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Das Säuliamt ist die neue Goldküste

Die Statistiker das Kantons Zürich haben die Immobilienverkäufe der letzten zehn Jahre Immobilienpreise analysiert – und überraschende Unterschiede gefunden.

Grosse regionale Preisunterschiede: Neubausidlung in Gockhausen ZH.
Grosse regionale Preisunterschiede: Neubausidlung in Gockhausen ZH.
Sophie Steiger

Seit Jahren entwickeln sich die Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser im Kanton Zürich praktisch nur in eine Richtung: nach oben. War eine durchschnittliche Wohnung im Jahr 2007 noch für weniger als 600'000 Franken zu haben, so lag der Durchschnittspreis 2016 bei 870'000 Franken. Ein Einfamilienhaus gab es vor zehn Jahren noch für etwa 800'000 Franken, heute werden im Mittel etwa 1,1 Millionen fällig.

Infografik: So viel kostet Wohneigentum im Kanton Zürich

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Doch die Preise sind bei weitem nicht überall gleich hoch. Das zeigt eine gestern veröffentlichte Analyse des Statistischen Amtes, die alle Handänderungen zwischen 2007 und 2016 ausgewertet hat. Spitzenreiter in Sachen Preis ist nach wie vor die Goldküste, wo ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus rund 2 Millionen kostet. Ein gleich grosses Haus im Weinland, der günstigsten Region, ist nicht einmal halb so teuer, der mittlere Preis liegt dort bei 975'000 Franken.

Ebenfalls zu den teuersten Regionen gehören das linke Seeufer, etwas abschätzig Pfnüselküste genannt, und die Stadt Zürich. Dort liegt der absolute Kaufpreis für Häuser und Wohnungen zwar etwas tiefer als an den beiden Seeufern; das liegt aber vor allem an der Grösse der verkauften Immobilien: Am See hat ein mittelgrosses Haus 160 Quadratmeter, in der Stadt 130. Bezieht man die Wohnfläche mit ein, ist die Stadt Zürich mit 11'150 Franken pro Quadratmeter klar am teuersten.

Goldküste hat Grenze erreicht

Grosse Unterschiede sind aber nicht nur bei den absoluten Preisen zu beobachten. Die Preise sind auch nicht überall gleich stark gestiegen – und hier zeigt sich eine ganz andere Rangliste. In dieser Hinsicht liegt die Goldküste für einmal an letzter Stelle. Dort ging es in den letzten fünf Jahren nur gerade um zwei Prozent nach oben. «Es scheint, als hätten die ohnehin schon sehr hohen Preise ihre Obergrenze erreicht», heisst es in der Studie.

Als Boomregion schlechthin entpuppt sich hingegen das Knonauer Amt, im Volksmund Säuliamt genannt: Dort stieg der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche allein in den letzten fünf Jahren um satte 14 Prozent. Die Region gehört damit zu den sechs teuersten im Kanton. Betrachtet man allein die Preise für Eigentumswohnungen, sind gar nur noch die beiden Zürichseeküsten und die Stadt teurer. Die Folge: Unter den 40 teuersten Gemeinden im Kanton finden sich sechs aus dem Säuliamt, es sind dies Wettswil, Aeugst, Affoltern, Kappel, Stallikon und Knonau. Die Studie nennt vor allem zwei Gründe für die Entwicklung. Einerseits ist die Reisezeit nach Zürich mit der Eröffnung des Uetlibergtunnels deutlich kürzer geworden. Anderseits ziehen besonders junge Familien aus dem nahen Kanton Zug ins Säuliamt, die sich die dortigen Preise nicht mehr leisten können oder wollen.

Mit 12 Prozent ebenfalls überdurchschnittlich gewachsen sind die Preise im Glattal – mit einer Ausnahme, den Gegenden in unmittelbarer Nähe des Flughafens. Dort sanken die Preise teils sogar leicht. Einen kleinen Boom, wenn auch auf niedrigem Niveau, verzeichnete schliesslich das Weinland. Dort kletterten die Quadratmeterpreise um zehn Prozent, das ist der dritthöchste Preisgewinn im Kanton.

Haus oder Wohnung? Egal

Entscheidender Faktor für den Verkaufspreis ist, wenig überraschend, die Lage eines Grundstücks, also etwa die Verkehrsanbindung (siehe Säuliamt), die Aussicht, die Besonnung und natürlich der Baulandpreis. Letzterer variiert je nach Ort noch stärker als der Betrag, der für einen Quadratmeter Wohnfläche zu berappen ist: Im Zürcher Seefeld werden mittlerweile über 3000 Franken für einen Quadratmeter Bauland bezahlt, im Tösstal und im Weinland bekommt man dafür zehn Quadratmeter. Weniger entscheidend für den Preis ist hingegen das Kriterium Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum, zumindest bei Objekten mit fünf und mehr Zimmern. So ist der Durchschnittspreis für eine 5-Zimmer-Wohnung heute fast gleich hoch wie jener für ein 5-Zimmer-Haus; Eigentumswohnungen mit sechs Zimmern sind im Schnitt sogar deutlich teuer als Häuser mit gleich vielen Zimmern. Und: In beiden Fällen sind die Spitzenpreise bei Wohnungen massiv höher als bei Häusern.

Die Studie folgert daraus: «Offensichtlich werden die grösseren Eigentumswohnungen für eine andere Klientel gebaut als vergleichbar grosse Einfamilienhäuser.» Eine Rolle spielen dürfte dabei aber auch die Tatsache, dass Einfamilienhäuser heute nur noch auf dem Land in grösserem Stil gebaut werden. In der Stadt fehlt dafür schlicht der Platz. Hohe Preise und damit hohe Renditen für Neubauten aber werden vor allem in Stadtnähe erzielt.

Ohnehin scheinen Einfamilienhäuser etwas aus der Mode zu kommen. Unter den Neubauten machen sie nur noch 20 Prozent aus. Und obwohl es im Kanton Zürich 118'000 Einfamilienhäuser, aber nur 109'000 Eigentumswohnungen gibt, werden weit mehr Wohnungen als Häuser gehandelt. In den letzten etwa 15 Jahren hat sich bei den Verkaufszahlen sogar eine regelrechte Schere geöffnet. Wurden im Jahr 2000 etwa 2500 Häuser und 3400 Wohnungen verkauft, so waren es letztes Jahr gut 2300 Häuser und mehr als 4700 Wohungen. Auch kletterte der Preis für Wohnnungen in den letzten zehn Jahren um 50 Prozent. Häuser wurden «nur» 41 Prozent teurer.

Ältere Einfamilienhäuser sind nicht billiger, sondern teurer als neue. Denn sie stehen auf grösseren Grundstücken.

Die Vermutung liegt nahe, dass hier ein Zusammenhang mit dem Baujahr besteht, sind doch zwei Drittel der verkauften Einfamilienhäuser älter als 25 Jahre, während vier von zehn verkauften Wohnungen neu sind.

Doch diese Vermutung ist falsch. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen sind ältere Einfamilienhäuser, gemessen an der Wohnfläche, nicht billiger, sondern teurer. Die höchsten Preise erzielen jene Häuser, die vor mehr als 50 Jahren gebaut wurden. Sie kosten 7400 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche, während Neubauten im Schnitt für 6800 Franken auf den Markt kommen.

Grund dürfte die Verdichtung sein: Auch in Einfamilienhausquartieren werden Grundstückflächen heute viel stärker ausgenützt. Alte Einfamilienhäuser verfügen deshalb oft über deutlich mehr Umschwung als gleich grosse oder sogar grössere Neubauten. «Damit werden die eigentlich geringeren Kosten für die älteren Immobilienpreise (über-)kompensiert», heisst es in der Studie.

Wer den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht, der findet auf der Homepage des Statistischen Amts ein Tool, das die durchschnittlichen Preise der letzten Jahre für die Region zeigt: Zu finden ist es unter Statistik.zh.ch unter dem Reiter «Daten».

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