Der SP-Bauvorsteher legt sich mit Genossenschaften an

Der Entwurf der neuen Zürcher Bau- und Zonenordnung hat viel Kritik provoziert, auch von den Wohnbaugenossenschaften. Der Vorsteher des Hochbaudepartementes hält das für unverdient.

Wo der Friesenberg mit seinen Genossenschaftshäuschen zweigeschossig ist, soll er zweigeschossig bleiben.

Wo der Friesenberg mit seinen Genossenschaftshäuschen zweigeschossig ist, soll er zweigeschossig bleiben. Bild: Nicola Pitaro

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«Wachsen, aber richtig!» heisst das Motto der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO). «Wachsen» bedeutet etwa 50 000 weitere Zuzüger bis zum Jahr 2030. So lautet die gängige Prognose, womit die Stadt dann auf gegen 450 000 Einwohner käme. «Richtig wachsen» ist das Ziel des rot-grünen Stadtrats, was bedeutet: kontrolliert wachsen. Alle Quartiere sollen ihr heutiges Erscheinungsbild behalten. Grossflächige Aufzonungen gibt es nicht, verdichtet wird nach innen. Wer höher oder grösser als in der Umgebung üblich bauen will, muss das in Verhandlung mit den städtischen Baubehörden tun und preisgünstige Wohnungen realisieren.

Diese Form der Mehrwertabschöpfung und der städtischen Einflussnahme stört die Zürcher Immobilienunternehmen und die Hauseigentümerverbände gewaltig. Auch deshalb, weil die vom Stadtrat beschlossenen Änderungen bereits vorangewendet werden, obwohl sie noch gar nicht rechtskräftig sind.

Die Wohnungsnot «verschärft»

Zwei Monate lang lag der Entwurf der neuen BZO für das Einwendungsverfahren öffentlich auf; am 24. Dezember war Schluss. Wie viele Einwendungen insgesamt eingegangen sind, weiss das Amt für Städtebau noch nicht genau. Bis 22. Dezember waren es etwa 150 Einwendungen, in den zwei letzten Tagen kamen noch viele hinzu.

Schon jetzt aber ist klar, dass die Kritik, die den Stadtrat am härtesten trifft, von den Wohnbaugenossenschaften kommt. Ausgerechnet die Baugenossenschaften halten die neue BZO für untauglich, um in Zürich – wie verlangt – mehr preisgünstige Wohnungen anbieten zu können. Bis 2050 muss der Anteil gemeinnütziger Wohnungen von heute einem Viertel auf ein Drittel steigen – so will es das Volk, das dieses Ziel mit 76 Prozent Ja in der Gemeindeordnung festgeschrieben hat. Wie die Hausbesitzer werfen die Wohnbaugenossenschafter dem Stadtrat vor, mit seiner neuen BZO die Ausnützung der Bauzonen zu schmälern und zur Verschärfung der Wohnungsnot beizutragen.

Der verantwortliche Stadtrat, André Odermatt von der SP, weist diese Kritik weit von sich: Das Volk hat der Politik den Auftrag erteilt, den Anteil gemeinnütziger Wohnungen in Zürich von einem Viertel auf ein Drittel zu erhöhen. Doch der wichtigste Akteur – der Verband der Wohnbaugenossenschaften – kritisiert, dass mit Ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) dieses Ziel nicht erreicht werden kann. Foutiert sich ausgerechnet ein Sozialdemokrat um dieses zutiefst sozialdemokratische Anliegen?
Im Gegenteil. Ich nehme den Auftrag der Zürcherinnen und Zürcher sehr ernst. Mit der vorgeschlagenen BZO wird es mehr denn je möglich sein, genügend gemeinnützige Wohnungen zu erstellen, und wir sichern mit den vorgeschlagenen Regelungen nicht nur das Wachstum, sondern auch die Wohnqualität.

Wie denn?
Mit dem neu eingeführten Artikel 4b, welcher Verdichtung mit Kostenmiete koppelt, werden die Genossenschaften sogar bevorteilt, denn sie erfüllen eine wichtige Auflage bereits, nämlich preisgünstige Wohnungen in Kostenmiete zu erstellen. Ich bin mir sicher, viele Genossenschaften werden ihre Meinung noch überdenken.

Aber die Baugenossenschaften werfen der Revision «massive Ausnützungsverluste» vor. Stellen Sie das in Abrede? Können die Genossenschaften nicht rechnen?
Fakt ist doch: Den Baugenossenschaften stehen mit dieser BZO riesige Ausnützungsreserven zur Verfügung. Und es ist richtig, dass es in Zukunft dank der Teilrevision schwieriger sein wird, qualitativ schlechte Wohnungen zu bauen. Das müsste auch im Interesse der Genossenschafter und der Genossenschafterinnen sein. Letztlich rechnen aber auch die Genossenschaften nicht anders als private Grundeigentümer: Zuerst schauen sie einmal für sich selbst. Als Stadtrat muss ich aber weiter blicken und an alle denken.

Wie sollen denn die Baugenossenschaften mit dieser BZO die Zahl ihrer Wohnungen vergrössern können?
Indem sie ihre Reserven tatsächlich nutzen. Es war ja in der Vergangenheit eher so, dass man gewisse Genossenschaften überzeugen musste, die Reserven auch tatsächlich auszunutzen. Zudem haben die Genossenschaften oft grosse Areale, da bekommen sie sogar noch einen Bonus. Ich bin der Erste, der mit ihnen eine Aufzonierung durchzieht, wenn es städtebaulich und für die Quartierbewohner und -bewohnerinnen verträglich ist.

Wo genau? In welchen Gebieten können die Genossenschaften mehr Wohnungen bauen?
In vielen. Schwamendingen, Altstetten, Seebach, Friesenberg und auch anderswo. Zürich ist ein Schlaraffenland für den gemeinnützigen Wohnungsbau, aber die Genossenschaften müssen es auch wollen und durchziehen. Meine Tür steht für alle Genossenschaften weit offen, wenn es darum geht, preisgünstige Wohnungen zu ermöglichen.

Mit welchem Vorgehen?
Zuerst mal ganz unspektakulär, indem die gültige BZO angewendet wird. Sie ermöglicht Arealüberbauungen, die massive Aufstockungen zulassen. Zusätzlich können wir aufzonieren oder mit Sondernutzungsplanungen arbeiten. Dafür muss man letztlich das Okay vom Gemeinderat holen. Dieses Vorgehen finde ich richtig, weil die Volksvertreterinnen und -vertreter dann sicherstellen können, dass in unserer Stadt nicht ohne sorgfältige Planung aufzoniert wird. Insbesondere gilt es, die notwendige Infrastruktur wie Schulen und Grünräume zu sichern.

Ein Vorschlag der Baugenossenschaften lautet, aus der zweigeschossigen Wohnzone W2 eine W3b zu machen. Warum sind Sie dagegen?
Wer sagt, dass ich dagegen bin? Ich unterstütze dieses Anliegen. Die W3b ist eine neu geschaffene Zone, damit der Gemeinderat gezielter auf die Qualitäten der Quartiere eingehen kann. Mancherorts kann er aus einer W3 eine W3b machen, andernorts die Ausnutzung erhöhen, indem aus einer W2 eine W3b wird. Das ist verantwortungsvolle, professionelle Planung für die Menschen statt Massenproduktion für die Grundbesitzer. Aus der W2 flächendeckend und ohne Rücksicht auf die Quartiere eine W3b zu machen, wäre ein städteplanerischer Schildbürgerstreich.

Warum wird die Aufhebung des «Zürcher Untergeschosses» nicht mit einer anderen Massnahme kompensiert, zum Beispiel der Erhöhung der erlaubten Gebäudehöhe um 3 Meter? Damit hätten Sie viel weniger Kritiker.
Es ist nicht mein Ziel, eine Politik zu machen, die keine Diskussionen auslöst. Und das Untergeschoss wird nicht aufgehoben, sondern zu einem Untergeschoss gemacht, das vielerorts immer noch zum Arbeiten und Wohnen genutzt werden kann. Tatsächlich aber haben wir andere Lösungsmöglichkeiten eingehend diskutiert. Die Gebäude einfach flächendeckend zu erhöhen, löst das Problem der Untergeschosse nicht und generiert andere. Fragen Sie einmal in den Quartieren nach, ob man da tatsächlich überall noch höhere Bauten haben will. Aber wir werden uns mit diesem Thema aufgrund der Einwendungen mit Sicherheit nochmals intensiv auseinandersetzen.

Sie sagen, die geltende BZO habe genügend Reserven bis 2030. Die Immobilienverbände, aber auch FDP und GLP, bezeichnen das als blosse Theorie, die mit der Praxis nichts zu tun habe. Warum sollen wir Ihnen glauben und nicht den anderen Fachleuten?
Sie zitieren jetzt ja nicht Fachleute, sondern Interessengruppen. Fachleute vom Kanton und Fachverbände wie der SIA und der BSA signalisieren mir, dass die Auslegung sehr wohl mit der Realität zu tun hat. Das Problem ist eben, dass nicht Fachmeinungen gefragt sind, sondern die lauten Stimmen, die Eigeninteressen vertreten. Fragen Sie die wirklichen Fachleute, dann bekommen Sie andere Antworten als diejenigen, die in den Medien verbreitet werden.

Es ist stossend, dass das Amt für Städtebau zusammen mit Baugenossenschaften Projekte entwickelt, die mit der neuen BZO aus dem gleichen Amt für Städtebau so gar nicht gebaut werden können.
Für mich ist stossend, dass mich gewisse Kreise auffordern, das Gesetz zu brechen. Es geht nicht an, dass diejenigen, die an der Revision der BZO arbeiten, gleichzeitig Beratungen machen. Oder dass diejenigen, die beraten, bereits vor der öffentlichen Auflage wissen, was revidiert werden soll. Das würde uns in Teufels Küche bringen.

Wenn Sie dem Entwurf der BZO die Voranwendung entzögen, wäre die Unruhe bei den Bauwilligen kleiner. Wollen Sie das tun?
Ein solches Vorgehen würde in krasser Weise gegen das kantonale Planungs- und Baugesetz verstossen. Ich verstehe aber den Ärger der Betroffenen sehr gut, und ich versuche, ihnen entgegenzukommen, soweit es das Gesetz zulässt. Augenmass und gesunder Menschenverstand sind gefragt.

Falls die Einwendungen, die Sie jetzt nach Ende der öffentlichen Auflage sichten müssen, mehrheitlich negativ sind – zieht der Stadtrat dann den Entwurf zurück?
Überlegen wir mal: Wer macht Einwendungen? Die Quartierbewohnerinnen und Quartierbewohner, denen die Revision viel Gutes bringt? Die Mieterschaft, die auch künftig von qualitativ guten Wohnungen profitieren wird? Das Gewerbe, dem wir mit dem Vorschlag unter die Arme greifen? Sicher nicht. Die meisten, die sich melden, sind unzufriedene Grundeigentümer – und die Vertreter der Immobilienbranche. Nur auf sie zu hören, wäre fatal. Aber wir werden alle Einwendungen sehr ernst nehmen und danach einen Vorschlag bringen, den der Gemeinderat fundiert beraten kann. Und je speditiver er das machen wird, umso besser für die Grundeigentümer und die Investoren. Diese wollen vor allem Rechtssicherheit. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 29.12.2013, 17:50 Uhr

Der SP-Politiker wurde 2010 in den Stadtrat gewählt und übernahm den Hochbau: André Odermatt. (Bild: Reto Oeschger )

Neue Instrumente in der BZO

Die Stadt will stärker mitreden

Auch wenn in Zürich die Einwohnerzahl von Jahr zu Jahr steigt und viel von verdichtetem Wohnen die Rede ist – die Revision der Bau- und Zonenordnung sieht keine grösseren Aufzonungen oder Aufstockungen vor. Nach Rechnung des Stadtrates genügen die heutigen Baureserven bis 2030. Neu in der BZO ist unter anderem: Der Artikel 4b in der Bauordnung besagt, dass Grundeigentümer eine höhere Ausnützung erhalten, wenn sie im Gegenzug günstige Wohnungen in Kostenmiete realisieren. Dafür braucht es zwischen Bauherrschaft und Stadt eine kooperative Planung. Der neue Zonentyp W3b soll in «verdichtungssensiblen» Gebieten der dreigeschossigen Wohnzone verhindern, dass Neubauten den Gebietscharakter sprengen. So beträgt in der W3b die Ausnützungsziffer nur 75 Prozent statt 90 Prozent wie in der W3, und der Freiraum ist grösser. Als Arealüberbauung dürfen Gebäude in der W3b höchstens vier Geschosse haben statt sieben wie in der W3. Das anrechenbare und als Wohnung benützbare Untergeschoss – eine Spezialität des kantonalen Planungs- und Baugesetzes – wird so eingeschränkt, dass es ausser an Hanglagen kaum mehr verwendet werden kann. Das sogenannte «Zürcher Untergeschoss» macht es möglich, ein Geschoss mehr zu bauen, als es die Wohnzone eigentlich vorsieht.

Am 23. Oktober hat der Stadtrat seinen Beschluss zur neuen BZO im Amtsblatt publiziert. Seither kommt der BZO die negative Vorwirkung zu, das heisst, alle Bauvorhaben müssen nicht nur der geltenden BZO entsprechen, sondern auch dem Entwurf der neuen BZO. Am 24. Dezember endete die zwei Monate dauernde öffentliche Auflage. Die über 150 Einwendungen werden nun von der Stadt gesichtet, allenfalls berücksichtigt. Bei Ablehnung ist eine Begründung erforderlich. Im Sommer will der Stadtrat seinen überarbeiteten Entwurf dem Gemeinderat vorlegen, der sich dann an die aufwendige Beratung macht. Falls das Referendum ergriffen wird, hat das Volk das letzte Wort.
(jr)

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