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Risse im Schweizer Immobilienmarkt

In unsicheren Zeiten gelten Immobilien als sichere Anlagen. So fliessen auch in der Schweiz immer mehr Gelder in Immobilien. In einer Studie warnt die Grossbank UBS vor einer Überhitzung des Marktes.

Gefragte Immobilien: Überbauung bei Dübendorf im Kanton Zürich.
Gefragte Immobilien: Überbauung bei Dübendorf im Kanton Zürich.
Keystone

Zwar bleiben die Fundamentaldaten bei den Wohnimmobilien robust, schreibt die UBS. Tiefe Zinsen erfreuen die Hauseigentümer wie noch nie. Die Bevölkerung wächst seit 2007 doppelt so stark wie im langjährigen Durchschnitt. Die Einkommen der Haushalte steigen, wenn auch verlangsamt.

Trotz herrschender Zuversicht zeigt der Markt gemäss UBS aber Risse. Innert fünf Jahren legten die Preise für Eigentumswohnungen landesweit um 35 Prozent zu – allein in der Region Zürich um 40 und in der Genferseegegend um 70 Prozent. Die Überhitzung des Wohnungsmarktes ist deshalb vermehrt Thema.

«Eine gefährliche Mixtur»

Zwar droht hier 2012 gemäss UBS keine Abwärtsspirale, eine Beruhigung zeigt sich aber auch nicht. Markt verzerrende Zinsen, deutlich überzogene Erwartungen der Anleger, mangelnde Perspektiven in der Eurozone gekoppelt mit fehlenden Anlagealternativen bildeten «eine gefährliche Mixtur».

Doch auch 2012 erwartet die UBS trotz schlechterer Wirtschaftslage Preissteigerungen von 4 Prozent bei Eigentumswohnungen. Einfamilienhäuser dürften 3,5 Prozent teurer werden.

Harte Zeiten für Verkaufs- und Büroflächen

Bei den Büroliegenschaften zeigt die weltweite Konjunkturabkühlung Wirkung. Immerhin erwies sich dieser Sektor in der Finanzkrise 2008 und 2009 dank nahezu konstanter Beschäftigungslage als resistent. Diese robuste Entwicklung dürfte sich kaum wiederholen, schätzt die UBS.

Da bei den Banken als Folge der aktuellen Krise weitere Regulierungen anstehen, dürfte sich die Beschäftigung bei den Finanz- und Geschäftsdienstleistern schwächer entwickeln als in der Finanzkrise – mit entsprechendem Nachfragerückgang bei den Büros. Darum erwartet die UBS 2012 nur noch einen Anstieg der Angebotsmieten um 0,5 Prozent.

Bei den Verkaufsflächen dürften die Angebotsmieten um 2 Prozent zurückgehen. Hauptgrund ist das ausgeweitete Angebot. Insbesondere Einkaufszentren weisen gegenüber dem aktuellen Stand 20 Prozent mehr Fläche auf. Hinzu kommt der Einkaufstourismus wegen der Frankenstärke.

Gute Performance der Immobilienaktien

Wer 2011 Immobilienaktien hielt, darf auf ein gutes Jahr zurückblicken. Diese Anlagen schlossen mit einer Gesamtrendite von 6,1 Prozent, während der Börsenindikator Swiss Performance Index 7,7 Prozent tiefer notierte.

Gemäss der UBS-Studie fielen die Resultate der Immobilienunternehmen wegen der tiefen Zinsen und dem starken Markt besser als erwartet aus. Zum anderen gab es neben leichten Aufwertungen der Immobilien auch steuerliche Erleichterungen bei der Dividendenauszahlung. Mit einer Performance von 6,8 Prozent schlossen Immobilienfonds 2011 sogar noch besser ab.

Insgesamt blieben börsenkotierte Immobilienanlagen trotz relativ hoher Bewertung in der Anlegergunst, insbesondere weil das aktuelle Umfeld auf weiterhin tiefe Zinsen hindeutet. Bei einem grösseren Konjunkturtief bestehe wegen der hohen Bewertungen der Immobililenaktion aber die Gefahr von Gewinnmitnahmen, warnt die Bank.

SDA/bru

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