Rating Winterthur

Eine Stadt tritt aus dem Schatten

Winterthur ist immer beliebter und wächst rasant. Das zeigen auch die stark gestiegenen Immobilienpreise.

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Winterthur – oder Winti, wie die Einwohner ihre Stadt liebevoll nennen – tankt Selbstvertrauen und tritt immer mehr aus dem Schatten des lange beneideten Zürichs. Der ehemals als Schlaf- und Arbeiterstadt bezeichnete Ort wandelt sich zusehends zur modernen, lebendigen Grossstadt. Diesen Imagewandel spürt auch Maya Gadgil, Leiterin Wohnortmarketing bei der Standortförderung Region Winterthur: «Im Gegensatz zu früher beziehen heute immer mehr Leute Winterthur in die Evaluation als Wohnort mit ein – nicht umsonst sind wir eine der am schnellsten wachsenden Grossstädte der Schweiz.»

Tatsächlich weist Winterthur für das Jahr 2011 ein Bevölkerungswachstum (+1,8 Prozent) aus, das letztmals in den 1960er-Jahren erreicht wurde. Dieser Zuwachs hat die Nachfrage nach Wohnraum erhöht und damit sind auch die Preise für Wohneigentum gestiegen – um mehr als 20 Prozent allein in den letzten drei Jahren. So kostete gemäss dem Regionenrating, das die Zürcher Kantonalbank für «Home» erstellt hat, eine attraktive Vierzimmerwohnung in Winterthur 2008 im Schnitt 740'000 Franken. Für 2011 liegt dieser Wert bereits bei 840'000 bis 890'000 Franken (siehe Tabelle in der Grafik). Aber nicht nur das Bevölkerungswachstum hat einen Einfluss auf die Nachfrage: Gemäss Jörn Schellenberg, Immobilienspezialist bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), setzen die Leute in der heutigen Wirtschaftssituation sowieso wieder vermehrt auf fundamentale Werte wie «Steine».

Hanglage mit viel Sonne

In den einzelnen Stadtkreisen wiederum beeinflussen diverse weitere Faktoren das Preisniveau (siehe Tabelle in der Grafik): Je mehr privilegierte Hanglagen es im Quartier gibt (Aussicht, Besonnung), je höher das durchschnittliche Einkommen oder je besser die Versorgung mit Lebensmittelläden ist, desto eher sind die Käufer bereit, für eine Immobilie mehr zu bezahlen. Auffallend ist, dass in Winterthur der Preisunterschied gemäss Rating zwischen dem teuersten Stadtkreis (Stadt) und dem billigsten (Töss) mit sechs Prozent sehr klein ist – in Zürich beispielsweise liegt der Unterschied bei rund 30 Prozent. Wobei Schellenberg von der ZKB zu bedenken gibt, dass viele Quartiere in Winterthur sehr heterogen seien – es also innerhalb eines Stadtteils genauso ländliche wie urbane Bereiche oder äusserst attraktive und sehr unattraktive Ecken geben könne. Das schwächt die Aussagekraft der Durchschnittszahlen etwas ab. Dies bestätigt auch Walter Wittwer, Inhaber des gleichnamigen Winterthurer Immobilienberatungsunternehmens. «Die Preisdifferenzen liegen oft viel weiter auseinander, als die Statistik suggeriert», weiss er aus eigener Erfahrung. Als sehr gefragte Lagen nennt Wittwer denn auch nicht Quartiere, sondern Gebiete – etwa Goldenberg/Rychenberg, Inneres Lind, Heiligberg und alles im Umkreis von einem Kilometer um den Hauptbahnhof.

Wie beliebt ein Quartier oder ein Gebiet bei den Immobilienkäufern ist, wird gemäss Schellenberg einerseits von Faktoren wie Hanglage oder Zentralität, andererseits auch von der vorhandenen Bausubstanz beeinflusst. «Jugendstilquartiere sind derzeit sehr gefragt, die Preise entsprechend hoch.» Und nicht zuletzt hat gemäss dem ZKB-Experten auch die sozioökonomische Struktur einen Einfluss auf die Nachfrage: «Gleiches gesellt sich gern zu Gleichem.» Derselben Meinung ist auch Immobilienexperte Wittwer: Am wenigsten attraktiv seien Gebiete mit einer alten Gebäudestruktur, wo niemand in Erneuerungen investiere. Dies ziehe entsprechende Bevölkerungsschichten an, was wiederum Investoren davon abhalte, in solchen Gegenden qualitativ hochstehende Bauten zu erstellen oder in umfassende Sanierungen zu investieren. Als Beispiel nennt er das Eichliackerquartier in Töss: «Eigentlich wäre dies ein sehr schönes Viertel mit viel Potenzial – aber da wurde schon sehr lange nichts gemacht.»

Potenzial vorhanden

Obwohl in Winterthur die Wohnungspreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und mittlerweile deutlich über dem kantonalen Mittel liegen, sind die Objekte dennoch einiges günstiger als in der Stadt Zürich. Dort kostet in Schwamendingen, dem günstigsten Quartier im Rating, die Musterwohnung mit vier Zimmern rund 1,19 Millionen Franken. Im Sieger-Stadtkreis von Winterthur (Stadt) hingegen sind es nur 890'000 Franken – ein stattlicher Unterschied von 300'000 Franken. Dies liegt gemäss ZKB unter anderem daran, dass in Winterthur im Verhältnis zur Bevölkerungszunahme mehr neuer Wohnraum gebaut wurde als in Zürich – und deshalb der Preisdruck geringer ist. Die günstigeren Preise wiederum kurbeln die Nachfrage an. Dies bestätigt Maya Gadgil vom Wohnortmarketing: «Momentan kann man in Winterthur bauen, wo man will – Käufer oder Mieter finden sich.» Und für die Zukunft wird sich an der Situation wohl wenig ändern. Optimistisch ist auch Schellenberg: «Winterthur wird nach wie vor unterschätzt.» Wenn die Vorteile der Stadt der breiten Bevölkerung noch bewusster gemacht werden könnten, sagt der ZKB-Experte, dann habe die Stadt immer noch das Potenzial, zu wachsen.

Erstellt: 29.02.2012, 07:48 Uhr

Legende zu den Grafiken

1) Gesamtwertung: Je grösser die Zahl der Sterne (maximal 3), desto grösser die Wertschätzung des jeweiligen Stadtkreises aus der Sicht von Immobilienkäufern. In den gefragtesten Kreisen ist die Zahlungsbereitschaft am höchsten.
2) Einwohnerzahl: Stand 2011.
3) Einkommen: Median des steuerbaren Einkommens.
4) Nahversorgung: Mittlere Fahrzeit der Einwohner des jeweiligen Stadtkreises zum nächsten
Lebensmitteldetaillisten (auch ausserhalb des jeweiligen Stadtkreises) für alle besiedelten Flächen (Hektarraster).
5) Anteil S-/SW-Lagen: Anteil der Flächen mit Süd-/ Südwest-Lage im Verhältnis zur gesamten
bewohnten Fläche (Hektarraster). Berücksichtigt wurden Hangneigungen ab 2 Grad.
6) Aussicht: Beurteilung der Sicht auf eine möglichst grosse Fläche der Landschaft. Die Sicht wird mit einem Radius von 30 km berechnet, dabei wird eine Aussichtshöhe von 2 m über Grund angenommen. Meteorologische Einschränkungen werden nicht berücksichtigt.
7) Bergsicht: Durchschnittliche Anzahl sichtbarer Berge im bewohnten Gebiet. Es wird eine Aussichtshöhe von 2 m über Grund angenommen und eine maximale Sichtweite von 120 km. Meteorologische Einschränkungen werden nicht berücksichtigt.
8) Kinderanteil: Anteil der unter 16 Jahre alten Einwohner des jeweiligen Stadtkreises.
9) Neubautätigkeit: Prognostizierte Bautätigkeit bis zum 2. Quartal 2013 (Basis: publizierte
Baugesuche).
10) Vierzimmerwohnung in Sechsfamilienhaus, 120 m2 Wohnfläche, gute Ausstattung, Preise 4. Quartal 2011.
Wichtige Hinweise: Die Gesamtwertung und die Einzelattribute können nur innerhalb von Winterthur verglichen werden. Für die ausgewählten Kriterien wurden entsprechend der Anzahl Stadtkreise Ränge von eins bis sieben (Winterthur) bzw. zwölf (Zürich) vergeben. Direkt mit dem Rating für Zürich vergleichbar sind nur die Immobilienpreise.

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