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«Immer mehr Leute werden ihr Eigenheim verkaufen müssen»

Claudio Saputelli, Chefanalyst für Immobilien bei der UBS, zeichnet im Interview mit Redaktion Tamedia ein düsteres Bild für Eigenheimbesitzer. Diese sollten sich besser nicht in Sicherheit wiegen.

Hält die Schuldenkrise an, steigt auch in der Schweiz die Arbeitslosigkeit. Das kann zu Hausverkäufen führen: Verkaufsschild vor einer Eigentumsanlage in der Westschweiz.
Hält die Schuldenkrise an, steigt auch in der Schweiz die Arbeitslosigkeit. Das kann zu Hausverkäufen führen: Verkaufsschild vor einer Eigentumsanlage in der Westschweiz.
Keystone

Wie lange hält der Boom noch an? Das hängt stark von der globalen Wirtschaftsentwicklung ab. Solange die Schuldenkrise anhält und die Weltkonjunktur lahmt, werden wir in der Schweiz tiefe Zinsen haben und damit auch kein Ende des Booms sehen. Diese tiefen Zinsen wirken sich auf die Schweizer Wirtschaft und insbesondere auf den Immobilienmarkt verzerrend aus. Denn die SNB hält seit der Einführung der Kursuntergrenze des Franken zum Euro unentwegt die Liquidität im Markt hoch.

Wie stark ist das Kreditvolumen für Eigenheime in der Schweiz gestiegen? Das Hypothekarvolumen ist hierzulande 2011 um rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Das Geld wird aus Mangel an attraktiven Investitionsalternativen zunehmend in Immobilien investiert. Gold zum Beispiel hat seit September 2011 ein wenig gehustet. Dadurch steigt die Nachfrage nach Immobilien, was die Marktwerte entsprechend erhöht.

Wie hoch ist das Volksvermögen in der Schweiz heutzutage? Das liegt bei rund 1400 Milliarden Franken, das ist eine Steigerung von mehr als 40 Prozent in den vergangenen zehn Jahren.

Die Menschen sind also wohlhabender geworden. Warum ist das gefährlich? Gefährlich wird es, wenn alle der Meinung sind, dass die Preise weiter steigen werden, und die Investoren und Kreditnehmer sich auf diesen Trend verlassen. Das ist in den vergangenen Jahren zu einem Credo in vielen Ländern geworden, in denen Immobilienblasen inzwischen geplatzt sind. Auch in der Schweiz war dies in den 80er-Jahren der Fall.

Was könnte eine gegenläufige Bewegung im Schweizer Immobilienmarkt auslösen? Folgendes Szenario: Die Schuldenkrise verschärft sich, und die Schweiz kommt in eine Rezession. Im schlimmsten Fall steigt dann hierzulande auch die Arbeitslosigkeit stark an, und immer mehr Menschen werden ihr Eigenheim verkaufen müssen. Dann werden auch die Preise fallen.

Welche Risiken sehen Sie, wenn die Schuldenkrise gelöst wird und die Wirtschaft sich erholt? Wenn die Wirtschaft in den nächsten Quartalen wieder anspringen sollte, dann steigen die Preise von einem bereits hohen Niveau aus weiter an. Dann könnten Immobilienwerte schweizweit in eine Überhitzungsphase geraten. Bei einem andauernden Wirtschaftsboom gepaart mit allfälligen Inflationssorgen müsste die Schweizerische Nationalbank dann die Zinsen erhöhen, um die Wirtschaft abzukühlen. Werden die Zinsen zu rasch und zu stark angehoben, so hätte dies auch negative Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt in Form von sinkenden Preisen.

Was ist die Konsequenz? Starke Preiskorrekturen am Immobilienmarkt lösen in der Regel eine Konjunkturverlangsamung aus. Am Beispiel von acht Ländern, in denen die Immobilienblase geplatzt ist, haben wir das Phänomen genauer untersucht: In den fünf Jahren vor dem Platzen der Immobilienblase haben diese Länder ein Wirtschaftswachstum von deutlich mehr als 3 Prozent gehabt. Nach dem Platzen der Blase hat sich in allen Ländern die Konjunktur über viele Jahre hinweg verlangsamt.

Der Zürcher Wohneigentumsindex (Zwex) hat für den Kanton Zürich im vierten Quartal 2011 aber fallende Preise um 0,7 Prozent bei Wohneigentum festgestellt. Im Einzugsgebiet der Stadt Zürich sind es sogar minus 1,9 Prozent. Ich weiss nicht, was hinter diesen Berechnungen steckt. Aber eine Schwalbe macht noch keinen Sommer. Unsere Erhebungen haben ergeben, dass man dies die nächsten Monate sehr genau unter Beobachtung halten sollte. Von einer Trendwende zu sprechen, wäre verfrüht.

Dennoch: Seit Jahren wird von einer Überhitzung am Schweizer Immobilienmarkt gesprochen. Ist das mittlerweile nicht übertrieben? Angefangen hat es im Juni 2010. Damals hat die SNB erstmals vom Risiko einer Immobilienblase gesprochen. Das hat den Stein erst ins Rollen gebracht. Die Überhitzung ist ja kein schweizweites Phänomen, vor allem bestimmte Hotspots sind besonders betroffen. Am Genfersee sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren regelmässig um zehn Prozent und mehr gestiegen. Weitere Hochpreisregionen sind Zürich oder das Gebiet um den Zugersee.

Wenn es sich nur um lokale Phänomene handelt, wieso ist dann die gesamte Schweiz davon betroffen? Diese Hotspots sind nicht isoliert zu betrachten. Wer nicht an einem dieser Orte wohnt, sollte sich nicht in Sicherheit wiegen. Bei allfälligen Preiskorrekturen sind Dominoeffekte nicht auszuschliessen, die auch die umliegenden Regionen rund um die Hotspots umfassen.

Ist die Schweiz den Entwicklungen wehrlos ausgeliefert? Globale Faktoren kann die Schweiz nicht ändern. Deshalb wurden die Banken, die Kredite für Immobilienfinanzierungen vergeben, von der Finanzmarktaufsicht in jüngster Zeit stärker in die Pflicht genommen. Die Finanzmarktaufsicht überprüft den Hypothekenmarkt und hat diesbezüglich die Kontrollen verschärft.

Gibt es aus Anlegersicht einen Unterschied zwischen direkt gehaltenen Immobilien und Immo-Aktien? In den letzten Jahren haben sowohl direkt gehaltene Immobilien als auch Immobilienaktien relativ stark aufgewertet: Immobilienaktien sind 2011 um 6,1 Prozent gestiegen. Die Aktien von Immobilienfirmen weisen hohe Renditen aus und erweisen sich im jetzigen Tiefzinsumfeld als eine gute Anlageform. Auf diese Weise kann man in diesem Bereich mit wenig Geld gut diversifizieren. Wenn die Entwicklung aber dreht, wirkt sich das nicht nur negativ auf die Eigentumspreise, sondern auch auf die Aktienwerte aus.

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