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Dann kauft man halt grad ein ganzes Zürcher Hotel

Ausländische Investoren dürfen in der Schweiz keine Wohnhäuser kaufen. So wird das umgangen.

Mal schauen, was in Zürich für Immobilien-Anleger interessant ist: Blick auf die Limmatstadt aus einem Büro im Prime Tower.
Mal schauen, was in Zürich für Immobilien-Anleger interessant ist: Blick auf die Limmatstadt aus einem Büro im Prime Tower.
Keystone
Diese Häuser könnten für ausländische Investoren interessant sein: Das Hotel Marriott an der Limmat.
Diese Häuser könnten für ausländische Investoren interessant sein: Das Hotel Marriott an der Limmat.
Reto Oeschger
Das Hotel Dolder Grand am Zürichberg.
Das Hotel Dolder Grand am Zürichberg.
Alessandro Della Bella, Keystone
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152 Millionen Euro sind ein Preis, der die Käuferschicht ein Stück weit einschränkt. Für so viel Geld bietet die österreichische Firma Hotelinvest derzeit ein Zürcher Viersternhotel mit über 245 Zimmern an, laut Inserat optimal zwischen Stadt und Flughafen gelegen. Details erfahren nur Kaufinteressenten.

Es gibt in Zürich nicht viele Betriebe dieser Grösse. Am besten passt die Beschreibung zum Novotel an der Stadtgrenze auf Opfiker Boden. Zumal der französische Accor-Konzern, dem es gehört, seine Immobiliensparte verkaufen will. Laut einem Schweizer Repräsentanten von Accor steht das Hotel aber nicht zum Verkauf. Der Preis wäre wohl auch etwas gar hoch: Der Zürcher Unternehmer Werner Spross hat das Hotel Mitte der Achtzigerjahre für 30 Millionen bauen lassen, wie man im Neujahrsblatt der Gemeinde erfährt.

Andere Kandidaten mit der richtigen Grösse haben einen Stern zu viel. Das gilt für das Marriott, das Renaissance und das vor zwei Jahren eröffnete Kameha Grand – das dafür über exakt 245 Zimmer verfügt. Es gehört einem grossen Immobilienfonds der UBS, steht nach Auskunft der Bank aber nicht zum Verkauf. Hotelinvest-Chef Thomas Wührer versichert jedoch, sein Verkaufsangebot sei real. Er habe sogar noch ein zweites Projekt, direkt am Zürichsee.

Araber und Chinesen im Fokus

Auch wenn offen bleibt, welches Hotel da zum Verkauf steht: Welche Zielgruppe die Firma Hotelinvest anpeilt, ist offensichtlich. Sie beschäftigt speziell für arabischsprachige Kunden eine Angestellte, die der Sprache mächtig ist und bei der «Wahl des richtigen Investments» hilft. Auch Jürg Zumkehr von ­Hotelforsale, einer auf Hotelverkäufe spezialisierten Schweizer Firma, kennt mögliche Interessenten für ein solches Objekt. Er habe Kontakt zu zwei Chinesen: Der eine möchte hier 1,5 Milliarden Franken investieren, der andere mehrere Hundert Millionen.

Für solche ausländische Klienten mit viel Kapital ist ein Hotel eines der legalen Einfallstore in den Zürcher Immobilienmarkt. Einem Markt mit enormer Zugkraft. Inländische Investoren haben im zurückliegenden Krisenjahrzehnt stark auf das lokale Betongold gesetzt. Das gilt besonders für institutionelle ­Anleger wie zum Beispiel die Swiss Life, die ihren Immobilienbesitz allein in der Stadt Zürich innert fünf Jahren fast ­verdoppelt hat, auf weit über 6 Milliarden Franken.

Ausländer hingegen dürfen hier wegen der Lex Koller nur beschränkt mitmischen. An Wohnimmobilien kommen sie nur dann, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt hierher verlegen oder das Gesetz vorsätzlich hintergehen (siehe Artikel rechts). Wer vor beidem zurückschreckt, kann aber dank einer Lockerung der Vorschriften vor 20 Jahren sogenannte Betriebsstätten kaufen. Diese darf man ausdrücklich auch «als blosse Kapitalanlage» erwerben.

Lieber Hotels als Büros

Ein aufsehenerregendes Beispiel für den Kauf einer Betriebsstätte ist jenes des Zürcher Bürokomplexes Uetlihof, der vor vier Jahren von der Credit Suisse für 1 Milliarde Franken an den norwegischen Pensionsfonds ging. Für schwerreiche Privatleute haben Hotels gegenüber Bürogebäuden aber entscheidende Vorzüge. Erstens befinden sie sich meist an besonders guter Lage, wie Martin von Moos sagt, Präsident des Zürcher Hotelierverbands. Zweitens, fügt Jürg Zumkehr an, gehört zu Hotelkomplexen oft auch eine Wohnung, zum Beispiel für die Direktion. Ist das der Fall, darf diese gemäss Gesetz bewilligungsfrei mitgekauft werden – genau das also, was die Lex Koller sonst verbietet.

Wo die Grenzen dieser Ausnahme liegen, zeigte der Fall des renovierten Hotels Atlantis. Dort kam der Verdacht auf, dass das Dachgeschoss zur exklusiven Wohnung für die Investoren aus Katar werde. Das Verfahren wurde inzwischen eingestellt, die dortigen Luxussuiten stehen allen zahlenden Gästen offen.

Laut Branchenkennern kommen immer mal wieder Zürcher Hotels auf den Markt. Weil die Preise hier relativ hoch seien, dürften ausländische Käufer zwar keine überzogenen Renditeerwartungen haben. Angesichts des tiefen Zinsniveaus sei aber derzeit schon wenig Rendite besser als gar keine. Und vielen gehe es ohnehin um etwas anderes: Eine Immobilie in Zürich gilt ganz einfach als sichere Kapitalanlage. Auch der geplante Neubau des Dolder Waldhaus könnte vor diesem Hintergrund zu verstehen sein: als Projekt, das für Geld ausländischer Investoren offensteht.

Wer im Ausland lebt und sich kein Zürcher Hotel kaufen mag, kann auch anderweitig in hiesige Immobilien investieren. Sogar in Wohnbauten – und zwar ganz legal. Er kann Aktien börsenkotierter Schweizer Immobiliengesellschaften kaufen, was seit 2005 erlaubt ist. So wird er indirekt zum Miteigner von ­Zürcher Bauten, denn diese machen in den Portfolios der Branchenführer 40 bis 90 Prozent aller Objekte aus.

Eine Immobilie in Zürich gilt ganz einfach als sichere Kapitalanlage.

An diesem Geschäft haben ausländische Anleger schon heute grossen Anteil, ganz zuvorderst institutionelle. Am stärksten sind sie bei der Zuger Firma PSP, die im Kanton Zürich Immobilien im Wert von 4 Milliarden besitzt. 43 Prozent der eingetragenen Aktien von PSP befinden sich in der Hand von Ausländern. Ein Drittel davon gehört den israelischen Immobilieninvestoren Alony Hetz, weitere grosse Anteile halten die Pensionsgeldverwalter T. Rowe Price (USA) und APG (Niederlande). Beim Branchenprimus Swiss Prime Site, der Zürcher Immobilien im Wert von 4,2 Milliarden besitzt, befinden sich rund 30 Prozent der eingetragenen Aktien in ausländischer Hand. Jede sechste davon gehört dem weltgrössten Vermögensverwalter Blackrock (USA). Dieser hält ähnlich grosse Anteile an Mobimo und Allreal, den Nummern drei und vier in Zürich, mit Immobilien im Wert von 3 respektive 1 Milliarde.

Während PSP und Swiss Prime Site nur vereinzelt Wohnhäuser besitzen, machen diese bei Mobimo und Allreal etwa ein Viertel des Portfolios aus. Um den Bestimmungen der Lex Koller zu genügen, haben die Immobilienfirmen beim Aktienhandel Regeln zu beachten, die sicherstellen sollen, dass sie schweizerisch beherrscht bleiben.

Kritiker wie die Zürcher SP-Nationalrätin Jacqueline Badran halten solche Einschränkungen für ungenügend. Badran schlug vor, alle erwähnten Lücken in der Lex Koller zu schliessen: die Ausnahmen für Betriebsstätten genauso wie jene für Immobiliengesellschaften. Damit drang sie beim Bundesrat und im Nationalrat durch, nicht aber im Ständerat. In der verschärften Lex Koller, die der Bundesrat kürzlich in die Vernehmlassung geschickt hat, sind ihre Vorschläge deshalb nur noch als «mögliche Erweiterungen» enthalten.

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