Der Immobilienmarkt spielt verrückt

In der Stadt Zürich sind die Immobilienpreise innert weniger Jahre massiv gestiegen – und mit ihnen die Mieten. Selbst Kellerwohnungen werden zu Höchstpreisen verkauft. Ganze Quartiere stehen vor dem Umbruch.

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Der Kaufvertrag jedes Hauses, jeder Wohnung, die im Seefeld die Hand wechseln, kommt auf das Pult des Notariats Riesbach und Zollikon. Seit 28 Jahren führen Notar Max Rieser und seine Mitarbeiter die Grundbücher, in letzter Zeit kann er manchmal nur noch den Kopf schütteln. Da wird ein Einfamilienhaus, vor wenigen Jahren für 3,5 Millionen Franken gekauft, für 8 Millionen abgesetzt – ohne dass nur ein Pinselstrich gemacht worden wäre.

Eine 4-Zimmer-Wohnung im Tiefparterre, die kaum Tageslicht bekommt, findet für knapp 2 Millionen Franken einen Abnehmer – einen Ausländer, der den Vertrag unterschrieben hat, ohne sie je gesehen zu haben. Der Verkäufer hat sie nach wenigen Jahren mit 80 Prozent Gewinn verkauft.

An den Meistbietenden verkauft

«Das hätte es vor ein paar Jahren nicht gegeben», sagt der Notar. Früher hätten sich die Preise am tatsächlichen Wert einer Liegenschaft orientiert, heute aber werde oft an den Meistbietenden verkauft. Die Käufer müssten völlig überrissene Preise bezahlen, um den Zuschlag zu erhalten. Aber viele wollten die Wohnung einfach um jeden Preis. Diese Erfahrung musste auch Karl Kollmann von der kleinen Immobilienfirma Bepeka machen: «Wir bewerben uns immer wieder um Immobilien, werden aber dauernd überboten.»

Es würden horrende Preise bezahlt. Seine Firma könne aber nicht höhere Preise bezahlen. Sonst müssten sie die Mieten so stark erhöhen, dass die bisherigen Bewohner sie nicht mehr bezahlen könnten. Auch am Zürichberg werden zum Teil reine Liebhaberpreise bezahlt, wie Jürg Morger sagt. Er ist Notar der Quartiere Oberstrass und Fluntern und bezeichnet sie als zwei der schönsten überhaupt. Entsprechend gross ist die Nachfrage, vor allem von Deutschen, vor ein paar Jahren auch von Russen. Das Angebot aber lässt sich im Villenquartier kaum vergrössern. «Der Zürichberg ist gebaut», sagt der Notar.

Run auf Eigentumswohnungen

Heute ist das Angebot an Wohneigentum nicht nur am Zürichberg verschwindend klein, sondern in allen Quartieren in Zürich: 208'000 Wohnungen zählt die Stadt, gerade einmal 120 stehen zurzeit auf Homegate zum Verkauf. Kommt nur eine einigermassen attraktive Überbauung auf den Markt, sind die Wohnungen innert kürzester Zeit weg. Bei einer, so erzählen Branchenkenner, waren sie innert 15 Minuten vergeben, bei einer anderen entschied wegen der grossen Nachfrage das Los.

Auch die Immobilienfirma Bepeka, die an der verkehrsberuhigten Weststrasse ein Büro- zu einem Wohnhaus umbaut, ist völlig überrannt worden. Als sie die Wohnungen ausschrieb, quoll die Mailbox von Karl Kollmann fast über. Und dies, obwohl sie ihren Preis haben: Die Attikawohnung etwa, 192 Quadratmeter gross, kostet 2,9 Millionen. «Wir hätten die Wohnungen noch teurer verkaufen können», sagt er.

Und so steigen die Preise laufend (siehe Grafik). Gemäss Geschäftsbericht der Stadtzürcher Notariate sind vergangenes Jahr 2189 Liegenschaften verkauft worden, nur wenige mehr als etwa 2003. Die Verkaufssumme hingegen ist deutlich, auf 4,45 Milliarden Franken, gestiegen. «Teilweise werden Preise bezahlt, die kaum mehr nachvollzogen werden können», schreiben die Notare.

Private besitzen Imperien

Auf dem Zürcher Immobilienmarkt herrscht Goldgräberstimmung. «Es gibt immer mehr, die spekulieren», beobachtet der Notar von Riesbach. Hausbesitzer müssen zwar einige Jahre warten, bevor sie eine Liegenschaft wieder verkaufen können, wenn sie nicht sehr hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen wollen. Während dieser Zeit steigt aber der Wert ihrer Liegenschaft. So haben sich laut Rieser manche, auch Private, kleine Imperien von 40 bis 50 Häusern aufgebaut.

Auch Ausländer sehen in einer Wohnung in Zürich eine gute Kapitalanlage. Sie dürfen allerdings nur eine kaufen, wenn sie sie selber bewohnen – und in der Stadt Steuern zahlen. Manche finden aber auch Verwandte, die sie darin einquartieren können. Laut Max Rieser wollen auch Zürcher, die schon lange im Seefeld wohnen, fast um jeden Preis eine Wohnung im Quartier kaufen – weil sie Angst haben, dass sie wegen steigender Mieten ihre Wohnung einmal nicht mehr bezahlen können. Viele können sich das nicht leisten, denn im Seefeld – und am Zürichberg – werden Wohnungen zu Spitzenpreisen angeboten: Auf dem Immobilienportal Homegate ist eine neue Attikawohnung von 192 Quadratmetern Fläche im Seefeld für 3,3 Millionen ausgeschrieben. Am Zürichberg steht eine Attikawohnung von 225 Quadratmetern zum Verkauf: Preis: 4,4 Millionen Franken.

Die Preise vom Zürichberg und Seefeld werden heute aber ausgerechnet im ehemaligen Industriequartier übertroffen. In den neuen Hochhäusern kostet eine Attikawohnung von 236 Quadratmetern satte 4,8 Millionen Franken. Die Türme sind zu vertikalen Ablegern des Zürichbergs geworden. «Das ist nicht mehr normal», sagt Hans Ruedi Bigler, Notar der Quartiere Aussersihl und Industriequartier. Selbst an den Bahngeleisen, wo bisher Immigrantenfamilien mit kleinem Einkommen lebten, werden heute Spitzenpreise erzielt. Eine ebenfalls neue Attikawohnung in der Überbauung Urban Home nahe dem früheren Tessinerkeller kostet 2,6 Millionen.

Hypothek ist eine Zeitbombe

Die Notare sehen aber auch Probleme auf die Hausbesitzer zukommen. Weil die Zinsen – noch – tief sind, kaufen sich manche teurere Immobilien, als sie sich eigentlich leisten können. «Was aber geschieht, wenn die Zinsen wieder steigen», fragt Jürg Morger, Notar am Zürichberg. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent kosten 2 Millionen Franken Fremdkapital 30'000 Franken. Steigt der Satz nur schon auf 3 Prozent, sind es 60'000 Franken. «Die Hypothek könnte für manche Hausbesitzer zu einer Zeitbombe werden», warnt er.

Max Rieser, Notar von Riesbach, befürchtet, dass Besitzer von Mehrfamilienhäusern die überhöhten Kaufpreise auf die Mieter überwälzen, sobald der Referenzzinssatz steigt. Insbesondere jene, die bis dahin nur dank den tiefen Zinsen noch eine Rendite erwirtschafteten. Vielen Mietern bliebe mangels Alternativen nichts anderes übrig, als zu bezahlen. Der Notar warnt: «Da liegt sozialpolitischer Sprengstoff drin.» (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 23.05.2011, 07:46 Uhr

Den Zuschlag für Wohnungen bekommt oft der Meistbietende: Blick auf die Stadt Zürich und den Zürichsee. (Bild: Tom Kawara)

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