Dasselbe Haus, ein anderer Preis

Der Preis einer Immobilie wird mit komplexen Modellen berechnet. Dabei ergeben sich oft grosse Unterschiede, so eine Studie. Das hat Folgen für Käufer.

Zu verkaufen – aber wie viel ist das Haus wirklich wert?

Zu verkaufen – aber wie viel ist das Haus wirklich wert? Bild: Keystone

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Wie viel ein Haus oder eine Wohnung kostet, hängt von vielen Faktoren ab: von der Grösse, der Lage, dem Ausbaustandard oder von den ÖV-Verbindungen, die es in der Nähe gibt. Immobilienbewerter arbeiten mit komplexen Modellen, die all diese Faktoren berücksichtigen und gewichten. Mit dem Ziel, einen objektiv nachvollziehbaren und realistischen Wert zu ermitteln.

Doch obwohl sie ähnliche Modelle verwenden, erhält ein und dieselbe Immobilie oft ein deutlich anderes Preisschild. Das hat der Hypothekenvermittler Moneypark (an dem Tamedia beteiligt ist) in einer Studie herausgefunden. Anhand von 300 realen Kundenfällen verglich er die Schätzungen der Kreditgeber, also Banken und Versicherungen. Das Resultat: In jedem dritten Fall waren sich diese nicht einig, wie viel eine Immobilie wert ist. Und die Differenzen waren teilweise gross. Ein Einfamilienhaus im Aargau zum Beispiel wurde einmal auf etwa 1,2 Millionen, ein anderes Mal auf 1,5 Millionen Franken geschätzt.

Fast 100’000 Franken auseinander

Im Schnitt betrugen die Schätzunterschiede laut Moneypark 95’000 Franken. Der tatsächlich geforderte Kaufpreis der untersuchten Immobilien lag durchschnittlich bei 1’070’000 Franken. «Abweichungen in der Höhe von knapp 10 Prozent des Verkaufspreises sind also durchaus üblich», schreibt Moneypark. Für Käufer könne das Folgen haben.

Ein Beispiel: Bewertet eine Bank ein Haus unter dem geforderten Kaufpreis, entsteht eine Differenz – zwischen dem Betrag, den der Käufer tatsächlich zahlen muss, und der Hypothek, die er von der Bank bekommt. Diese Differenz muss er mit eigenen Mitteln decken, also mit zusätzlichem Eigenkapital. Denn seit 2014 gilt in der Schweiz das Niederstwertprinzip. Es schreibt vor, dass für die Hypothek der tiefere Betrag ausschlaggebend ist, wenn sich der Kaufpreis und der geschätzte Wert unterscheiden. Die Bankiervereinigung hat das Niederstwertprinzip eingeführt, um den boomenden Immobilienmarkt zu beruhigen.

«Genaue Bewertung ist wichtig»

Verantwortlich für die Unterschiede ist laut Moneypark unter anderem der Faktor Mensch. Die Modelle seien zwar computergestützt, die Daten würden aber von einem Bankberater oder einem Immobilienexperten eingegeben. Die subjektive Einschätzung spielt also eine grosse Rolle, zum Beispiel bei der Beurteilung der Lage. Ausserdem gewichteten die verschiedenen Modelle dieselben Kriterien mitunter anders, etwa die Bedeutung von Seesicht oder Lärmemissionen. Auch die Kreditstrategie einer Bank – ob sie eher wachsen oder abbauen will – könne eine Rolle spielen.

Roman Ballmer vom Immobilienbewerter Iazi findet die Studienresultate hingegen wenig überraschend: «Dass unterschiedliche Modelle zu unterschiedlichen Bewertungen führen, ist sonnenklar.» Schliesslich arbeite jedes Modell mit einer eigenen Datengrundlage. Iazi zum Beispiel verwende ausschliesslich effektive Markttransaktionen und keine Daten aus Inseraten. Auch bei der Methodik und der Dateneingabe gebe es Unterschiede. «Werden einzelne Eingabeparameter durch den zuständigen Schätzer optimistischer beurteilt, kann dies bereits zu Abweichungen führen.»

Ballmer findet nicht, dass Käufer benachteiligt werden, weil sie unter Umständen mehr Eigenkapital aufbringen müssen. «Bei einer Finanzierungsanfrage prüft die Bank verschiedene Aspekte, so auch den Objektwert. Um Risiken zu verringern, werden in gewissen Fällen mehr Eigenmittel verlangt.» Gleichzeitig sollten auch die potenziellen Käufer laut Ballmer kein Interesse daran haben, zu viel für ein Objekt zu zahlen. Denn falls sie es später zu einem tieferen Preis verkaufen, müssen sie für den Verlust selber aufkommen. «Eine genau Bewertung ist darum für die Bank und die Käufer sehr wichtig.» (Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

Erstellt: 20.07.2017, 17:41 Uhr

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