Eine höhere Miete – weil auch der Nachbar mehr zahlt

In Zürich sind die Mietzinse in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Das nutzen viele Hausbesitzer, um auch ihre Erlöse auf das «ortsübliche» Niveau zu erhöhen. Der Mieterverband spricht von «reiner Gier».

Die Zürcher Altstadt wurde fast total saniert, die Mieten sind grossflächig gestiegen.<br />Foto: Nicola Pitaro

Die Zürcher Altstadt wurde fast total saniert, die Mieten sind grossflächig gestiegen.
Foto: Nicola Pitaro

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Zürich – Über Jahre haben sie immer gleich viel Miete bezahlt: 2050 Franken für eine 100 Quadratmeter grosse Wohnung, und das mitten in der Zürcher Altstadt. Dann aber bekamen die Bewohner einen Brief vom Vermieter. Er wollte künftig 3100 Franken Miete – 50 Prozent mehr auf einen Schlag. Und dies nicht, weil er eine neue Küche einbauen oder die abgenützten Holzböden ersetzen wollte, auch der Referenzzinssatz oder die Teuerung sind nicht merklich gestiegen. Nein, er wollte den Mietzins erhöhen, weil er auch in den umliegenden Häusern gestiegen war.

Fast in der ganzen Schweiz ist die Orts- und Quartierüblichkeit toter Buchstabe. Nicht aber in Zürich. Die Stadt wird heute im grossen Stil erneuert, Quartiere werden aufgewertet, Strassen abklassiert und unzählige Liegenschaften total saniert. Es ist in kurzer Zeit zu einem grossen Umbruch gekommen, und mittlerweile sind andere – höhere – Mieten üblich. So versuchen nun auch Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft nicht saniert haben, die Miete an das ortsübliche Niveau anzuheben.

Es ist allerdings weder für Mieter noch Vermieter einfach, mit dem Argument der Ortsüblichkeit die Miete zu beeinflussen. Der Vermieter zum Beispiel muss mindestens fünf Wohnungen angeben, deren Mieten höher sind als die seinen. Diese müssen im selben Quartier an vergleichbarer Lage, mit gleicher Aussicht und Lärmbeschallung liegen. Sie müssen über gleich viele Zimmer und gleich viel Komfort verfügen und in der gleichen Periode erbaut worden sein, dürfen aber nicht den gleichen Besitzern gehören.

Vor Gericht wird es schwierig

Dieser Nachweis ist kaum zu erbringen. Das wusste ein Mieter des Altstadthauses und gelangte an die Schlichtungsbehörde – verlor aber trotzdem. Walter Angst, AL-Gemeinderat und Kommunikationsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands Zürich, glaubt allerdings nicht, dass der Vermieter nachweisen konnte, dass die höhere Miete ortsüblich sei. Der Mieter sei wohl mangels Rechtsvertretung über den Tisch gezogen worden: «Massive Mietsprünge, die zu einem übersetzten Ertrag führen, sind ganz klar missbräuchlich.» Der «Tages-Anzeiger» konnte mit dem Vermieter nicht sprechen – die Mieter wollten dessen Namen nicht nennen, um das gute Einvernehmen nicht zu stören.

Anders in der Wohnsiedlung Brunaupark. Deren Besitzerin, die Pensionskasse der CS, wollte die Mieten der rund 200 Wohnungen ebenfalls mit Berufung auf die Ortsüblichkeit erhöhen, und zwar gleich um 70 bis 100 Prozent. Einige Mieter wehrten sich aber und bekamen vor Mietgericht und im Januar auch vor Obergericht recht. Und dies, obwohl die Mieten aufgrund eines Deals mit der früheren Landbesitzerin, der Stadt Zürich, tief sind.

So versuchten bisher nur vereinzelte Hausbesitzer, die Mieten bestehender Mietverhältnisse mit dem Argument der Ortsüblichkeit zu erhöhen. Die Schlichtungsstelle des Mietgerichts erhebt diese Zahlen nicht gesondert. Nach Einschätzung des leitenden Gerichtsschreibers sind sie aber nicht gestiegen. Jene Hausbesitzer hingegen, die eine Wohnung neu vergeben, erhöhten die Mieten systematisch, sagt Felicitas Huggenberger, Geschäftsführerin des Zürcher Mieterinnen- und Mieterverbands. Viele Mieter bemerkten dies allerdings gar nicht, da der Besitzer noch nicht automatisch die bisherige Miete offenlegen muss. Die sogenannte Formularpflicht wird erst im November wieder eingeführt.

«Ich schwöre, kaum ein Hausbesitzer in der Stadt Zürich erzielt nur die gesetzlich zulässige Rendite», sagt Felicitas Huggenberger.

Andere Vermieter versuchen mithilfe der Ortsüblichkeit Forderungen nach Mietzinssenkungen abzuschmettern – laut Mieterverband tut es einer von drei Vermietern. Zu diesen gehört auch die Kantag, die Liegenschaften des Kantons und der Beamtenversicherungskasse (BVK) verwaltet. Sie gibt Referenzzinssatz-Senkungen nicht weiter, wenn die Miete mehr als 30 Prozent unter dem Marktpreis liegt, wie sie einem Mieter schreibt. Ihr Argument: Wenn sie die Wohnung neu vergeben und die Miete auf das ortsübliche Niveau anpassen würde, könnte sie deutlich mehr verlangen.

Die Beamtenversicherungskasse schreibt in einer Stellungnahme, sie habe von sich aus einer Mehrheit ihrer Mieter Zinssatzsenkungen weitergegeben – ausser jenen, deren Mieten deutlich unter Marktniveau lägen. Damit habe sie die Interessen ihrer Versicherten höher gewichtet als die der Mieter. Auch das Bundesgesetz weise sie an, mit ihren Immobilien marktkonforme Mieten zu erzielen. Die BVK würde ihren Mietern aber sicher nicht drohen: «Wir sehen es als unsere Aufgabe an, sie über die Marktverhältnisse zu informieren.»

Die Renditen stimmen in Zürich

Laut Albert Leiser, Direktor des Zürcher Hauseigentümerverbands, ist es das Recht von Mieterinnen und Mietern, eine Referenzzinssatzsenkung einzufordern. Das habe allerdings seine Grenzen: «Wenn jemand 1000 Franken für eine 4-Zimmer-Wohnung bezahlt, tut er besser nichts und ist glücklich.» Gerade bei einem tiefen Mietzins könne ein Gang vor Gericht für den Mieter auch zum Nachteil werden; kann der Hausbesitzer belegen, dass er eine ungenügende Rendite erziele, könne er die Miete auch erhöhen. Zudem würden auch sehr viele private Besitzer günstige Wohnungen anbieten.

Selbst Felicitas Huggenberger rät Mietern ab, nur wegen 10 oder 20 Franken vor Gericht eine Zinssatzsenkung einzufordern. Es lohne sich nicht. Richtig findet sie es aber nicht, wenn Vermieter diese mit Verweis auf die Ortsüblichkeit nicht weitergeben. Wenn sie nachweisen könnten, dass ihre Rendite zu tief sei, könnten sie die Mieten problemlos erhöhen. «Aber ich schwöre, kaum ein Hausbesitzer in der Stadt Zürich erzielt nur die gesetzlich zulässige Rendite von aktuell 2,75 Prozent.» Es sei die reine Gier, die sich hier zeige. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 26.04.2013, 06:29 Uhr

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Orts- und Quartierüblichkeit
Beide Seiten profitieren

Immobilienbesitzer dürfen keine Fantasiemieten verlangen, denn das Gesetz schreibt klar vor, wie sich eine Miete zusammensetzt: aus der Summe aller Aufwendungen plus aus einer Rendite auf dem Eigenkapital. Gemäss Bundesgericht darf die Rendite nicht mehr als ein halbes Prozent über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen. Zurzeit beläuft er sich auf 2,25 Prozent.

Die Renditeberechnung ist allerdings kompliziert, und viele Hausbesitzer können die nötigen Zahlen nicht vorlegen – oder wollen es nicht tun. Für die Ersteren hat der Gesetzgeber ein zweites Kriterium geschaffen, um den Mietzins festzulegen: die Orts- und Quartierüblichkeit. Nicht die realen Kosten bestimmen dabei die Miete, sondern die Mieten vergleichbarer Wohnungen.

Es dürfen allerdings nur jene Hausbesitzer die Miete auf diese Art festlegen, die eine alte Liegenschaft vermieten und die nicht mehr die Zahlen zur Hand haben, um die tatsächlichen Kosten zu berechnen. So ermöglicht es die Ortsüblichkeit den Hauseigentümern,
eine angemessene Miete zu erwirtschaften, bewahrt aber gleichzeitig die Mieterinnen und Mieter vor unangemessenen Zins­erhöhungen. (jho)

Mietrecht
Dem Frieden zuliebe mehr zahlen?

Was können Mieter und Mieterinnen wie jene in der erwähnten Altstadtliegenschaft tun, die mit einer Zinserhöhung konfrontiert sind und es sich mit dem Hausbesitzer nicht verscherzen wollen? Walter Angst vom Mieterinnen- und Mieterverband rät: «Handeln Sie eine Gegenleistung aus.» Betroffene könnten etwa mit dem Vermieter vereinbaren, dass er während mindestens fünf Jahren die Miete nicht stärker als die Indexmiete erhöht; steigen die Zinsen wieder, muss der Mieter nur zusätzlich für die Teuerung aufkommen. So zahle dieser im Moment zwar mehr, über die Jahre könne sich dies aber ausgleichen. Und: Der Mieter hat die Garantie, dass er während der Dauer der Vereinbarung nicht aus der Wohnung ausziehen muss. (jho)

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