Interview

«Die direkte Wirkung des Kapitalpuffers ist gering»

Mehr Reserven für Wohnbauhypotheken: CS-Experte Fredy Hasenmaile hält andere Massnahmen für wirkungsvoller, um einer Überhitzung des Immobilienmarkts entgegenzuwirken.

Der Bundesrat verlangt von den Banken mehr Eigenmittel für Hypotheken: Eine Überbauung bei Volketswil.

Der Bundesrat verlangt von den Banken mehr Eigenmittel für Hypotheken: Eine Überbauung bei Volketswil. Bild: Keystone

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Der Bundesrat verlangt auf Antrag der Nationalbank von den Banken mehr Reserven für Wohnbauhypotheken. Kommt für Sie die Erhöhung des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers überraschend?
Nein. Wir haben mit einer Verschärfung des Kapitalpuffers gerechnet. Auch der Zeitpunkt überrascht nicht. Die Nationalbank muss jeweils ausloten, wann der Bundesrat bereit ist, der Erhöhung des Puffers stattzugeben. Dies benötigt eine gewisse Vorlaufzeit.

Wie wirkt sich der Kapitalpuffer auf dem Immobilienmarkt aus?
Durch die Verschärfung der Eigenmittelanforderungen soll der Appetit der Banken, noch mehr Hypotheken zu vergeben, gezügelt werden. Über diesen Mechanismus erhofft sich die Nationalbank eine Auswirkung auf die Hypothekarkreditvergabe und damit auf den Immobilienmarkt.

Wieso hat der bisherige Puffer von ein Prozent nicht ausgereicht?
Die direkte Wirkung des Kapitalpuffers auf den Immobilienmarkt ist relativ gering. Die Hauptstossrichtung der Massnahme zielt stärker auf die Stabilisierung des Finanzsystems, indem der Puffer die Banken zwingt, mehr Eigenmittel zu halten. Die Auswirkung auf die Hypothekarzinsen ist dagegen relativ gering.

Können Sie ein konkretes Beispiel geben?
Nehmen wir eine fünfjährige Festhypothek mit einem Zinssatz von 1,6 Prozent. Der höhere Kapitalpuffer dürfte eine Anhebung des Zinsniveaus um maximal 10 Basispunkte bewirken, womit der Zinssatz der Hypothek neu 1,7 Prozent beträgt. Diese geringe Erhöhung wird sich in diesem historisch tiefen Zinsumfeld kaum auf den Entscheid auswirken, ob jemand ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft oder nicht.

Ist die Erhöhung also nur ein symbolischer Schritt der Nationalbank?
Die Massnahme ist schon mehr als reine Symbolik. Gleichzeitig wären Instrumente vorhanden, die sich stärker auf den Immobilienmarkt auswirken würden.

Zum Beispiel?
Die Banken haben sich Mitte 2012 auf die Aufforderung des Regulators hin zur Selbstregulierung bei der Vergabe von Hypotheken verpflichtet. Das hat etwa dazu geführt, dass ein Käufer 10 Prozent des Hauspreises von seinem eigenen Kapital beisteuern muss und dafür nicht die Pensionskassen beiziehen darf.

Solche Instrumente bringen also mehr?
Rückblickend war dies sicher jene Massnahme, die am stärksten gewirkt hat. Die Zusammenarbeit zwischen Nationalbank, Aufsicht und Banken scheint mir deshalb vielversprechender als der Kapitalpuffer.

Gleichzeitig scheint die Nationalbank mit der Selbstregulierung der Banken nicht ganz zufrieden zu sein. In der heutigen Mitteilung fordert sie, die Selbstregulierung zu verstärken.

Die Nationalbank und die Finanzmarkaufsicht sind noch nicht zufrieden, was die Abkühlung des Immobilienmarkts anbelangt. Auf der Seite der Banken wird die Situation weniger dramatisch beurteilt. Das hat auch mit der unterschiedlichen Interessenlage der beiden Seiten zu tun: Die Nationalbank will auf Nummer sicher gehen, während die Banken ihrerseits dazu plädieren, die Entwicklung des Markts abzuwarten, bevor weitere Massnahmen ergriffen werden.

Wie schätzen Sie bei der Credit Suisse die Lage auf dem Immobilienmarkt ein?
Wir sehen eine Abkühlung des Markts, das lässt sich auch an den Zahlen ablesen. Sie ist aber noch nicht so weit fortgeschritten, um bereits Entwarnung geben zu können. Zwar sind nach wie vor gewisse Überhitzungstendenzen vorhanden, gleichzeitig sehen wir keine Preisblase. Falls sich der Zinsanstieg, den wir bis anhin beobachtet haben, fortsetzen sollte, dürfte sich die Abschwächung des Markts fortsetzen.

Gleichzeitig steigen die Preise an gewissen Orten weiter.
Das Preiswachstum wird von fundamentalen Faktoren wie etwa der guten Konjunktur angetrieben und kann durch den Zinsanstieg sowie die Massnahmen der SNB und der Banken nicht sofort auf null sinken. Optimalerweise erfolgt die Abkühlung graduell und nicht abrupt, um keine kontraproduktiven Panikreaktionen auszulösen. Da die Preise noch immer leicht steigen, nehmen auch die Risiken weiterhin etwas zu. Die Nationalbank fürchtet sich vermutlich davor, dass die Abkühlung sich nicht fortsetzt oder sich gar wieder ins Gegenteil verkehrt.

Durch die Erhöhung des Puffers müssen die Banken mehr Kapital vorhalten. Bringt sie das in Schwierigkeiten?
Das glaube ich kaum. Jedes Institut muss jetzt analysieren, wie sich die Erhöhung auswirkt. Bereits bei der Einführung des Kapitalpuffers haben vereinzelt Banken Kapitalmassnahmen ins Auge gefasst. Das kann auch dieses Mal wieder der Fall sein. Ein substanzieller Teil der Banken hat bereits genügend Kapital, auch wenn jetzt der Puffer steigt.

Die Bankiervereinigung zeigt sich enttäuscht von der Erhöhung des Kapitalpuffers. Es sei kein zielführendes Mittel zur Steuerung der Immobilienpreise, da er viel zu breit wirke.
Tatsächlich nimmt die Massnahme auf die grossen regionalen Unterschiede in der Schweiz keine Rücksicht. Gleichzeitig ist der Kapitalpuffer eine scharfe Massnahme, da er sich ja nicht nur auf neue Hypothekarkredite auswirkt, sondern für die Banken auch die Kosten auf dem gesamten Bestand erhöht. Bei den bestehenden Verträgen kann die Erhöhung des Puffers aber keine Verhaltensänderung mehr beim Hypothekarkreditnehmer auslösen und entfaltet daher nur begrenzt Wirkung auf den Immobilienmarkt.

Erstellt: 23.01.2014, 13:56 Uhr

Fredy Hasenmaile ist Leiter Immobilienanalyse bei der Credit Suisse.

Artikel zum Thema

«Im Hypothekarmarkt hat sich die Lage verschärft»

Drei Punkte waren an der Pressekonferenz der Nationalbank besonders brisant: Die Einschätzung des Immobilien- und Hypothekarmarktes, jene zu den Kapitalpuffern der Grossbanken und zur weltwirtschaftlichen Lage. Mehr...

Suche nach Käufern von Immobilien dauert wieder deutlich länger

Hintergrund Für Liegenschaften wird nicht mehr jeder Preis bezahlt – für die Branche eine willkommene Beruhigung. Mehr...

Abkühlung auf dem Immobilienmarkt

Die Preise für Immobilien dürften 2013 nur noch wenig steigen, prognostiziert Wüest & Partner. Erstmals haben die Experten den Einfluss von Seesicht, Hanglage und Anbindung auf die Preise berechnet. Mehr...

Die Redaktion auf Twitter

Stets informiert und aktuell. Folgen Sie uns auf dem Kurznachrichtendienst.

Die Redaktion auf Twitter

Stets informiert und aktuell. Folgen Sie uns auf dem Kurznachrichtendienst.

Weiterbildung

Gamen in der Schule

Die Schule bereitet Kinder auf die Arbeitswelt vor. Das Rüstzeug soll auch spielerisch vermittelt werden.

Kommentare

Weiterbildung

Lohncheck in Pflegeberufen

Qualifiziertes Pflegepersonal ist rar. Eine Pflegeinitiative setzt sich darum für höhere Löhne ein.

Die Welt in Bildern

Harter Einsatz: Ein Demonstrant wird in Santiago de Chile vom Strahl eines Wasserwerfers getroffen. Die Protestbewegung fordert unter anderem höhere Untergrenzen für Löhne und Renten, günstigere Medikamente und eine neue Verfassung, die das Grundgesetz aus den Zeiten des Diktators Augusto Pinochet ersetzen soll. (9. Dezember 2019)
(Bild: Fernando Llano) Mehr...