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Husarenstreich zweier Zürcher Mieter

Darf man eine Wohnung beziehen und dann sofort einen tieferen Mietzins verlangen, nur weil Wohnungsnot herrscht? Ja, darf man, sagt das Bundesgericht.

Viele suchen in Zürich lange erfolglos eine Wohnung: Schlange bei einem Besichtigungstermin in der Altstadt. Bild: Reto Oeschger
Viele suchen in Zürich lange erfolglos eine Wohnung: Schlange bei einem Besichtigungstermin in der Altstadt. Bild: Reto Oeschger

Am 1. April 2013 sind zwei Männer in Zürich in eine Dreieinhalb-Zimmerwohnung eingezogen – Mietzins: 3900 Franken. Hinzu kamen Nebenkosten von 300 Franken, und als Kaution mussten die beiden Mieter 12'600 Franken hinterlegen. Die Wohnung befindet sich zwei Tramhaltestellen vom Zürcher Hauptbahnhof entfernt.

Innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist von 30 Tagen nach Mietantritt, gelangten die beiden Neumieter an die Schlichtungsbehörde. Sie beantragten, der Anfangsmietzins sei für missbräuchlich zu erklären und um 1100 Franken herabzusetzen. Dies, weil in Zürich Wohnungsnot herrsche.

Das Zürcher Obergericht wies das Begehren ab und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Es begründete den Entscheid damit, dass es nicht genüge, wenn ein Mieter eine Notlage oder Wohnungsnot nachweise. Vielmehr müsse er beweisen, dass er sich aus diesem Grund in einer Zwangslage befunden habe. Er müsse zudem nachweisen, dass ihm eine vernünftige Alternative gefehlt habe.

Nachweis einer erfolglosen Suche genügt

Das Bundesgericht hat dieses Urteil nun aber aufgehoben und es an die Vorinstanz zurückgewiesen. Das Obergericht müsse prüfen, ob der Anfangsmietzins missbräuchlich war. Das Bundesgericht hält in seinem heute Freitag publizierten Urteil fest, dass das Gesetz drei alternative Gründe für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses enthalte.

Neben der erheblichen Erhöhung der Miete gegenüber dem Vormieter, nenne das Obligationenrecht eine Notlage oder die Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Die beiden letzten Gründe müssen nicht kumulativ erfüllt sein, wie es das Zürcher Obergericht verlangt hatte.

Eine Wohnungsnot lässt sich gemäss Bundesgericht nicht nur mit aktuellen Statistiken belegen. Ein Mieter könne auch durch das Nachweisen einer intensiven, aber erfolglosen Suche eine Wohnungsnot beweisen. Im aktuellen Fall betrug der Leerwohnungsbestand in der Stadt Zürich 0,11 Prozent und im ganzen Kanton 0,61 Prozent. Bei einem Wert unter einem Prozent wird von Wohnungsnot gesprochen, wobei es dafür keine statistische Definition gibt.

Keine gleich langen Spiesse

Indem eine Wohnungsnot dazu berechtigt, einen Anfangsmietzins anzufechten, wird gemäss Bundesgericht einem möglichen Missbrauch bei einem Marktungleichgewicht begegnet. Es sei eine «Binsenweisheit, dass Konsumenten im Allgemeinen und Mieter im Besonderen keine den Anbietern vergleichbare Stellung einnehmen, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrages ermöglichen könnte.»

«Mieter nehmen keine Stellung ein, die ihnen die Verhandlung eines ausgewogenen Vertrages ermöglicht.»

Bundesgericht

Der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten seien, gelte zwar uneingeschränkt. Aber eben nur, wenn gleichberechtigte und vergleichbar starke Kontrahenten einen Vertrag schliessen würden, schreibt das Bundesgericht in seinem Entscheid weiter.

SDA/hub

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