Im Büro wohnen

In Zürich gibt es zu viele Büros und zu wenige Wohnungen. Nun machen Eigentümer aus Büros Wohnungen. Doch zur Linderung der Wohnungsnot taugt das Rezept nicht.

Zu viele Büros, zu wenige Wohnungen – das ist Zürichs Realität. So einfach ändern lässt sie sich aber nicht. Foto: Thomas Egli

Zu viele Büros, zu wenige Wohnungen – das ist Zürichs Realität. So einfach ändern lässt sie sich aber nicht. Foto: Thomas Egli

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An der Zentralstrasse 37 erledigte sich Rita Gossweilers Arbeit fast von allein. 32 der 36 neuen Wohnungen und alle Gewerberäume hat die Immobilienvermittlerin bereits verkauft – acht Monate vor dem Bezugstermin.

Das Projekt «Town Town» bietet jenen Wohnraum, den sich derzeit viele wünschen: weite Fenster, offene Grundrisse, Holzböden – und vor allem die Lage mitten in Wiedikon, einem der angesagtesten Stadtquartiere. «Viele Interessenten haben sofort zugesagt. Die 2½-Zimmer-Wohnungen gingen besonders schnell weg», sagt Gossweiler.

Bis vor einem Jahr wurde an der Zentralstrasse 37 nicht geschlafen, sondern gearbeitet. Nun lässt die Zuger Firma Moser Bau Immobilien AG das Gewerbehaus umbauen und umnutzen. Aus Büros werden Eigentumswohnungen.

Tausende Wohnungen fehlen

Der Ansatz scheint zukunftsträchtig: In Zürich stehen 208'000 Quadratmeter Büroflächen frei, das sind 2,75 Prozent aller Büros. Die Leerquote steigt seit 2010. Gleichzeitig fehlen der Stadt Tausende von Wohnungen – vor allem solche, die nicht allzu viel kosten. Würde man alle leer stehenden Büros in Wohnungen umwandeln, bekäme man rund 3000 davon. Das würde die Wohnungsknappheit deutlich lindern.

Das Missverhältnis besteht seit über zehn Jahren in Zürich. Seither wurden einige Bürohäuser mit Küchen und Schlafzimmern ausgestattet. Beispiele sind die Badenerstrasse 595 in Altstetten und der Kirchenweg 2/4/8 im Seefeld. Manchmal reissen Eigentümer ihre Büroliegenschaften ganz ab und ersetzen sie durch Wohnhäuser, so geschehen zwischen Brauer- und Dienerstrasse.

Die Stadt Zürich erfasst diese Umnutzungen nicht statistisch. «Wir stellen aber eine Trendwende fest», sagt Fabian Korn, Sprecher des städtischen Hochbaudepartements. In den 80er- und 90er-Jahren bauten Hausbesitzer ihre Wohnungen zu Büros um. Heute geschehe das Umgekehrte.

Doch ganz einfach funktioniert dieser Schritt nicht. Einer Umnutzung stehen zahlreiche Hindernisse im Weg.

  • Die Bewilligung. Damit man in Büros wohnen darf, müssen sich diese in einer Wohn- oder Mischzone befinden. Stehen sie in einer Industrie- und Gewerbezone, bleibt eine Umnutzung unmöglich. «Um das produzierende Gewerbe zu schützen, zont die Stadt diese nicht um», sagt Fabian Korn. Oft ist das gar nicht nötig: Schätzungsweise 80 Prozent der Zürcher Bürohäuser liegen in Wohn- oder Mischzonen, auch bei der Zentralstrasse 37 trifft dies zu.
  • Der Grundriss. Manche Bürohäuser sind zu breit, um darin zu wohnen. Bis in die Mitte solcher Gebäude dringt kaum Tageslicht vor. Wie viel Aufwand ein Umbau machen kann, sieht man an der Zentralstrasse 37. Die Architekten liessen den 80er-Jahre-Betonbau komplett aushöhlen, einen Lichtschacht mitten durch das Gebäude ziehen und zahlreiche Erker anbauen.

Umgekehrt sieht es bei Büros aus, die sich in ehemaligen Wohnhäusern befinden. Davon gibt es vor allem im Kreis 1 viele. Sie liessen sich relativ leicht wieder bewohnbar machen. «Doch in der Innenstadt bleiben Kleinbüros gefragt, etwa von Anwaltskanzleien oder Beratungsunternehmen», sagt Marcel Scherrer, Immobilienspezialist bei der Beratungsfirma Wüest & Partner.

  • Der Markt. Zeitgemässe, gut erschlossene Büros liessen sich in Zürich immer noch relativ gut vermieten, sagt Scherrer. Ältere Liegenschaften fänden dagegen oft keine Abnehmer. Aus diesem Grund bricht die PSP Swiss Property in Zürich-West zwei grosse Bürohäuser ab, die nicht einmal 30 Jahre alt sind. An ihrer Stelle erstellt sie keine Wohnungen, sondern neue Bürohäuser.
  • Das Geld. Oft erwirtschafte man mit der Vermietung von Büros höhere Renditen als mit Wohnungen, sagt Marcel Scherrer. «Dieses Plus erkauft man mit einem höheren Risiko.» Für Eigentümer könne es sich durchaus lohnen, eine Büroliegenschaft eine Zeit lang leer stehen zu lassen – wenn sie nachher den gewünschten Mieter finden. Entscheidend ist auch, wie viel die Eigentümer investieren müssen, um Wohnungen zu erhalten. «So ein Umbau kostet schnell viel Geld. Dadurch geraten die Wohnungen oft ins Hochpreissegment. Und dieses verzeichnet derzeit eine beschränkte Nachfrage», sagt Scherrer.

An der Zentralstrasse 37 zahlt man für einen Quadratmeter Wohnfläche 11'000 bis 13'000 Franken. «Sehr moderat für das Angebot» nennt Rita Gossweiler diese Preise. Teurer sind die zwei Wohnungen im fünften Stock, beide mit Dachterrasse. Dort kosten 82 Quadratmeter rund 1,45 Millionen Franken.

  • Der Ort. Weil Büro-Wohnungen oft einen stattlichen Preis haben, hängt ihr Erfolg von der Lage ab. «In Aussenquartieren gehen teure Wohnungen kaum weg, im Zentrum schon», sagt Marcel Scherrer. Deshalb kämen für Umnutzungen vor allem Gewerbehäuser an beliebten Wohnlagen infrage. Auch die Nachbarschaft zu einer lauten Strasse störe bei Wohnungen stärker als bei Büros.

Das bestätigt Rita Gossweiler. «Die Zentralstrasse eignet sich perfekt zum Wohnen: Hier hat es schöne Gründerzeithäuser, Restaurants und Läden, Tempo-30-Zonen.» Die eher beschwerliche Erreichbarkeit mit dem Auto habe gleichzeitig dagegen gesprochen, die Liegenschaft als Gewerbehaus weiterzu- verwenden.

Wegen all dieser Hindernisse glaubt Marcel Scherrer von Wüest & Partner nicht, dass die Zürcher künftig zu Tausenden ehemalige Büroflächen beziehen. «Die Umnutzung wird wohl nur in ausgewählten Häusern zum Tragen kommen.»

Es fehlt an billigem Büroraum

Bei der Stadt Zürich begrüsst man das. Denn der Stadtrat möchte nicht nur den Bau günstiger Wohnungen voranbringen. Er will auch ausreichend Gewerberaum erhalten. Derzeit kommen auf 100 Zürcher 110 Menschen, die in Zürich arbeiten. Die vielen Arbeitsplätze sichern Zürichs wirtschaftliche Kraft. In Winterthur etwa stehen 100 Bewohnern gerade mal 63 Arbeitsplätze gegenüber.

Woran es in der Stadt am meisten fehlt, sind Orte für Start-ups und die Kreativwirtschaft. Diese Kleinfirmen bevorzugen oft günstige Zwischennutzungen, eine solche gab es auch an der Zentralstrasse 37. Dank des «mühsamen Bewilligungsprozesses» hätten die jungen Firmen lange von tiefen Mieten profitieren können, sagt Rita Gossweiler. Die Stadt versucht, Eigentümer von solchen Übergangslösungen zu überzeugen. «Die meisten sind sehr offen dafür», sagt Anna Schindler, Direktorin der Stadtentwicklung. Der Vorteil für Eigentümer: Weil die Räume nicht leer stehen, können sie nicht besetzt werden.

Rita Gossweiler sagt, dass Projekte wie das «Town Town» jüngere, wohlhabendere Menschen in die Stadt lockten. Davon profitiere Zürich auch steuerlich. Gerne würde sie weitere solche Umnutzungen begleiten. Aber der Zürcher Markt sei hart umkämpft. Sie sehe kurzfristig eher geringe Chancen, wieder eine derart tolle Liegenschaft zu finden – eine, die sich wie von selbst verkauft.

Erstellt: 14.08.2016, 21:37 Uhr

Büro-Leerstandt

2,8 oder 6,4 Prozent?

Die Angaben, wie viele Zürcher Büros leer stehen, gehen weit auseinander. Statistik Stadt Zürich gibt für 2015 eine Leerquote von 2,75 Prozent an (208'000 Quadratmeter). Der Immobilienbericht der Credit Suisse schreibt derweil von einer Leerquote von 6,4 Prozent, was 645'000 Quadratmetern entspricht.

Der Grund sind verschiedene Erhebungsweisen: Statistik Stadt Zürich schreibt alle Eigentümer von Büroliegenschaften einmal im Jahr an und befragt sie zum Leerstand. Der Rücklauf sei hoch, doch könne man die Angaben nicht überprüfen, heisst es beim Amt. Die CS dagegen zählt alle Büros, die in Inseraten ausgeschrieben sind. Dabei handelt es sich nicht zwingend um Leerstände. Es können Büros sein, die erstmals auf den Markt kommen, oder solche, für die neue Mieter gesucht werden, obwohl die alten noch nicht weggezogen sind. Allerdings: Beide Erhebungen zeigen dieselbe Tendenz an.

Bei lediglich 3,3 Prozent sieht die CS-Studie den Leerstand in Winterthur – und dies, nachdem die Stadt noch vor Jahresfrist punkto Leerquote als Spitzenreiterin galt. Die Ursache sei nicht ein Run auf Winterthurer Büroflächen, schreibt der «Landbote». Vielmehr sei die letztjährige hohe Leerquote ein Spezialfall gewesen, verursacht durch die Grossumzüge von Axa und Stadtverwaltung. Ein Problem mit dem Büro-Leerstand habe Winterthur demnach «eher nicht», sagt der städtische Standortförderer Michael Domeisen dem «Landboten». Das liege auch daran, dass Winterthur für eine Stadt mit über 100'000 Einwohnern erstaunlich wenig Büroflächen habe. Lugano etwa weise mit 55'000 Einwohnern fast doppelt so viel Büroraum wie Winterthur auf. (bat/han)


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