«Wir sind nicht interessiert an Luxuswohnungen»

Alexander Muhm, Chef der Immobiliensparte der SBB, äussert sich zur Kritik an teuren Wohnungen in Bahnhofsnähe.

«Wir bieten ein Drittel unserer Wohnungen im ­preisgünstigen Segment an», sagt Muhm. Foto: Adrian Moser

«Wir bieten ein Drittel unserer Wohnungen im ­preisgünstigen Segment an», sagt Muhm. Foto: Adrian Moser

Feedback

Tragen Sie mit Hinweisen zu diesem Artikel bei oder melden Sie uns Fehler.

Der Wohnungsbau der SBB steht in der Kritik. Was macht der Konzern falsch?
Der Widerstand ist nicht gegen das Tun der SBB gerichtet. Er kommt auf, weil man mit uns gut Politik machen und preisgüns­tiges Wohnen pushen kann. Im Moment nehmen wir dies sehr stark in der Stadt Zürich wahr, obwohl wir dort den höchsten Anteil an preisgünstigem Wohnbau im Portfolio haben.

Wie hoch ist der Anteil?
Fast 40 Prozent der Wohnimmobilien in Zürich sind unter dem Marktmittel oder an Genossenschaften abgegeben. Unsere Strategie ist, dass wir ein Drittel unserer Wohnungen im ­preisgünstigen Segment anbieten.

Ein Drittel über das gesamte Portfolio hinweg: Also baut man auf dem Land günstige Wohnungen, damit man in der Stadt teurere bauen kann?
Das wäre ein Schildbürgerstreich. Es gibt keine Querrechnung zwischen Stadt- und Landpreisen, wir müssen auch auf dem Land Mietpreise unter dem ­Marktmittel anbieten oder an Genossenschaften abtreten. Etwas anderes können wir uns gar nicht leisten.

Der Anteil an günstigem Wohnen ist heute höher und wird nun reduziert.
Wir bauen in den nächsten 20 Jahren ein Portfolio mit rund 4000 preisgünstigen Wohnungen, 8000 im Marktsegment. Davon sind rund 400 im hochpreisigen Segment wie etwa in der Europaallee in Zürich. Zum Vergleich: Jedes Jahr werden in der Schweiz rund 50'000 Wohnungen gebaut.

Es wird gefragt: Warum macht ihr statt eines Drittels nicht 50 Prozent günstige Wohnungen?Alexander Muhm

Trotzdem sind die SBB die zweitgrösste Immobilienfirma der Schweiz und wollen künftig jährlich eine Milliarde Franken ­einnehmen.
Aber nicht im Wohnbau. Wir besitzen heute 1800 Wohnungen, das ist für den Schweizer Wohnungsmarkt nicht relevant.

Aber dort, wo die SBB bauen, hat man genug Macht, um hohe Preise durchzubringen.
Natürlich ist der Standort entscheidend. Wir haben zum ­Beispiel im Meret-Oppenheim-Hochhaus in Basel vier Penthouse-Wohnungen. Die sind grossflächig und daher im Vergleich teuer. Das Gebäude beinhaltet aber auch kleinere Wohnungen. Wir sind nicht interessiert an Luxuswohnungen, da diese einen grossen Mieterwechsel mit sich bringen. Wir bevorzugen eine langfristige Mieterschaft.

An der Europaallee sind es 200 teure Wohnungen.
Die haben wir bewusst dorthin gebaut: Die Einnahmen, die an diesem speziellen Ort generiert werden können, erhalten wir nur dort. Und diese fliessen – wie alle Gewinne von SBB Immobilien – zurück ins ÖV-System. Unser ­eigentliches Ziel in den Quartieren ist gute Durchmischung und Erhöhung der Lebensqualität.

Nervt die Kritik an den Plänen?
Ich habe Verständnis, weil die Problematik da ist, besonders im Wohnbereich. Was ich schade finde, ist, dass man mit dem Ansatz der SBB nicht positiv wirbt. Das Gegenteil ist der Fall, es wird gefragt: Warum macht ihr statt eines Drittels nicht 50 Prozent günstige Wohnungen?

Vielleicht sagt in 20 Jahren mein Nachfolger: «Mein Gott, warum hat er Olten verkauft?»Alexander Muhm

Die Bahn will künftig weniger verkaufen. Sind die Filetstücke schon alle weg?
Man kritisiert, dass wir das Tafelsilber verscherbelt hätten. Die Idee dahinter war, das Portfolio umzubauen. Es ging nie um eine Reduktion. Es ist unbestritten, dass wir Dinge verkauft haben, die aus Sicht eines anderen wertvoll sind. So in Luzern das Obergericht. Da kann man nun sagen: «Seid ihr wahnsinnig, wie könnt ihr das nur verkaufen?» Wir verfolgen jedoch die Strategie, ein Portfolio im direkten Verbund mit dem Bahnhof zu gestalten. Das Gebäude in Luzern steht weit entfernt vom Bahnhof.

Andernorts wurden ­Grundstücke in Bahnhofsnähe ­verkauft, etwa in Olten.
Olten war lange Zeit kein Investi­tionsmarkt für uns. Was wir in Genf, Basel und Zürich ­geschaffen haben, ist aus unserer Sicht mehr wert. Wenn ich mich zwischen Olten und Zürich entscheiden muss, dann investiere ich in Zürich. Vielleicht sagt in 20 Jahren mein Nachfolger: «Mein Gott, warum hat er Olten verkauft?» Das heutige Portfolio liefert genug Cashflow, um liquid zu sein, weshalb Verkäufe ausserhalb der Zentren reduziert werden.

Im Bahnhof haben mehr oder weniger alle Mieter Umsatzmieten.Alexander Muhm

Wollen Sie wieder zukaufen?
Ja, ungefähr im Rahmen von 10 bis 15 Millionen im Jahr. Etwa Postgebäude, die direkt an den Bahnhöfen sind. Oder bei Arealentwicklungen, bei denen wir Land übernehmen können.

Ein wichtiges Standbein der SBB Immobilien sind die Retailflächen an den ­Bahnhöfen. Warum wurden die Verträge mit Valora auf 10 Jahre begrenzt?
10 Jahre sind für uns gut kalkulier­bar. Wir rechnen im Retailbereich sonst mit Mietvertragslaufzeiten von 5 Jahren. Die Grössenordnung, die wir bei der Ausschreibung hatten, erlaubte es uns nicht, kürzere Laufzeiten zu vereinbaren. Valora muss ­investieren und braucht entsprechend Abschreibungszeiten.

Bei kürzerer Mietdauer ­könnten die SBB in kürzeren Abständen an der Mietpreisspirale drehen.
Wir machen die Mieten nicht. Wir sagen: Das ist eine Hochfrequenzlage. Markt, was bietest du? Und der Markt sagt: Wir bieten eine Umsatzmiete von x Franken.

Valora hat eine Umsatzmiete?
De facto schon. Im Bahnhof haben mehr oder weniger alle Mieter Umsatzmieten. Die ­Standorte leben davon, dass sie hoch frequentiert werden.

Warum hat man so viel Fläche ausgeschrieben?
Wir haben vor Jahren gesehen, dass wir Mietverträge so timen können, dass eine grosse Ausschreibung möglich ist.

Wir profitieren von den längeren Öffnungszeiten am Bahnhof. Wir schauen aber auch, dass wir nur anbieten, was die Leute wirklich brauchen. Alexander Muhn

Warum hat man das zeitlich abgestimmt?
Ein Ansatz ist die Sicherstellung der Kleinversorgung in den Bahnhöfen. Die sollte überall das gleiche Angebot bieten. Valora muss nun einige Standorte bedienen, die sie unter normalen Bedingungen nicht bedienen würde. Wir wollen dort die Kioske und Läden dafür nutzen, dass sich die Leute sicherer ­fühlen. So haben wir in Yverdon-les-Bains Drogen- und Sicherheitsprobleme.

Es ist erstaunlich, dass Valora gleich alle Lose gewonnen hat. Waren die anderen Angebote so viel schlechter?
Valora war schlicht am besten. Und die anderen waren ja keine kleinen Anbieter. Wir haben Konzept und Preis je zur Hälfte bewertet. Valora war am innovativsten. Ja, der Preis war hoch. Valora hat wohl auch befürchtet, Standorte zu verlieren. Die Innovation, was den neuen Auftritt, was Nachhaltigkeit anbelangt, war sehr gut.

Am Bahnhof dürfen Läden länger offen haben. Das setzt den nahe gelegenen Shops zu.
Die Händler rundherum profi­tieren von einem Bahnhof. Wenn jemand meint, er ­könne das gleiche Angebot wie am Bahnhof anbieten, dann profitiert er ­natürlich nicht. Wir bieten an der Europaallee ja auch nicht das Gleiche an wie am Hauptbahnhof Zürich. Da gehört ein wenig Hirnschmalz und ein wenig Kreativität dazu. Wir profitieren von den längeren Öffnungszeiten am Bahnhof. Wir schauen aber auch, dass wir nur anbieten, was die Leute wirklich brauchen.

Erstellt: 30.07.2019, 20:40 Uhr

Artikel zum Thema

SBB nimmt eine halbe Milliarde pro Jahr an Miete ein

SonntagsZeitung Weitgehend unbemerkt sind die Bundesbahnen zur zweitgrössten Immobilienfirma der Schweiz angewachsen – mit «rekordhohen» Erträgen. Mehr...

Die SBB-Pensionskasse sollte sich mässigen

Kommentar 4 Prozent Zins für ein Darlehen zu verlangen, ist viel zu viel. Die SBB-Pensionskasse wäre klug, einen neuen Vertrag anzubieten. Mehr...

10'000 neue Wohnungen: SBB-Pläne sorgen für Ärger

Der massive Ausbau des Immobiliensegments der SBB ruft sowohl linke als auch rechte Kritiker auf den Plan. Mehr...

Alexander Muhm

Alexander Muhm (41) ist seit Anfang Jahr Chef von SBBImmobilien. Er übernahm den Posten von Jürg Stöckli, der die Abteilung acht Jahre lang führte. Muhm leitete ab 2013 den Bereich ­Development für die Bahnen. Er hat dabei das Projektportfolio der SBB Immobilien erweitert. Muhm studierte Architektur und verfügt über einen Doktortitel der ­technischen Wissenschaften. Er lebt in Solothurn. (phf)

Die Redaktion auf Twitter

Stets informiert und aktuell. Folgen Sie uns auf dem Kurznachrichtendienst.

Service

Ihre Kulturkarte

Abonnieren Sie den Carte Blanche-Newsletter und verpassen Sie kein Angebot.

Kommentare

Newsletter

Der ideale Start in den Tag

Sie wollen täglich die besten Beiträge aus der Redaktion?
Dann abonnieren Sie jetzt unseren Newsletter «Der Morgen».

Die Welt in Bildern

Eine fast aussterbende Tradition: Tänzer führen den Thengul-Tanz während der 74. Indonesischen Unabhängigkeitsfeier im Präsidentenpalast in Jakarta, Indonesien vor. (17. August 2019)
(Bild: Antara Foto/Wahyu Putro) Mehr...