Grossfirmen verlassen die City

In der Zürcher Innenstadt stehen Tausende von Quadratmetern Bürofläche an allerbester Lage frei. Manche könnten nun wieder zu Wohnungen werden.

Firmen wie Credit Suisse oder UBS ziehen an den Stadtrand oder in die Agglomeration.

Firmen wie Credit Suisse oder UBS ziehen an den Stadtrand oder in die Agglomeration. Bild: Nicola Pitaro (Archiv TA)

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In der Innenstadt dominiert in diesen Wochen ein einziges Wort: Sale. In Schaufenstern und an Häuserfassaden, an Kleiderständern und Schuhgestellen, überall verkündet das Wort, dass die Preise fallen. Das könnte auch bald für die Mieten in den Büros über den Geschäften gelten, denn viele davon stehen heute leer.

Baldige Trendumkehr

Noch im Februar ging der Immobilienspezialist Colliers International in seinem Büromarktbericht davon aus, dass in Zürichs «Central Business District» – den Kreisen 1, 2 und 8 – 75'000 Quadratmeter Bürofläche verfügbar sein werden und dass die Durchschnittspreise von momentan 465 Franken pro Quadratmeter und Jahr steigen. Aber danach sieht es mittlerweile nicht mehr aus. Daniel Stocker, Leiter Research und Marktanalyse von Colliers International Zürich, rechnet damit, dass dieser Trend in den nächsten zwei bis drei Jahren kehrt, dass das Angebot steigt und die Mieten sinken. «Die Liegenschaftenbesitzer werden nicht darum herumkommen, ihre Mieten um 10 bis 20 Prozent zu senken, wenn sie einen Abnehmer für ihre Räume finden wollen», sagt er.

«In der Innenstadt stehen seit längerem viele Bürobauten an bester Lage leer», sagt auch Martin Hofer von Wüest&Partner. Die Immobilienberatungsfirma hat kürzlich für sich selber Büroräume gesucht und konnte zwischen mehreren passenden Objekten an allerbester Lage auswählen.

Zu klein, zu ineffizient, zu teuer

Grund für die Leerstände ist, dass gleich mehrere Grossfirmen Arbeitsplätze von der Innenstadt an die Peripherie transferieren. Alleine die UBS gibt 27 Standorte mit insgesamt 104'000 Quadratmetern an bester Lage auf und verlegt gegen 4000 Arbeitsplätze nach Altstetten, Oerlikon oder Opfikon. Die Credit Suisse gibt 20 Standorte in der Innenstadt auf; sie hat in den vergangenen Monaten ihr neues Bürogebäude Uetlihof 2 beim Albisgüetli bezogen. Es bietet Platz für 2500 Angestellte. Und schliesslich zieht die Allianz Versicherung auf das Richti-Areal in Wallisellen. 1200 Angestellte arbeiten heute für sie in der Stadt Zürich, unter anderem an ihrem Hauptsitz am Bleicherweg hinter dem Paradeplatz. Für alle drei Firmen gilt, was der Immobilienchef der CS im März vor den Medien sagte: «Wir entleeren die City.»

Weitere Büroflächen im «Central Business District» werden frei, weil Fachhochschulen umziehen. Diesen Sommer bezieht die Pädagogische Hochschule ihren neuen Campus hinter der Sihlpost und räumt ihre bisherigen 19 Standorte. Und die Zürcher Hochschule der Künste zieht nächstes Jahr auf das Toni-Areal und wird die meisten ihrer 40 Standorte in Zürich und Winterthur aufgeben.

Das Problem der Büros in der City: Viele entsprechen nicht mehr den heutigen Bedürfnissen der Firmen, zu denen auch Grossraumbüros zählen. Der Grundriss etlicher Büros ist kleinräumig, verschachtelt und damit ineffizient. Sie entsprechen häufig nicht den heutigen energetischen Standards und sind mit dem Auto schlecht erreichbar. Und sie sind teuer: Die UBS etwa bezahlt in Altstetten für einen Quadratmeter modernster Bürofläche nicht einmal die Hälfte dessen, was sie in der City ausgibt.

Wer Wohnungen will, zahlt viel

Im Gegensatz zu den erwähnten Firmen würden Privatpersonen gerne ins Stadtzentrum ziehen. Nur ist es nicht ganz einfach, die Büros in Wohnungen umzuwandeln. Zu diesem Schluss kommt Wüest&Partner in einer Studie. Die Investitionen sind enorm, um ein klassisches Bürogebäude in ein Wohnhaus umzubauen. Es müssen Leitungen verlegt, Bad und Küche eingebaut und unzählige Auflagen von Feuerpolizei oder Baustatik erfüllt werden. Das treibt die Miete in die Höhe – oder die Rendite in die Tiefe. Dennoch entscheiden sich einzelne Eigentümer für die letzte Variante, etwa, weil sie die Liegenschaft nicht aus der Hand geben wollen.

Lukrativ ist es hingegen, die Wohnungen zu verkaufen. Besonders bei älteren Bürogebäuden an zweitklassiger Lage biete es sich an, die Räume zu Eigentumswohnungen umzubauen, sagt Martin Hofer. «Man kann sie als Loft anbieten oder unter dem Titel Industriewohnen – beim Wohnen geht fast alles.» Er weiss aus eigener Erfahrung, wovon er spricht. Er wohnt im ehemaligen Bürogebäude einer Werbeagentur. Er kocht und isst im früheren Empfangsraum und schläft im Sitzungszimmer.

Wohnung, Büro, Wohnung

Einfacher ist es, wenn die Büros früher Wohnungen waren. Dann können die Räume mit relativ kleinen Eingriffen zurückverwandelt werden – grössere Eingriffe liessen die Auflagen der Denkmalpflege gerade in der City auch oft nicht zu. «Dass die Fassade nicht angetastet werden kann, ist nachvollziehbar», sagt Daniel Stocker. Nicht selten dürfe aber auch im Innern des Hauses kaum etwas verändert werden.

Die Mieten in der City wären allerdings alles andere als günstig. Strebt ein Hausbesitzer mit Wohnungen gleich hohe Einnahmen an wie mit Büros, beliefe sich die Miete für eine 100 Quadratmeter grosse Wohnung auf 5000 bis 6000 Franken, basierend auf einem Quadratmeterpreis von 600 bis 700 Franken pro Jahr.

Martin Hofer kann sich vorstellen, dass sich vor allem private Hausbesitzer entschliessen könnten, Büros zu Wohnungen umzubauen. Pensionskassen würden eine Liegenschaft eher eine Weile leer stehen lassen und darauf setzen, dass sie wieder einen Mieter finden. Welche Strategie die bessere ist, lässt sich heute nicht abschätzen. Steige die Nachfrage über längere Zeit nicht, sei es besser, die Büros zu Wohnungen umzunutzen, meint Daniel Stocker. Dann liessen sich die Investitionen amortisieren. Ziehe die Konjunktur aber an, könnten die Büros wieder begehrt sein. «Aber danach sieht es im Moment nicht aus», sagt er.

Ende der 70er- und Anfang der 80er- Jahre sind in der Stadt Zürich jedes Jahr mehrere Hundert Wohnungen verloren gegangen, weil sie zu Büros umfunktioniert worden sind; erst im Zentrum, dann immer weiter in die Quartiere hinaus. Erst 1992 drehte die Entwicklung gemäss den Zahlen von Statistik Stadt Zürich, und es wurden wieder mehr Büros zu Wohnungen umgenutzt als umgekehrt.

Kein Wohnboulevard mehr

Überhaupt könnte sich der Mietermix an der Bahnhofstrasse grundlegend ändern, wenn die Mieten sinken, meint Daniel Stocker. Auf Banker, Juristen, Unternehmensberater und Fachärzte könnten Betriebe mit einer tieferen Wertschöpfung folgen, Informatikfirmen etwa, Galerien oder Architekturbüros.

Zu einem Wohnboulevard, der die Bahnhofstrasse bis zum Ersten Weltkrieg war, wird sie dennoch nicht mehr. Damals standen zwischen Rennweg und Paradeplatz Landhäuser von Industriellen und Häuschen mit Vorgärten. Selbst in den oberen Geschossen der Credit Suisse am Paradeplatz waren luxuriöse Wohnungen eingerichtet. Über 850 Personen lebten damals an der Bahnhofstrasse. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 23.07.2012, 06:58 Uhr

Credit Suisse will Prestigebauten verkaufen

Es ist der grösste Bürokomplex der Schweiz: der Uetlihof. 8000 Leute arbeiten dort für die Credit Suisse (CS); erst im März dieses Jahres hat die Bank den Erweiterungsbau Uetlihof 2 eröffnet, der rund 280 Millionen Franken kostete. Nun will die CS den Prestigebau bereits wieder loswerden, wie die «SonntagsZeitung» schreibt. Eine Sprecherin bestätigt, dass die Bank den Verkauf prüft. Die CS-Mitarbeiter werden aber weiterhin am Fusse des Uetlibergs stationiert sein, die Bank würde den Uetlihof nach dem Abstossen vom Käufer zurückmieten. Schon jetzt zum Verkauf ausgeschrieben ist das frühere Hauptgebäude der Schweizerischen Volksbank an der Bahnhofstrasse 53, welches die CS nicht mehr benötigt.

Die Grossbank will mit den Verkäufen ihr Eigenkapital aufbessern. Der Grund dafür ist die scharfe Kritik der Schweizerischen Nationalbank, die der CS vorgeworfen hatte, zu hoch verschuldet zu sein; sie müsse dringend ihre Eigenkapitalbasis ausbauen, um für eine Krise besser gewappnet zu sein. Die CS wies dies zuerst zurück, reagierte dann aber doch mit einem Bündel von Massnahmen, das ihr insgesamt 15 Milliarden Franken neues Kapital einbringen soll. Der Verkauf von Liegenschaften macht dabei 500 Millionen Franken aus. (ms)



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