Gute Gewinne mit Immobilien

Die Schweizer Immobiliengesellschaften haben ein erfolgreiches Jahr hinter sich. Neue Projekte ermöglichen noch ansprechende Renditen und tiefe Zinsen wirken sich günstig auf die inneren Werte der Aktien aus.

Versprechen weiterhin attraktive Kapitalausschüttungen: Hochhäuser im Kreis 5 in Zürich.

Versprechen weiterhin attraktive Kapitalausschüttungen: Hochhäuser im Kreis 5 in Zürich. Bild: Nicola Pitaro

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Wegen der tiefen Erträge von Obligationen und schlechter Aktienperformance in den letzten Jahren suchen viele Investoren eine neue Zauberformel für ihre Kapitalanlage. Versicherungen und Pensionskassen setzen vermehrt auf Immobilien.

Hohe Erträge

Die Integral-Stiftung legt zum Beispiel bereits 21 Prozent des Vermögens in Liegenschaften an. «Sehr interessant sind die direkten Ertragsrenditen von 4 bis 5 Prozent pro Jahr», sagt Geschäftsführer Simone Piali. Die in den letzten Wochen präsentierten neuen Abschlüsse geben ihm recht: Die drei grössten Titel Swiss Prime Site SPS, PSP Swiss Property sowie Allreal glänzten mit sehr hohen Gewinnen und kündigen weiter attraktive Kapitalausschüttungen an. Swiss Prime Site weist einen Reingewinn von 355 Millionen Franken aus, der zu einem guten Teil auf Neubewertungen zurückzuführen ist. Das heisst: Die inneren Werte der einzelnen Objekte – darunter der Prime Tower in Zürich-West, das Warenhaus Jelmoli oder Sihlcity – liegen im Durchschnitt höher als noch vor einem Jahr.

Erfolgreiches Management

Für Jean-Marc Schneider von der Vermögensverwaltungsgesellschaft Swiss Finance & Property sind die Zahlen plausibel: «Die Aufwertungen sind zum Teil darauf zurückzuführen, dass in der Bewertung tiefere Diskontierungssätze eingesetzt werden.»

Dabei geht es um die inneren Werte von Fonds und Aktiengesellschaften beziehungsweise um deren Besitztümer. Der innere Wert soll die künftigen Erträge, den Aufwand, aber auch die Risiken möglichst genau wiedergeben. In der angewandten Schätzmethode führen tiefere Zinsen zu einer Höherbewertung von Immobilien. Die Diskontsätze fallen aber weit weniger stark als die Marktzinsen. Für manche Beobachter ist dies ein Hinweis, dass die Risikokomponente ein grösseres Gewicht erhält; andere freuen sich auf ein weiteres Aufwertungspotenzial. Unabhängige Schätzer begründen die Höherbewertung mit dem guten Geschäftsgang: Den Eigentümern gelingt es nämlich, auslaufende Mietverträge durch neue mit höheren Erträgen zu ersetzen. Sie verbessern die Ertragssituation durch Sanierungen und können die Leerstände senken. «Aufwertungen sind damit auch die Folge des erfolgreichen Managements», so Jean-Marc Schneider weiter.

Abwertungen in den Geschäftsberichten bleiben die Ausnahme, etwa im Fall des Shoppingcenters Stücki in Basel, das vom Einkaufstourismus in den grenznahen Raum betroffen ist. Im Fall eines Zinsanstiegs ist nicht zu befürchten, dass dies umgekehrt im gleichen Mass Abwertungen zur Folge haben wird. Ängste, der Immobilienmarkt sei überhitzt und weitere Akquisitionen seien überteuert, sind zu relativieren.

Lukrativer Tower

Der Zürcher Prime Tower konnte letztes Jahr bezogen werden und ist voll vermietet. Die erstmalige Aufführung im Geschäftsbericht beschert dem Eigentümer einen einmaligen Einwertungsgewinn von 140 Millionen Franken. Um so viel liegt der geschätzte Verkehrswert über dem Einstandspreis (den Erstellungskosten). Laut Jean-Marc Schneider wäre zudem die Einschätzung falsch, dass die Akteure auf dem Immobilienmarkt heute zu hohe Preise für Zukäufe zahlten und damit die Rentabilität verwässerten. «PSP und Mobimo haben zum Beispiel 2011 keinerlei weitere Akquisitionen getätigt», erläutert Schneider. Im Weiteren würden die Geschäftszahlen zeigen, dass die vermieteten Neubauten auch heute ansprechende Renditen von netto 4,5 bis 5 Prozent erzielen.

Weil zugleich die Refinanzierungskosten gesunken sind, entsteht ein positiver Hebeleffekt: Der Spread zwischen den Fremdkapitalkosten und den Nettorenditen der Liegenschaften war mit 2,2 bis 3 Prozent noch nie so hoch wie heute. Die Immobiliengesellschaften profitieren deshalb nicht nur von der starken Nachfrage und der soliden Baukonjunktur, sondern auch vom Umfeld tiefer Zinsen. Intershop und Warteck ist es zum Beispiel gelungen, die durchschnittlichen Kosten für das Fremdkapital zu reduzieren, die Laufzeiten aber zugleich auszudehnen. Für ein Investment spricht ferner die Tatsache, dass etliche Immobiliengesellschaften eine reichlich gefüllte Pipeline weiterer Projekte haben. Dies gilt vor allem für Allreal mit dem Richti-Areal in Wallisellen, das in den nächsten zwei Jahren realisiert wird. Allreal verfügt weiter in Zürich-West oder mit dem Areal Guggach am Bucheggplatz in Zürich über einiges Potenzial für weitere Projekte. Auch Mobimo hat mit dem Torfeld in Aarau oder mit Le Flon in Lausanne noch Möglichkeiten, vom derzeit günstigen Umfeld zu profitieren.

Prämie an der Börse

Vor einem Kauf von Immobilienfonds oder –aktien sollte ein Anleger allerdings auf die aktuelle Bewertung der Aktie an der Börse achten. Vor allem Titel wie Swiss Prime Site, Allreal oder Warteck verzeichnen hohe Kurse (siehe Tabelle unten), während PSP Swiss Property günstiger sind. Die entsprechende Kennzahl heisst Prämie oder Aufschlag und entspricht der prozentualen Differenz zwischen innerem Wert (Net Asset Value, NAV), der sich nach der Bewertung des Liegenschaftsportfolios richtet, und dem aktuellen Börsenkurs. In Krisenzeiten, wie etwa während der Finanzkrise 2008, rutschen die Börsenkurse in Richtung inneren Wert. Die Vergangenheit hat aber auch gezeigt, dass rasch ein Kursniveau erreicht ist, auf dem Anleger die Titel wieder kaufen.

Viele Investoren interessieren sich für Immobilien, weil sie eine Art Obligationenersatz darstellen. Wenn eine 10-jährige Staatsanleihe als Referenzgrösse nur 1 Prozent Ertrag verspricht, bieten Immobilienaktien mit jährlichen Ausschüttungen von 4 bis 5 Prozent pro Jahr eine interessante Alternative. Der Renditeunterschied befindet sich auf einem Allzeithoch und dürfte einer der Hauptgründe sein, warum Immobiliengesellschaften und -fonds deutlich über den inneren Werten gekauft werden. Solange die Zinsen tief bleiben und die Liegenschaftserträge stabil, könnte sich die Erfolgsgeschichte fortsetzen.

Die Aktien von Züblin und BFW Liegenschaften notieren unter dem inneren Wert. Züblin scheiterte mit dem Geschäftsmodell Auslandimmobilien, die Ostschweizer BFW brachten sich mit internen Machtkämpfen in Verruf. Mit einer guten Diversifikation und längerfristiger Optik versprechen Grundstücke und Liegenschaften nach wie vor gute Aussichten. Aber auch Immobilienaktien müssen laufend überwacht und sorgfältig ausgewählt werden.

(Tages-Anzeiger)

Erstellt: 04.04.2012, 17:40 Uhr

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