Die Lieblingssteuer der Zürcher Gemeinden

Zahlen zeigen, welche Gemeinden bestens von der Grundstückgewinnsteuer leben und wie abhängig sie von diesen Einnahmen sind.

Gemeinden kassieren bei jedem Hausverkauf mit: Häuser in Birmensdorf. Bild: Keystone

Gemeinden kassieren bei jedem Hausverkauf mit: Häuser in Birmensdorf. Bild: Keystone

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Mit Volketswil ist es ein bisschen wie mit dem unauffälligen Nachbarn, der plötzlich in einem neuen Sportwagen aufkreuzt. Der Typ, von dem man sich insgeheim fragt: Wie kann der sich so was leisten? Volketswil steht für vieles. Für Agglomeration etwa, für SVP-Wähler oder einen seltsamen Knick in der Autobahn. Aber sicher nicht für überdurchschnittliche Steuerkraft. Und doch hat man sich dort vor ein paar Jahren ein schickes neues Gemeindehaus geleistet, das mit seiner Fassade aus gebogenen Stahlblechelementen aussieht wie die Zentrale eines Tech-Konzerns.

Gekostet hat dieser Neubau an die 35 Millionen Franken – alles aus der eigenen Kasse finanziert, wie Gemeindepräsident Jean-Philippe Pinto (CVP) versichert, ganz ohne Fremdkapital. Das kommt überraschend bei einem Kaufpreis, der fast zwei Drittel der gesamten Steuereinnahmen eines Durchschnittsjahres wegfrisst. Wie kann sich Volketswil so was leisten? Die Antwort lautet: Grundstückgewinnsteuer.

Bremse gegen Spekulanten

Seit dem Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise vor mehr als zehn Jahren sind Berge von ruhelos gewordenem Geld in Zürcher Immobilien geflüchtet. Die Preise steigen seither unentwegt, sodass viele Hausbesitzer die Gunst der Stunde nutzen und zu hohen Preisen verkaufen. Und wo immer ein Grundstück die Hand wechselt, kassieren die Gemeinden mit.

Paradoxerweise profitieren sie zurzeit nicht zuletzt dann, wenn es um alten Besitz geht. Das widerspricht auf den ersten Blick der Logik der Grundstückgewinnsteuer. Denn diese ist als Spekulationsbremse so konstruiert, dass ein Verkäufer umso weniger abgeben muss, je länger er ein Grundstück gehalten hat. So weit das Prinzip. Diesem läuft aber eine andere Mechanik zuwider: Wenn ein Haus nach Jahrzehnten den Besitzer wechselt, wird der Verkaufserlös mit dem Verkehrswert von vor 20 Jahren verglichen, um den steuerpflichtigen Gewinn zu berechnen.

Dadurch kommt es zu einer knisternden Konstellation: Es prallen Zahlen von zwei verschiedenen Planeten aufeinander. Auf der einen Seite jene aus den Neunzigerjahren, als eine heftige Immobilienkrise die Hauspreise zerfallen liess. Auf der anderen Seite jene des Immobilienbooms der Gegenwart. Vergleicht man solche Zahlen miteinander, kommt man im Ergebnis auf spektakuläre Gewinne – und auf entsprechende Steuereinnahmen. Der Index der Zürcher Kantonalbank, der die Preisentwicklung von Wohneigentum abbildet, zeigt es auf: Im Jahr 2005 hätte man beim Verkauf einer alten Liegenschaft noch keinerlei rechnerischen Gewinn ausweisen müssen, sieben Jahre später hätte der Gewinn schon ein Drittel des Erlöses betragen. Inzwischen hat sich dieser Anteil sogar auf 38 Prozent erhöht, und er dürfte weiter steigen, weil die Preise nach der Immobilienkrise der Neunziger bis ums Jahr 2000 stagnierten.

Landgemeinden profitieren

Dank der beiden Kantonsräte Hans-Heinrich Raths (SVP) und Alex Gantner (FDP) weiss man seit kurzem, was in den letzten zehn Jahren an Grundstückgewinnsteuern zusammenkam. Sie bestellten beim Statistischen Amt eine Aufstellung für sämtliche Gemeinden, die einige Überraschungen birgt.

Wie zu erwarten ist die Stadt Zürich in absoluten Zahlen die grösste Profiteurin des Immobilienhandels. Sie hat zuletzt fast im Jahresrhythmus neue Rekorde in dreistelliger Millionenhöhe gemeldet. Eine halbe Milliarde Franken Gundstückgewinnsteuern haben die Zürcher Gemeinden durchschnittlich pro Jahr erhoben, davon ging jeder dritte Franken aufs Konto der Stadt Zürich. Erwartbar war auch, dass dahinter die Goldküstengemeinden folgen. Angeführt von Küsnacht, wo jährlich zwischen 15 und 28 Millionen Franken flossen – gleich viel wie in der Stadt Winterthur, die fast achtmal mehr Einwohner hat.

Dieses Bild verschiebt sich eindrücklich, wenn man danach fragt, wo die Grundstückgewinnsteuern für den Gemeindehaushalt am wichtigsten waren. Wo sie also anteilsmässig am meisten zu den Gesamteinnahmen beitrugen. Dann geraten plötzlich auch kleine Landgemeinden in den Fokus, besonders solche an der verlängerten Westumfahrung von Zürich. Diese Gegend ist in den Top Ten mit Knonau und Aesch gleich doppelt vertreten.

Volkiland für 280 Millionen Franken verkauft

Im kleinen Dorf Aesch kam in den letzten zehn Jahren durchschnittlich jeder achte Steuerfranken aus Immobilienverkäufen. Bezahlt von alteingesessenen Bauernfamilien, die quasi den Jackpot geknackt haben. Sie sind daran, Baulandreserven zu verkaufen, die sich lange Zeit in ihrem Besitz befanden. Laut Finanzvorstand Diego Bonato geht es um insgesamt 100'000 Quadratmeter – für ein Dorf von der Fläche des Stadtzürcher Friedhofs Sihlfeld ist das die halbe Welt. Vor ein paar Jahren beschloss die Gemeinde, dieses Land zu erschliessen. Die Umgebung ist malerisch, durch den neuen Uetlibergtunnel ist man in 20 Minuten in Zürich, zahlungskräftige Investoren waren schnell gefunden. Diese verkaufen jetzt Dutzende Eigentumswohnungen in urban wirkenden Neuüberbauungen.

Die Bewohner von Aesch beschlossen nach einigem Hin und Her, mit dem Steuergeldsegen das alte Mehrzweckgebäude zu ersetzen, was sie sich sonst kaum hätten leisten können. Sie handelten also ganz ähnlich wie die Leute in Volketswil. Dort waren es übrigens nicht Bauern, die eine Explosion der Grundstückgewinnsteuern auslösten, sondern der Immobilienriese SPS, der das Einkaufszentrum Volkiland für 280 Millionen Franken an Coop verkaufte. Dadurch schoss der Ertrag aus der Grundstückgewinnsteuer von einem Jahr aufs andere von 6 auf 37 Millionen Franken.

Ohne die Steuer geht es nicht

Mit heftigen Schwankungen sind auch andere Gemeinden konfrontiert. Zum Beispiel Lufingen. Das kleine Dorf, optimal an den Flughafen angebunden, erlebte um die Jahrhundertwende einen Wachstumsschub. Ganze Gebiete wurden damals mit uniformen Einfamilienhäusern neu überbaut. Diese kommen nun bereits wieder unter den Hammer, aber während sie damals gegen 850'000 Franken kosteten, gehen sie nun für über 1 Million Franken weg.

Der Lufinger Gemeindeschreiber Kurt Renk war gerade in einer Sitzung, an der den Behörden der nächste Verkauf angekündigt wurde. Kommt dieser zustande, ist 1 Prozent des Gemeindehaushalts auf einen Schlag gesichert. Die Erträge im Voraus richtig einzuschätzen, sei ein Ding der Unmöglichkeit, sagt Renk. Deshalb budgetiere man konservativ und lasse sich überraschen. Gemeindeschreiber Renk hält aber fest: «Wir sind auf das Geld angewiesen, wir brauchen es zum Beispiel für neue Schulhausbauten. Ohne die Grundstückgewinnsteuer hätten wir ein Problem.»

Erstellt: 05.11.2018, 07:18 Uhr

Bald kommt noch der Mehrwertausgleich dazu

Auslöser für die umfassende Auflistung der Steuererträge aus den Grundstückgewinnen ist eine andere Abgabe, die auf Immobilienbesitzer zukommt: der Mehrwertausgleich. Laut Schweizer Raumplanungsgesetz müssen alle Kantone Regeln erlassen, wie die Allgemeinheit beteiligt wird, wenn der Wert eines privaten Grundstücks aufgrund der Raumplanung steigt. Etwa weil wegen einer Aufzonung zwei Stockwerke höher gebaut werden darf. Die Idee ist, dass die öffentliche Hand mitverdienen soll, damit sie die Infrastruktur bezahlen kann, die mit dem Siedlungswachstum verbunden ist.

Der Kanton Zürich hat als mittlerweile einziger Kanton noch keine Regeln erlassen. Der Gesetzesentwurf von Regierungsrat Markus Kägi (SVP) liegt noch immer bei der zuständigen Kantonsratskommission. Als er im Februar veröffentlicht wurde, erntete er Kritik von links bis rechts. Der Grund: Die Mehrwertabschöpfung durch die Gemeinden soll auf maximal 15 Prozent beschränkt werden. Das finden selbst bürgerliche Gemeindepräsidenten viel zu wenig.

Anders Hans-Heinrich Raths (Kantonsrat, SVP): Er ist gegen eine neue Steuer bei Auf- und Umzonungen. Seiner Ansicht nach nehmen Gemeinden genug Geld ein, das sie in die Infrastruktur investieren können – dank der Grundstückgewinnsteuer. (hub)

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