Wohnbauland ist im Kanton Zürich ein begehrtes Gut. Wer ein Grundstück kaufen will, muss tief in die Tasche greifen: Im Schnitt kostete der Quadratmeter im Jahr 2016 fast 1000 Franken. Doch zwischen den Gemeinden gibt es grosse Unterschiede, wie Zahlen des Statistischen Amts des Kantons Zürich zeigen.

Die Höhe des Bodenpreises ist von verschiedenen Faktoren abhängig wie beispielsweise vom kommunalen Steuerfuss und der Abbruchquote innerhalb einer Gemeinde. Mit Abstand am meisten Einfluss hat jedoch die Fahrzeit nach Zürich: Je länger man braucht, um die Kantonshauptstadt zu erreichen, desto tiefer sind die Landpreise. Für eine Wohnung an zentraler Lage hingegen, die oft den Vorteil einer kurzen Pendelzeit zum Arbeitsplatz mit sich bringt, sind viele bereit, einen Aufpreis zu bezahlen, der sich in den Bodenpreisen niederschlägt.

Die Gemeinden mit dem billigsten Boden sind denn auch solche, die weitab der Kantonshauptstadt liegen. In Fischenthal kostete der Quadratmeter im Jahr 2016 nur 271 Franken, in Schlatt 234 und in Zell 365 Franken. Auch Truttikon und Bauma liegen weit entfernt von Zürich am Rand des Kantons und sind vergleichsweise sehr günstig.

Ein Vielfaches teurer sind Gemeinden am See und in der Nähe der Stadt sowie die Stadt Zürich selber. Diese verzeichnete mit 1997 Franken pro Quadratmeter den vierthöchsten Bodenpreis im vergangenen Jahr. Noch teurer waren nur Erlenbach (2004 Franken), Kilchberg (2123 Franken) und Küsnacht (2179 Franken).

Wichtig: Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Schätzwerte. Denn in vielen Gemeinden – gerade auch denjenigen am Zürichsee – gab es in den letzten Jahren nur wenige Grundstücksverkäufe. Durchschnittswerte der effektiven Preise lassen sich so oft gar nicht berechnen, oder sie sind von geringer Aussagekraft.

Das Statistische Amt des Kantons hat deshalb ein Modell entwickelt, das alle verfügbaren effektiven Preise seit 1974 verwendet und daraus Schätz- oder Modellwerte für jede Gemeinde berechnet – auch für Jahre, in denen es in einer Kommune zu wenig oder keine Grundstücksverkäufe gab. Auf diese Weise lassen sich alle Gemeinden im Kanton vergleichen.

Das Schätzmodell berechnet für jede Gemeinde eine individuelle Abweichung von der kantonalen Entwicklung des effektiven Bodenpreises. Und diese kannte in den letzten gut vierzig Jahren praktisch nur eine Richtung: nach oben.

In den 1970er-Jahren wurde die Hälfte aller Grundstücksverkäufe im Kanton Zürich noch für Preise unter 150 Franken pro Quadratmeter abgewickelt. Das starke Wirtschaftswachstum, die lockere Geldpolitik und die freizügige Kreditvergabe der Banken für den Kauf von Liegenschaften liessen die Bodenpreise bis zu Beginn der 1990er-Jahre auf fast 700 Franken steigen. Sie führten aber auch zu einer Schweizer Immobilienblase, im Zuge derer die Grundstückpreise jahrelang stagnierten.

Erst seit 2010 steigt der Bodenpreis wieder, dafür aber markant: 2013 erreichte er ein Allzeithoch von 929 Franken pro Quadratmeter. Die vermeintliche Trendumkehr seit 2014 ist mit Vorsicht zu geniessen. Denn die Werte der letzten drei Jahre sind noch provisorisch und werden laut dem Statistischen Amt aller Voraussicht nach noch steigen. Klar ist: Der effektive Preis für Wohnbauland im Kanton Zürich hat sich seit 1974 vervielfacht. Nimmt man den provisorischen Wert von 2016 (750 Franken), ist der Quadratmeter fast 600 Prozent teurer geworden.

Das zeigt sich auch bei den Modellpreisen, anhand derer alle Gemeinden verglichen werden können. Im Schnitt stiegen sie um 620 Prozent. Verhältnismässig am stärksten verteuert hat sich der Boden in Marthalen: Kostete er im Jahr 1974 noch lediglich 52 Franken, waren es 2016 schon 596 Franken oder 1050 Prozent mehr. In Schleinikon, Boppelsen und sieben weiteren Gemeinden verteuerte sich der Bodenpreis ebenfalls um über 900 Prozent. Wer hier in den 70er-Jahren ein Grundstück kaufte, könnte es heute also mit sattem Gewinn wieder loswerden.

Auffällig ist, dass sich seit 1974 vor allem Gemeinden stark verteuert haben, die weit entfernt von der Stadt Zürich oder gar am Kantonsrand liegen. Viele befinden sich im Knonaueramt, dem Unter- und Weinland. In Winterthur und Umgebung, der Stadt Zürich sowie den zwei weiteren Regionen mit Seeanstoss, Pfannenstiel und Zimmerberg, ist der Anstieg im Vergleich hingegen nicht so hoch.

Das bedeutet: Periphere Gemeinden und Regionen haben punkto Bodenpreis in den letzten gut vierzig Jahren aufgeholt, sind aber immer noch günstiger als die städtischen Gebiete und die Kommunen am See (siehe erste Karte: Bodenpreise 2016). Die Stadt Zürich gehört mit einem Preisanstieg von 334 Prozent zu den Gemeinden mit der tiefsten Steigerung seit 1974, war damals aber schon beliebter und deswegen viel teurer, was den Kauf eines Grundstücks betrifft.