natürlich die Gefahr, dass sich der Markt überhitzt.

Sie sprachen auch von Absicherung. Sie meinen gegen eine Rezession mit grosser Inflation? Quasi Immobilie statt Gold?
Das kann durchaus ein Beweggrund sein.

Nun hiess es jüngst von den Autoren des Immomonitors bei Wüest & Partner, die Immobilienpreise würden im nächsten Jahr nicht mehr weiter wachsen. Ein Widerspruch zu Ihrer Studie?
Nein. Es ist ja so, dass in bestimmten Segmenten eine Abflachung der Preisentwicklung stattfindet. Konkret: Im Hochpreissegment, aber auch am unteren Ende der Skala, wo die Banken bei sogenannten Schwellenhaushaltungen vorsichtiger geworden sind. Dazwischen haben wir aber immer noch eine starke Entwicklung des Marktes.

Apropos oberes Preissegment: Davos wird ja regelrecht zum Hotspot.
Tatsächlich hat Davos mit durchschnittlich 9,2 Prozent in den letzten drei Jahren so stark zugelegt wie keine andere Region in der Schweiz. Mithalten kann hier nur noch Zürich. Auch im letzten halben Jahr war die Zunahme markant.

Womit lässt sich das erklären?
Das geht rein auf den Tourismus zurück, sprich Ferienwohnungen. Weil Davos im Vergleich zu anderen sogenannten Gefahrenregionen, wie zum Beispiel dem Saanenland oder dem Oberengadin, eher klein ist, sehen wir eine grössere Volatilität. Also wenn gerade eine Grossanlage gebaut wird, kann das Ausreisser nach oben geben.

Die Finma und die SNB winken ja seit geraumer Zeit mit dem Zaunpfahl, sprich sie würden die Zügel bei den Banken anziehen, indem sie höhere Risikopolster verlangen. Wirkt denn das nicht?
Klar sind die Banken restriktiver bei der Immobilienkreditvergabe geworden. Wie gesagt, gerade die sogenannten Schwellenhaushalte bekommen nicht mehr so einfach Geld. Aber die Nachfrage ist dennoch derart stark, dass dies die Preisentwicklung weiter nach oben treibt.

Ihr Bubble-Index zeigt an, dass wir erstmals seit 25 Jahren wieder in die Risikozone vorstossen. Was heisst das genau?
Dass eine Überbewertung des Marktes stattfindet und diese Entwicklung primär durch die tiefen Zinsen und den Anlagenotstand getrieben wird.

Und wann erreichen wir die (gefürchtete) Blasenzone?
Das lässt sich nicht prognostizieren.

Aber Sie wagen einen Vergleich zur Blase der 80er-Jahre?
Das war etwas anders. Damals war die Spekulationsblase auch von den Immobilienentwicklern getrieben. Man setzte mit dem vermehrten Bau von Wohnungen und Häusern auf anhaltend starke Preisentwicklung. Zudem kam es zu starker Bodenspekulation. Fast jeder machte mit. Heute stehen wir aber noch nicht an diesem Punkt.

Wer bis jetzt zugewartet hat, ist es für den nun zu spät?
Wer es sich leisten kann, für den gibt es immer noch Kaufmöglichkeiten. Und zudem ist ja die Fallhöhe – den Rückschlag, den man verdauen können muss – noch nicht dermassen gross. Aber in den ganz heissen Regionen raten wir auch dem «normalen» Käufer zu erhöhter Vorsicht.

Erstellt: 05.11.2012, 12:31 Uhr

Immobilie statt Gold als Sicherung gegen die Krise: Matthias Holzhey über den Bubble-Index der UBS.

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