Immobiliengeschäfte der Versicherer auf Kosten der Pensionskassen

Viele Versicherungen bieten Pensionskassen neue Anlagestiftungen an. Dank Lücken in der Regulierung können sie eigene Immobilien in die Stiftungen verschieben.

Bild: Felix Schaad

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Schweizer Pensionskassen legen rund 20 Prozent ihres Vermögens in Immobilien an. Für die Versicherungen hat sich hier ein lukratives Geschäftsfeld eröffnet. Swiss Life gründete 2009 und 2011 zwei neue Stiftungen unter dem Titel «Immobilien Schweiz» und «Geschäftsimmobilien». Das Anlagevolumen beträgt 850 Millionen Franken. Im letzten September legte die Helvetia eine Stiftung von 200 Millionen Franken auf.

Der Haken an der Sache: Helvetia und Swiss Life transferierten Immobilien aus ihren eigenen Beständen in die Stiftungen. Weil die Verkehrswerte für Anlageobjekte heute so hoch sind wie noch nie, war der Zeitpunkt des Transfers aus Sicht der Versicherung günstig gewählt. Fachleute warnen vor Interessenkonflikten: Vor allem ältere Liegenschaften kann die Versicherung mit einem Gewinn der Stiftung übertragen, den sie möglicherweise auf dem freien Markt nicht erzielt hätte. Weiter hat die Versicherung als Verkäuferin kaum einen Anlass, die ertragsstärksten Objekte in die Stiftung abzustossen.

Bei Anlagefonds verbotene Deals

Ein Sprecher von Swiss Life verteidigt die Transaktionen: «Sie wurden in jeder Hinsicht gesetzes- und regulationskonform abgewickelt.» Die Verkehrswerte seien durch zwei unabhängige Gutachten gestützt. Die Anleger hätten im heutigen Umfeld keine Möglichkeiten, sich an einem Portfolio dieser Qualität zu beteiligen. Die Helvetia schreibt, dass nur die ersten vier Liegenschaften aus den Beständen der Versicherung stammen.

Für Rolf Frey, Leiter indirekte Immobilienanlagen bei der Privatbank Maerki Baumann, bleiben Fragen offen: «Selbst wenn die Immobilientransaktion von den Versicherungen in die Stiftung so sauber wie möglich über die Bühne geht, hinterlässt ein solcher Deal bei vielen Investoren einen schalen Nachgeschmack.»

Bei Anlagefonds sind solche Transaktionen grundsätzlich untersagt. Bei jeder Bankenkrise könnte sonst die Gefahr bestehen, dass Banken ihre Immobilien zu überhöhten Preisen in ihre eigenen Fonds abschieben – zum Schaden der Anleger. Bei Anlagestiftungen in der beruflichen Vorsorge dagegen sieht das Gesetz keine Beschränkung vor, wie ein Sprecher der Finanzmarktaufsicht (Finma) erläutert.

Aufweichung bei den Fonds

Und daran wird sich auch nichts ändern. Im Gegenteil: Das am 1. März in Kraft getretene revidierte Kollektivanlagegesetz (KAG) sieht eine Aufweichung bei den Fonds vor: Die Finma kann «in begründeten Einzelfällen Ausnahmen vom Verbot von Geschäften mit nahestehenden Personen» gewähren. Wie die Ausnahmekriterien aussehen werden, ist unklar.

Einige Pensionskassenchefs wird erst jetzt bewusst, welchen Preis sie dafür zahlen, um ihr Vorsorgegeld in Schweizer Immobilien anlegen zu können. So hat eine Kasse vor etwas mehr als einem Jahr rund 40 Millionen Franken in die Swiss-Life-Anlagestiftung «Geschäftsimmobilien» investiert. Die Rendite ist mit rund 2 Prozent nicht schlecht, liegt aber deutlich unter dem Vergleichsindex für Immobilieninvestments. Grund: Die Versicherung belastete den Anlegern beim Start eine Ausgabekommission von 3,5 Prozent. Hinzu kamen Kosten für Notariat und Grundbuch sowie weitere Transaktionskosten für 1,5 Prozent.

Unterdurschnittliche Rendite

Der Swiss-Life-Sprecher begründet die unterdurchschnittliche Rendite damit, dass die Lancierungskosten im ersten Geschäftsjahr «performancewirksam» sind.

Dem TA liegt der Fall einer weiteren Pensionskasse vor. Sie bezahlte vor zwei Jahren 2 Millionen Franken, um sich am neuen Immobilienfonds «Good Buildings» zu beteiligen. Der Fonds, der von der Berninvest AG bewirtschaftet wird, versprach ein Investment, das Nachhaltigkeit mit einem guten Einstandspreis verbindet. Das Investment trug bis heute keinen Franken Ertrag ein. Nach Abzug der Ausgabekommission liegt der aktuelle Wert der Kapitalanlage 50'000 Franken unter Einstandspreis.

Enormes Interesse der Kassen

Der Kundenberater bei der Depotbank Sarasin erklärte der Pensionskasse, dass ein Verkauf nur unter dem Einstandswert möglich sei. Die Bank und Berninvest halten dazu fest: «Wir haben den Anlegern von Anfang an klar gesagt, dass bei einem Neubaufonds die volle Performance erst nach drei bis vier Jahren erreicht ist.»

Ein Angebot für Pensionskassen bietet auch die Versicherung Mobiliar an. Sie lanciert einen Immobilienfonds, dessen Zeichnungsfrist am 25. Februar zu laufen begann. Wie aus der Immobilien- und Pensionskassenbranche zu vernehmen ist, stösst das Angebot auf enormes Interesse. Bei diesem Fonds verzichtet die Mobiliar darauf, ihre eigenen Bestände auf diesem Weg auszulagern. Der Fonds startet quasi bei null. «Wir haben aber bereits Bauprojekte im Umfang von 350 Millionen Franken angebunden», sagt Investmentchef Stefan Mächler. Und: Die Versicherung will ihre eigenen Immobiliengeschäfte künftig auch über diesen Fonds abwickeln. Sie überwälzt somit einen Teil ihrer unternehmerischen Risiken auf die Pensionskassen und weitere Anleger. Mächler sagt: «Der Unterschied zu anderen Varianten besteht darin, dass sich die Mobiliar selbst als Anleger beteiligt. Wir wollen unsere Kompetenz auch Dritten zur Verfügung stellen.»

Erstellt: 12.03.2013, 07:38 Uhr

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